פלורנטין פינת מטלון, תל אביב / צילום: טלי בוגדנובסקי
שאלת המיליונים בתל אביב עולה כעת להכרעת בית המשפט העליון: האם חוק העזר העירוני, שמסמיך את העירייה לדרוש מבעלי דירות לשפץ את חזיתות הבתים, מאפשר גם לדרוש שהחזיתות יהיו אחידות?
● אותו בניין בת"א, שתי דירות שונות. למה יש פער משמעותי במחיר?
● טופס האכלוס הגיע, הדירות במגדלים לא נמכרו: מה יעשו היזמים?
בשבוע שעבר הוגשה עתירה לעליון על ידי בעלי דירות מבניין ישן בתל אביב, שטוענים כי העירייה מפריזה בדרישותיה ומפרשת את החוק בצורה מרחיבה ושגויה.
בניין יפה, אבל באיזה מחיר?
בשנים האחרונות נוהגת עיריית תל אביב לפנות לבעלי דירות ישנות במרכז העיר ולדרוש מהם לשפץ את המבנים כך שיהיו גם בטוחים יותר וגם בעלי חזות אסתטית ויפה יותר. כל זה מגובה בחוק העזר העירוני, שמסמיך את העירייה לדרוש מבעלי הדירות להבטיח שהבתים שלהם יהיו תקינים - ועד כאן כמעט ואין מחלוקת.
אולם העירייה דורשת בנוסף, שהחזיתות יהיו אחידות, דרישה שלטענת בעלי הדירות מייקרת באופן משמעותי את עלויות השיפוץ. מדובר בדירות ישנות שדורשות שיפוצים חזותיים נרחבים כדי להיראות טוב יותר, ולעתים גם עבודות מהותיות שימנעו מהמבנים להידרדר למצב מסוכן. עם זאת, חברת מועצת העיר שולה קשת מסיעת "עיר לכולנו", שמכירה את הבעיה לעומק, מציינת כי ברוב המקרים אין מדובר כלל במבנים מסוכנים או כמעט מסוכנים.
משטר עירוני חדש
"פנו אלי עשרות תושבות ותושבים, והזדעזעתי כששמעתי את התלונות. הבעיה היא לא השיפוץ עצמו, אלא העלויות שלו, שנובעות בין היתר מהדרישה הלא סבירה של העירייה. העליתי את הנושא לסדר היום של מועצת העיר לפני כשנה וחצי, כי בסופו של דבר מדובר בגזירה שהציבור פשוט לא יכול לעמוד בה. בממוצע, השיפוץ יוצא כמעט 200 אלף שקל לדירה, ורוב הדרישה אינה קשורה לתקינות המבנה אלא לצרכי אסתטיקה", מספרת קשת.
להערכת חברת המועצה קשת, העלות הכוללת של יישום עקרון האחידות תגיע לכ־1.6 מיליארד שקל בשנה. מסקר שערכה בין שמונה בניינים שעברו תהליכים כאלה עלה, כי עלויות השיפוץ הגיעו ל־100-350 אלף שקל לדירה.
"העירייה טוענת שהדרישה שלה עומדת על 'רק' 135 אלף, אבל גם סכום כזה מחייב יכולת כלכלית משמעותית כדי לשלם על השיפוץ בלי לקחת משכנתא או להיכנס לחובות. ועוד לא דיברתי על קשישים, חד-הוריות ותושבים אחרים שמתקשים להתמודד עם יוקר המחייה בעיר".
בעקבות הצעתה של קשת התקיימו בשנה האחרונה שני דיונים מיוחדים על מדיניות שיפוץ החזיתות בעיר. בדיונים נפגשו חברי מועצה, תושבים ויועצים, וכן עובדות ועובדי העירייה. בעקבות בקשת מידע של קשת התברר, כי בשנים האחרונות שלחה העירייה להודעות גנריות לבעלי דירות ב־900 מבנים, ובכוונתה להגדיל את הקצב לכ־1,000 מבנים בשנה - כלומר אלפי דירות נוספות.
רועי קוזלובסקי, בעל דירה בעיר, שנאלץ לשלם כ־130 אלף שקל עבור השיפוץ, אמר באותה ישיבה: "עד היום התרבות השלטת בעיר הייתה של אדפטציה. אנשים יכלו להתאים את בתיהם לצרכים ולסביבה המשתנה - למשל להחליף חלונות לאטומים לרעש או להתקין תריסים נגד קרינת שמש. במשך 70 שנה לא היו דרישות לאחידות, וכל דייר התנהל בהתאם. עכשיו, עם המעבר למשטר עירוני של אחידות, יש קושי להתמודד עם ירושה של התאמות אינדיבידואליות במשך עשורים. הציפייה לעשות את כל השינויים בבת אחת היא קשה מבחינת העלות והיכולת הכלכלית. נדרש תהליך הדרגתי של אדפטציה".
הפגישה ההיא הסתיימה ללא תוצאות, וקשת מסרה כי נקבע מועד לפגישה נוספת, אך היא נדחתה. היא ובעלי הדירות ממתינים לקביעת מועד חדש.
