אזור המשרדים של בני ברק. מה קורה ליתרון התחרותי במציאות? / צילום: Shutterstock
לפני כשנה עבר בית ההשקעות מיטב למגדל BBC סנטרל בבני ברק, על צומת הרחובות בן גוריון־ז'בוטינסקי. המגדל, שתוכנן בידי משרד האדריכלים ברעלי לויצקי כסיף, נמצא ממש מעל תחנה של הקו האדום של הרכבת הקלה, ומעל תחנה שבה עוברים קווי אוטובוס רבים. הוא נבנה בסטנדרט גבוה ויש לו גם חניון, וכל קומה בו משתרעת על פני 1,440 מ"ר וניתנת לחלוקה גמישה. למרות זאת, מתוך 40 קומות, מיטב מאכלס כשמונה קומות בלבד, ועוד שלוש קומות מאוכלסות על ידי דיירים אחרים - אך שאר הקומות האחרות עומדות ריקות.
● עסקה בשבוע | בית בקיבוץ אשדות יעקב נמכר ב־3.7 מיליון שקל
● טור סופ"ש | "אנא, תהיו כאיש אחד בלב אחד": כששר אוצר ניסה למנוע את ביטול מס רכוש
● פער של שנתיים ו־200 אלף שקל פחות: בכמה נמכרה דירת 5 חדרים בבת ים?
אייל שמש, סמנכ"ל רכש ולוגיסטיקה במיטב, מסביר בשיחה עם גלובס כי המעבר של משרדי החברה ממגדל צ’מפיון, שבו פעלה מיטב במשך כמעט שבע שנים, למגדל BBC סנטרל שבבני ברק, היה טבעי עבור העובדים, בין היתר משום שמדובר במעבר קצר גיאוגרפית ללא שינוי משמעותי בסביבת העבודה. עם זאת, לדבריו, היתרון התחבורתי של המיקום החדש הוא דרמטי.
"הבניין יושב ממש על תחנת הקו האדום של הרכבת הקלה, וזה שיפר משמעותית את זמינות ההגעה והיציאה של העובדים", אומר שמש. "אנחנו רואים את זה גם במספר הרכבים שנכנסים לחניון - הירידה היא משמעותית".
שמש מציין כי החברה זיהתה פוטנציאל נוסף בבניין, מאחר שממרץ יוכלו הנוסעים ברכבת מהתחנה ישירות לבניין בדרגנוע, שבו עתיד להיפתח גם קניון בקומת הקרקע. בנוסף, פתיחת הקווים הירוק והסגול, המתוכננים לשנים 2027-2028, צפויה להקל עוד יותר על הגעה לעבודה עבור עובדים שמגיעים מאזורים רחוקים יותר.
אז איך קורה שמגדל בלב אזורי הביקוש, אשר כבר עתה זוכה לשירות טוב של תחבורה ציבורית, עומד כששלושה רבעים ממנו ריקים?
ממגדל ביטוח ופיננסים, המחזיקה במגדל BBC סנטרל ביחד עם משקיעים נוספים, נמסר כי "בחודשים האחרונים אנו עדים למגמת התעוררות חיובית וביקושים מתחדשים בשוק המשרדים, המורגשים היטב גם במגדל BBC סנטרל.
"בימים אלה אנחנו לקראת חתימת חוזים משמעותיים על קרוב ל־10 קומות. המגדל נהנה מסטנדרט בנייה וניהול מוקפדים ומיתרון אסטרטגי מובהק של נגישות, הודות לחיבור ישיר לתחנת הרכבת הקלה ולמרכז מסחרי שצפוי להיפתח בקרוב. אנו מאמינים כי שילוב יתרונות אלו, לצד ההתאוששות הכללית בענף, יובילו להמשך אכלוס המגדל בחברות מובילות".
אבל לא הרחק משם, במגדלי בסר, מצב האכלוס דומה, ואפשר למצוא משרדים במחירים נמוכים למדי. במגדלי בסר אפשר למצוא משרדים ברמת גמר במחיר של 60 שקל למ"ר בלבד ואפילו פחות מכך. במגדל אשטרום LIFE מוצעים משרדים להשכרה (על ידי חברות שרכשו אותם מאשטרום) ב־68 שקל למ"ר.
