מגדל אפשטיין / הדמיה: משרד האדריכלים AS+GG
לפני כשבועיים דחתה ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית לתכנון ולבנייה את העררים שהוגשו נגד תוכנית "מגדל אפשטיין", המכונה גם "בורג' חליפה הירושלמי". מול דעת הרוב, עמד חבר ועדה אחד בלבד שהתנגד לתוכנית וסיכם את עמדתו כך: "לא מצאתי ולו נקודה אחת שניתן להיאחז בה בשביל להצדיק את המגדל".
● ת"א עדיין הכי יקרה בארץ, אבל מה קורה למחירי הדירות אצל השכנות?
● המאבק המשפטי בחברת הנדל"ן הגרמנית מתקרב לסיום
התוכנית חלה על מגרש בן כשבעה דונם ברחוב אפשטיין, ליד שכונת קריית היובל. בעיקרה היא כוללת הקמת פרויקט שבחלקו הצפוני ישמש למסחר ולמבנה ציבור ובחלקו הדרומי יהיה מגדל בן 42 קומות, שבו יוקמו 240 יחידות דיור וחמש קומות מלונאות.
לתוכנית הוגשו יותר מ־200 התנגדויות מצד תושבי העיר, מינהל קהילתי יובלים והתאחדות האדריכלים. ההתנגדויות נדחו הן על ידי עיריית ירושלים והן על ידי ועדת המשנה להתנגדויות של המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, שקבעה כי התוכנית המופקדת מציעה יתרונות רבים.
לאחר ההחלטה לאשר את התוכנית, הוגשו לה העררים. בין הטיעונים שהועלו נגד אישור התוכנית היו שהמגדל יתנשא מעל לאתרים לאומיים כמו הר הרצל ויד ושם; פריצה של העקרונות שנקבעו במסגרת מדיניות הרק"ל; ופגיעה בעין כרם ובקריית היובל - הן מבחינה אסתטית והן מבחינת נפחי תנועה צפויים. כאמור, כל העררים נדחו בשבוע שעבר.
אמנון מרחב, מנכ"ל החברה היזמית אם או אפשטיין, אומר כי חילוקי הדעות במערכת התכנון לא היו של 3 נגד 1 בוועדת המשנה. "מבחינתנו זו לא רק אמירה של 3 נגד 1. ההחלטה מהווה עוד נדבך בשורה של החלטות מקצועיות של מוסדות התכנון בישראל שאישרו את הפרויקט הזה וקבעו באופן ברור את עמדתן המקצועית, שמדובר בפרויקט ראוי ביותר, בעל איכות אדריכלית, שעונה על הצרכים של ירושלים, גם לדיור, גם לצורכי ציבור", הוא אומר. "הפרויקט הזה נסרק במסרקות תכנוניות כמעט שמונה שנים וכל הוועדות התכנוניות קבעו שהוא נכון וראוי, ולא התנגדו לפרויקט, על אף ששמעו יותר מ־200 התנגדויות. לכן המתנגד, לא רק היה במיעוט בוועדת המשנה, אלא במיעוט כלפי כלל הוועדות שדנו בתוכנית".
1 הצורך של הציבור: האם המגדל משרת את תושבי העיר?
החלטת ועדת המשנה לעררים, בראשות עו"ד מורן בראון, משתרעת על פני 72 עמודים, וגדושה ניתוחים תכנוניים.
ועדת המשנה ציינה בין היתר כי "תוכנית 'מתחם אפשטיין' מקודמת זה כמה שנים במוסדות התכנון כמימוש מובהק של מדיניות הוועדה להעצמת הבינוי לאורך צירי הרק"ל. מדיניות זו תואמת את מגמות התכנון הארציות והמחוזיות המבקשות לתת מענה לצפי גידול האוכלוסייה בארץ ומשבר הדיור המתמשך על ידי, בין היתר, עיבוי הרקמה העירונית ללא הגדלת תחומי הפיתוח העירוני ופגיעה בשטחים פתוחים ערכיים".
אולם האם המגדל אכן ייתן מענה לגידול האוכלוסייה?
בהתנגדות של מינהל קהילתי יובלים נאמר בין היתר כי אופי הבינוי, רמת הגימור, העיצוב האדריכלי והמפרט של מגדל המגורים פונים לאוכלוסייה ממעמד סוציו־אקונומי גבוה במיוחד, שאינה תואמת את אופי השווי שבסביבה וגם לא את פרופיל האוכלוסיה הממוצעת בעיר.
במינהל אף ציינו כי קיימת סבירות גבוהה כי הפרויקט יאוכלס, בחלקו הגדול, על ידי תושבי חוץ, באופן שיחזק את תופעת דירות הרפאים ויתרום למחסור בדירות פעילות לצורכי מגורים בעיר.
הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים טענה כי במסגרת הדיון בהתנגדויות המליצה לקבל חלקית את ההתנגדויות בעניין זה ולאור חשיבות העניין הומלץ כי ייקבע תמהיל דירות הכולל היצע של דירות קטנות וכי ייעודו מספר קומות לצורך השכרה לתקופה של 10 שנים לפחות, והוועדה המחוזית אימצה בהחלטתה לאשר את התכנית תחת המלצות אלה.
ואכן 50 דירות בפרויקט ייחשבו לקטנות ו־50 יושכרו בשכירות ארוכת טווח.
2פרויקט לעשירים: "לא מהווה קריטריון תכנוני ממשי"
כשהגיעו לדון בטענה העקרונית, שמדובר בפרויקט לעשירים, שלא יביא כל תועלת לציבור הרחב, טענו שלושה מתוך ארבעת חברי הוועדה כי מדובר במגרש בבעלות פרטית, שלפני אישור התוכנית היו קיימות עליו זכויות ל־82 יחידות דיור, אך עקב מיקומו, בסמוך לשתי תחנות רק"ל, היה מקום להגדיל אותן באופן משמעותי.
השלושה, יו"ר הוועדה מורן בראון, האדריכל רוני בר והאדריכלית אסתי כהן־ליס, הזכירו כי התוכנית מייצרת מבנה ציבור גדול לשימוש כלל עירוני בהיקף של אלפי מ"ר, וגם בשטחי המלונאות יהיו תועלות ציבוריות. חברי הוועדה הזכירו גם את הדירות הקטנות ואת הדירות המיועדות להשכרה ארוכת טווח.
אבל מה בנוגע לטענה שמדובר לפרויקט לעשירים בלבד? בגדול, שלושת חברי הוועדה הסכימו עם הטענה, אך מיהרו לסייג: "עם זאת, הטענה שלשיטת העוררים הצפי הוא כי מחירי הדירות בפרויקט יאפשרו רכישה על ידי בעלי הכנסות גבוהות בלבד, מעבר לכך שהיא ספקולטיבית מעצם טבעה שכן איננו יודעים מה יוליד יום ומה יהיו כיווני השיווק המובהקים של הפרויקט, ספק אם היא מהווה קריטריון תכנוני ממשי לדחיית תוכנית או צמצומה באופן משמעותי כל עוד היא עומדת בסטנדרטים תכנוניים ראויים, הולמת את המדיניות התכנון העכשווית ומבצעת הפרשות לצרכי ציבור בהתאם לאופייה המיוחד של התוכנית ולהנחת דעת הוועדה המקומית והמחוזית".
אל מול דעת הרוב נכתב גם דעת מיעוט מצד חבר הוועדה הלל זוסמן, שסבר כי יש לקבל את העררים ולדחות את התוכנית. זוסמן התנגד כמעט לכל סעיף שהתקבל על דעת הרוב.
בהגיעו לנושא התועלת הציבורית כתב בחדות: "אין לפרויקט תרומה ציבורית ממשית. הוא אינו תורם לשכונות מסביב, שכן הוא מגדל מנותק ומרוחק מהשכונות וחוצץ בינו לבין השכונות כביש רב מסלולים וגדרות (תשתית הרכבת הקלה) וקירות תמך. זוסמן סיכם כי "מדובר במגדל נדל"ני שמעצים זכויות בנייה של יזם ואינו תורם כלל לציבור הרחב. די היה בנימוק זה, ובטח לאור השנים הקשות האחרונות, לפסול על הסף את הפרויקט".
כאמור, חרף דעתו של זוסמן העררים נדחו והתוכנית אושרה.
"יש תפיסה שאומרת שכל מה שמעל לדירות לעניים בירושלים, יהפוך לדירות רפאים. אני לא מקבל את המשוואה הזו" אומר לגלובס אמנון מרחב, מנכ"ל חברת אם. או. אפשטיין. "הייתי מנכ"ל עיריית ירושלים במשך חמש שנים והיועץ המשפטי של העירייה, ויש לי היכרות עמוקה עם העיר, גם באספקטים התכנוניים. אני מקבל את ההחלטה האסטרטגית העירונית, שבאה לשמר אוכלוסיה חזקה בעיר וגם למשוך אליה אוכלוסיה חזקה מבחוץ. זה קורה בכל עיר. אתה חייב להציע את כל הווריאציות של המגורים ממחיר למשתכן ודיור עממי, עד ליוקרה. הסגמנט של הדיור לאוכלוסיה חזקה לא קיים כאן בכלל ואם לא תיוצר חלופה כזו, אז האנשים החזקים מירושלים יעברו למוצא או לפארק צמרת ושדה דב".
יש פרויקטים כאלה במרכז העיר, אבל חרדים מחו"ל רוכשים שם דירות.