חזיתות יפות, צווים מפחידים
במקביל, קיימים תושבים שפועלים באפיקים אחרים. כך, למשל, במקרה של הבניין ברחוב י.ל. גורדון 69 בתל אביב, פינת שלמה המלך. רוב בעלי הדירות בבניין, באמצעות עוה"ד דורון טל ואסף הכהן ממשרד מוסרי טל, הגישו עתירה לבית המשפט העליון כנגד הוועדה להשגות - הגוף המוסמך לדון בהשגות של בעלי בתים ביחס לדרישות השיפוץ מטעם העירייה. לטענתם, העירייה דורשת לא רק את שיפור האסתטיקה של החזית, אלא גם אחידות, דבר החורג מהסמכות החוקית שלה.
לאחר תלאות מול העירייה בשנים האחרונות, הם ערערו על החלטת ועדת ההשגות, שדחתה את ערעורם. גם בית המשפט לעניינים מינהליים אימץ את עמדת העירייה, וקבע כי חוק העזר מסמיך את העירייה לדרוש חזית אחידה, ללא תלות במצב הפיזי של האלמנטים, אלא בהתבסס על השונות ביניהם בלבד.
בעתירה נכתב: "שמו של חוק העזר אינו 'חוק עזר לשמירה על חזיתות אחידות'. תכליתו אינה שמירה על אחידות חזיתות, ושונות בין אלמנטים בחזית אינה מקימה סמכות לעירייה לדרוש החלפה או תיקון. הוראות החוק ברורות, ולא ניתן לפרשן בצורה כה מרחיבה".
מהתנהלות העירייה, נטען בעתירה, "עולה כי העירייה מוסמכת לדרוש תיקון של תריס או חלון או כל פרט אחר בחזית - בכפוף לכך שאותו אלמנט הוא במצב בלוי או מוזנח, ולא כשמדובר באלמנט תקין שכל 'חטאו' בכך שהוא אינו זהה לחלוטין לאלמנט אחר מאותו סוג שקיים בדירה אחרת בבניין. חוק העזר העירוני אינו מסמיך את העירייה לדרוש החלפת אלמנטים שהינם במצב תקין, ואינו קובע כי חוסר אחידות של אלמנטים בחזית הבית עולה כדי חוסר תקינות המצדיק את הפעלת הסמכות".
"אני חושבת שהעירייה חרגה מאוד מהאמור בחוק העזר העירוני", אומרת קשת. "מלכתחילה כל הצווים האלה מפחידים. לא מדובר כאן במצב חירום. אני מאוד בעד שהעיר תיראה יפה אבל עם כל ההבנה לרצון של מהנדס העיר והעירייה, יש דרכים יותר ידידותיות לעשות את זה מאשר צווים, עורכי דין ועתירות. הצבת היעדים של חזית אחידה כך שהחלונות יהיו כולם באותו פורמט, באה על חשבון הכיס של התושבות והתושבים. יש דרכים לעשות את זה טוב ובעלויות הרבה יותר זולות".
"לא ניתן לטעון לחופש עיצובי"
מעיריית תל אביב נמסר בתגובה: "הערעור שהוגש לבית המשפט העליון עוסק בהחלטה שכבר נבחנה בוועדה להשגות ובבית המשפט לעניינים מנהליים, שדחו את טענות המערערים. נקבע כי חזית הבניין אינה תקינה וכי העירייה מוסמכת לדרוש שיפוץ לשמירה על מראה אחיד ואסתטי של הרחוב. האחדת החזיתות היא חלק מהותי מדרישת השיפוץ, שכן שיפוץ ללא אחידות מרוקן את מטרת הפרויקט ועלול להביא למצב שבו כל דייר פועל לפי רצונו, תוך פגיעה במרחב הציבורי.
עמדה זו התקבלה גם בפסק הדין מיא בע"מ נ' עיריית תל אביב־יפו, שבו נקבע כי לא ניתן לטעון לחופש עיצובי ללא היתר באופן שימנע הפעלת הסמכות לפי חוק העזר לשיפוץ חזיתות. העירייה רואה חשיבות רבה בשיפוץ החזיתות ומעמידה לרשות התושבים סיוע כלכלי, סבסוד הלוואות ללא ריבית והצמדה, מענקים לשיפוץ עצמאי, וכן ועדת חריגים למקרים מיוחדים - הכל בהתאם לקריטריונים שנקבעו.
שירות השיפוץ שמציעה חברת "עזרה וביצרון" הוא אפשרות בלבד, והדיירים חופשיים לבחור כל קבלן פרטי. העירייה תמשיך לפעול לשמירה על חזות העיר ותחזוקה תקינה של המבנים".
דירות שקיבלו צווי שיפוץ: 900, עם כוונה להגיע ל־1,000 בשנה עלות משוערת לשיפוץ (עבור דירה אחת): 100-350 אלף שקל עלות שנתית כוללת (לכל הדירות): 1.6 מיליארד שקל