"מבחינה תיאורטית, לאזור המשרדים של BBC בבני ברק קיים יתרון תחבורתי משמעותי, בשל הנגישות לרכבת הקלה", אומר גורם בענף המשרדים. "אך בפועל ההגעה לאזור היא עבור רבים מסלול מסורבל ומרתיע. לדוגמה, עובד שמגיע מנתניה נדרש לעבור 'מסע' הכולל נסיעה ברכבת הכבדה מנתניה עד לתחנת סבידור מרכז, ואז להמתין ולהחליף לרכבת הקלה. החלופה של רכב פרטי באזור מורכבת עוד יותר לאור העומס והפקקים".
התחבורה היא רק חלק מהבעיה, סבור אותו גורם. לדבריו, "אזורי התעסוקה בבני ברק אינם מציעים את האקו־סיסטם שמציעים אזורי משרדים בתל אביב למשל, ועבור חברות טכנולוגיה למשל מדובר באזור לא אטרקטיבי עבור טאלנטים צעירים. גם חברות מסורתיות יותר שוקלות את המעבר לאזור שאינו מייצר סביבת עבודה חיה, ואינו מציע שירותים משלימים מגוונים או אזורי הסעדה אטרקטיביים".
על פי נתוני נת"מ למחצית השנה, שיעור האכלוס בבני ברק עומד על 85.3% - נמוך מהשיעור שנרשם במחצית השנייה של 2024, אז עמד על 87.6%. גם הדוחות מדגימים זאת. לפי דוחות הכשרת היישוב, במגדל NIMRODI הסמוך עומד שיעור התפוסה על כ־84% - שנתיים לאחר האכלוס.
שוק המשרדים בשרון מתקשה להתרומם
ואם המצב באזור התעשייה בבני ברק לא קל, ככל שמתרחקים לטבעות הבאות המצב קשה עוד יותר - גם בבניינים שיש להם נגישות תחבורתית טובה.
במגדל מילניה של פרשקובסקי ומגדל בראשון לציון מערב, הנמצא ממש ליד תחנת משה דיין של רכבת ישראל וליד נתיבי איילון, עמד שיעור התפוסה על 43% בלבד נכון לסוף המחצית. בחולון עמדו המשרדים של אמות בשיעור תפוסה של 40% בלבד בסוף השנה שעברה.
בצומת רעננה־כפר סבא נחנכו לאחרונה כמה בנייני משרדים חדשים ברמה גבוהה: פארק אינפיניטי של ריט 1 וסען זהב, מגדל "מבנה כפר סבא" של חברת מבנה ומגדל מניבים. האזור נמצא במרחק הליכה מתחנת רכבת ומצירי תחבורה מרכזיים - כביש 4 וכביש 531.
מגדל "מבנה כפר סבא", בן 24 קומות, הושלם ברבעון השלישי של השנה אולם בדוחות החברה לא פורטו חוזי שכירות שנחתמו בו. קרן ריט 1 מדווחת כי נכון לרבעון השלישי של השנה נחתמו הסכמי שכירות לכ־72% בלבד משטחי המשרדים במגדל אינפיניטי הסמוך. מגדל מניבים מציע 25 אלף מ"ר על פני 19 קומות ולפי דוח החברה שיעור האכלוס כבר מתקרב ל-90%.
"האתגר המרכזי בשוק המשרדים מחוץ לתל אביב קשור לנגישות ולמיקומים אסטרטגיים", מסביר עודד לנדאו, שמאי מקרקעין. להערכתו, "מבנים גדולים ומרכזיים יכולים להיראות אטרקטיביים על הנייר, אך בפועל מעסיקים שואלים את עצמם: 'למה להגיע לכאן אם וההגעה ארוכה?' התוצאה היא קשיים ממשיים בשיווק ובתפוסה של מבנים כאלה.
"הסיבה לכך פשוטה: נגישות, נגישות, נגישות. עובדים רוצים להגיע למקום העבודה במהירות ובנוחות, ולא לבזבז שעות בפקקים".
ואמנם, תחנת הרכבת רעננה דרום, אולם כדי להגיע ממנה לתל אביב יש צורך לנסוע בסיבוב ארוך דרך ראש העין, או להחליף רכבת בהרצליה. כך, עצם קיומה של תחנת רכבת אינו מספיק - השירות צריך להיות תכוף מספיק ומקושר לערים גדולות.
זאת ועוד, לנדאו מציין כי ההיצע בשוק המשרדים ברעננה נרחב במיוחד, ובעלי עסקים יעדיפו מקומות חיים יותר. "בעלי עסקים יעדיפו להשקיע במקום שמציע סביבת עבודה חיה, נגישות תחבורתית גבוהה, שירותים משלימים וחוויה כוללת טובה לעובדים", הוא אומר.