"חרדים לא קונים דירות מעל קומה 10-12, כי רבנים לא מאשרים מגורים בקומות גבוהים במגדלים. החרדים קונים בירושלים בשכונות שסמוכות לכותל ולעיר העתיקה ולבית כנסת הגדול, כפר דוד. כל יתר המגדלים שהעירייה אישרה בדרך חברון, בקריית היובל, הם לא אזורים שמעניינים חרדים. הם מעניינים בעלי ממון שעושים עלייה, מבני הציונות הדתית, ואני תומך בזה ובמדיניות ראש העיר הנוכחי וקודמו, לחזק את השכונות הפלורליסטיות בעיר".
למי המגדל מיועד?
"יש תמהיל של דירות, כ־50 יחידות קטנות של עד 55 מ"ר, 8 קומות מגורים ייקבעו לדיור להשכרה ל־12 שנים, כרגע אנחנו עובדים על התמהיל הסופי, אבל אני מעריך שהוא ישרת אוכלוסיה שחלקה ירושלמית וחלקה מבחוץ, ומחירי הדירות יהיו במנעד רחב. אני לא רוצה להשאר עם פיל לבן".
בשלב זה, מרחב אמר, אינו יכול לדבר על מחירים ממוצעים של דירות בפרויקט.
3מגדלים: 30% מהדירות שמוקמות בירושלים
"בורג' חליפה" הפך לסמל של המאבק נגד הבנייה לגובה בירושלים, אבל הקרב הזה בעצם נגמר מזמן.
מנתוני הלמ"ס עולה כי במחצית הראשונה של השנה הוחל בהקמת 1,795 יחידות דיור במגדלים בני 16 קומות ויותר, שהיוו שני שלישים מכלל הדירות שבבנייתן החלה בתקופה זו.
מדובר בשיא של בנייה מגדלית, שעולה על הכמות השנתית של התחלות בנייה כאלה בכל אחת מהשנים שעברו. בשנים האחרונות הבנייה במגדלים של 16 קומות ומעלה מניבה למעלה מ־30% מהדירות המוקמות בעיר.
מגדל אפשטיין על 42 קומותיו אפילו לא יהיה הגבוה ביותר: לאחרונה הופקדה בוועדה המחוזית ירושלים התוכנית למתחם חסבון שבו ייבנו שלושה מגדלים בני 41, 43 ו-45 קומות ובהם כ-900 דירות.
בדרך חברון מקודם פרויקט של חברת תדהר שגם הוא יכלול מגדלים שיגיעו עד 50 קומות.
בשלבי בנייה נמצא פרויקט מידטאון ירושלים של ישראל קנדה, שיכלול ארבעה מגדלים של 42 קומות במתחם שבו שכן המבנה הישן של בית החולים שערי צדק (המבנה עצמו ישומר).
לא כל הבנייה המגדלית הירושלמית מיועדת לאוכלוסיה עשירה, ולא כל הפרויקטים היוקרתיים הם מגדלים. כך, למשל בפרויקטים של התחדשות עירונית בשכונת קרית היובל יש מגדלים שמתנשאים ל־20 קומות ויותר, והם מיועדים דווקא לאוכלוסיה מקומית. לעומתם, בעשרות מגדלים חדשים בלב העיר נמכרות דירות במחירים של 50 אלף שקל למ"ר ויותר, ויש אף מקומות במחירים כפולים מאלה, שאינם מביישים את היוקרה התל אביבית.
ואולם ההבדל בין הביקושים ליוקרה ירושלמית לבין זו התל אביבית אינם במחירים, אלא במקורם: בתל אביב הם מגיעים בעיקר מאוכלוסיה מקורית ובירושלים - בעיקר מצד תושבי חוץ, שרוכשים את הדירות כדירות נופש לחגי תשרי, לפסח ולחופשות.
על פי הרישומים באתר רשות המסים, נרכשו בשנה האחרונה יותר מ־120 דירות ביותר מ־8 מיליון שקל. מדובר במחירים בלתי אפשריים לציבור המקומי בעיר שמצויה באשכול הסוציו כלכלי 2, ורוב מוחלט של הרוכשים הם תושבי חוץ.
התופעה הזו מגדילה מאוד את מספר דירות הרפאים המוקמות בעיר, עד כדי מצב שבו חלק גדול מהמגדלים לא רק שאינם תורמים דבר למצוקת הדיור היר ושלמית - הם מפריעים לפתרונה.
על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, היצע הדירות הלא מכורות בעיר בסוף הרבעון השלישי של השנה הגיע לכ־8,100 יחידות דיור. אך כמה מהן באמת אמורות לספק פתרון לצורכי האוכלוסיה הירושלמית, וכמה מהן הן דירות מגה־יוקרתיות שמיועדות לתושבי חוץ אמידים? לשאלה זו אין תשובה מן המוכן.