בצפון העיר המצב מאתגר עוד יותר. לפי דוחותיה של חברת גב ים לסוף 2024, שיעור האכלוס של מתחם התעסוקה קריית אתגרים - שמכיל 40 אלף דונם ואוכלס ב־2023 - עומד על 59% בלבד. בדוחות חברת לוינשטיין צוין כי החברה השכירה כ־30% משטחי המגדל שהקימה בכפר סבא הירוקה, שנפתח לאכלוס כבר באוקטובר 2025.
דבריו של לנדאו משתקפים גם בנתוני סקר מגדלי משרדים Class A בערים סביב תל אביב, שערכה חברת Newmark Natam, המצביעים על ירידה באחוזי אכלוס המשרדים באזור רעננה דרום, כפר סבא והוד השרון. כך, במחצית השנייה של 2024 עמד שיעור האכלוס על 85.7%, ובמחצית הראשונה של 2025 ירד שיעור האכלוס ל-77.4%. באזור רעננה הנתונים דומים למדי: שיעור האכלוס ירד מ-79.3% במחצית השנייה של 2024 ל-78.6% במחצית הראשונה של הנוכחית.
בחברת Newmark Natam ייחסו את הירידה בשיעור האכלוס באזור לירידה בביקוש מצד חברות הייטק ולמעברים פנימיים של חברות קיימות בין בניינים שונים. במקביל, נרשמה ירידה קלה במחירי השכירות, שהגיעו ל-73.2 שקל למ"ר, נוכח התחרות המוגברת והיצע משרדים חדש בשוק.
לצד זאת, מתוך הסקר של חברת נת"מ עולה תמונה מדויקת יותר לגבי אחוזי התפוסה בבנייני המשרדים בטבעת השנייה של תל אביב. כך, שיעור האכלוס הממוצע במגדלי משרדים class A באזור עמד על 82.4% במחצית הראשונה של 2025, לעומת 81.9% לעומת המחצית השנייה של 2024. בתל אביב אגב, שיעור האכלוס במחצית הראשונה של 2025 עמד על 93.9%.
"חברות הייטק בתל אביב מחפשות סינרגיה"
צחי אגסי, הבעלים של משרד התיווך "770 משרדים בת"א", המתמחה באיתור משרדים לחברות הייטק, סטארט־אפים וקרנות הון־סיכון, מסביר כי עיקר הביקוש באזור המכונה "משולש הקורקינטים" - באזור שרונה והשלום - מגיע מחברות טכנולוגיה וביניהן חברות צעירות שנמצאות בשלבי צמיחה מוקדמים. לדבריו, "חברות סטארט־אפ חיות על גיוסים ולכן עבורן המיקום הוא חלק בלתי־נפרד מהיתרון התחרותי: קרוב למשקיעים, קרנות, יזמים ושותפים".
אגסי מדגיש כי האקוסיסטם הייחודי שנוצר סביב שרונה למשל אינו קיים בשום אזור תעסוקה אחר בישראל. "בשרונה פועלות עשרות קרנות הון סיכון - ובהן גם ענקיות כמו קרן אינסייט פרטנרס - כך שפגישה עם משקיע בינלאומי יכולה לקרות במעלית. נציגי הקרנות נמצאים בבתי הקפה, ברחובות, בחללי העבודה. עבור סטארט־אפ צעיר, זה חוסך ארבעה עד חמישה שלבים בתהליך גיוס ההון - יתרון שאזורי תעסוקה מרוחקים פשוט לא מסוגלים לספק", אומר אגסי.
לדבריו, "מבחינת אותן חברות, המשרד חייב להיות במרחק הליכה של עד 15 דקות מתחנות השלום או סבידור. מעבר לרדיוס הזה - הביקוש מתאדה.
לכן, גם אזורים שנחשבים 'קרובים יחסית', כמו חלקים מגבעתיים או מגדלים המרוחקים 20-25 דקות מתחנה - כמעט ואינם מעניינים חברות הייטק. וזה קורה למרות פערי מחירים דרמטיים".
עוד הוא מוסיף כי "לצורך הדוגמה, לאחרונה סגרנו עסקת שכירות במגדל דה וינצ'י סביב מחיר של 190 שקל מ"ר, מחיר שנחשב ממוצע לאזור. בבני ברק, לשם ההשוואה, המחירים עומדים בממוצע על 60־70 שקל למ"ר".'