בעלי דירות נגד עיריית ת"א: מפריזה בדרישות לשיפוץ חזית אחידה

עד כמה עיריית יכולה ללכת רחוק עם דרישותיה מבעלי דירות, לשפץ את חזיתות המבנים שלהם ולשוות להם חזית אחידה? בשבוע שעבר הוגשה עתירה לבית המשפט העליון בנושא זה, ע"י בעלי דירות מבניין ישן בתל אביב שטוענים, כי העירייה מפריזה בדרישות שלה מהם, תוך פרשנות מרחיבה ושגויה לחוק העזר העירוני שמכוחו היא יכולה לדרוש מבעלי דירות לשפץ את חזיתות המבנים.

"האטה? אנחנו מוכרים דירות ב-90 אלף שקל למ"ר בדרום ת"א": מנכ"ל YBOX לא מתרגש ממצב ענף המגורים

עסקת ענק: קרן אייפקס רוכשת את אתר יד2 בכמיליארד דולר

בשנים האחרונות נוהגת עיריית תל אביב לפנות לבעלי דירות ישנות בלב העיר ולדרוש מהם לשפץ אותם באופן שיהפוך אותם לבטוחים יותר אך גם לבעלי חזות יפה יותר. בין הייתר דורשת העירייה שהחזיתות של המבנים יהיו אחידות, דבר שעל פי הטענה מעלה באופן משמעותי את עלויות השיפוצים.

כך ארע עם הבניין שברחוב י.ל. גורדון 69 בתל אביב, פינת שלמה המלך. על פי העתירה שהגישו רוב בעלי הדירות בבניין באמצעות עוה"ד דורון טל ואסף הכהן משרד מוסרי טל כנגד הוועדה להשגות - שהיא הגוף המוסמך לדון בהשגות של בעלי בתים ביחס לדרישות השיפוץ מטעם העירייה, הבניין נבנה ב-1955 וכבר במקור, לא התאפיין בחזיתות אחידות, שכן היו בו שימושים מעורבים המצריכים התאמות שונות. בנוסף, ב-2015 נתנה הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה היתא בנייה להקים מעלית בצידו הצפוני של הבניין.

במהלך השנים האחרונות פנתה העירייה מספר פעמים אל בעלי הדירות ומפעם לפעם, נטען בעתירה, העלתה את הדרישות שלה לשיפוץ ואיחוד החזיתות. בין היתר נדרשו החלפת חלונות, תריסים ודלתות. ב-2022 אף הגישה העירייה תביעה כנגד בעלי דירות בגין אי ביצוע השיפוצים, אך מחקה אותה מאוחר יותר.

ב-2023 הגישו בעלי הדירות השגות על דרישות העירייה בפני ועדת ההשגות, אך השגתם נדחתה במלואה והם ערערו על כך בפני בית המשפט לעניינים מינהליים, אך נידחו שוב, והפעם ערערו על ההחלטה בפני בית המשפט העליון.

לטענתם בערעור לעליון, בית המשפט לעניינים מינהליים אימץ את עמדת ועדת ההשגות והעירייה, לפיה חוק העזר מסמיך את העירייה לדרוש חזית אחידה ללא תלות במצבם הפיזי של האלמנטים אלא לאור השונות ביניהם בלבד. ואולם נכתב בעתירה, "שמו של חוק העזר אינו 'חוק עזר לשמירה על חזיתות אחידות', תכליתו של החוק אינה שמירה על חזיתות אחידות ושונות בין אלמנטים בחזית אינה מקימה סמכות לעירייה לדרוש את החלפתם או תיקונם. הוראות חוק העזר הינן ברורות ולא ניתן לפרש אותן בצורה כה מרחיבה".

בנוסף טוענים העותרים, כי חוק העזר מעניק למהנדס העירייה שיקול דעת רחב ביותר לקבוע, מתי חזית הבית אינה תקינה ואף מפרט מהם השיקולים כדי לקבוע אם יש צורך בעבודה שמונעת התבלות והזנחה. סעיף בחוק אמנם מדבר על אחידות צורתה של חזית הבית, אך לטענת העותרים לא על אחידות מוחלטת או זהות של אלמנטים שונים בחזית, וכמו כן מציין את זה בתור שיקול אפשרי.

"משילוב ההוראות הנ"ל עולה כי העירייה מוסמכת לדרוש תיקון של תריס או חלון או כל פרט אחר בחזית בכפוף לכך שאותו אלמנט הוא במצב בלוי או מוזנח, ולא כשמדובר באלמנט תקין שכל 'חטאו' בכך שהוא אינו זהה לחלוטין לאלמנט אחר מאותו סוג שקיים בדירה אחרת בבניין", נטען בעתירה. "חוק העזר אינו מסמיך את העירייה לדרוש החלפת אלמנטים שהינם במצב תקין ואינו קובע כי חוסר אחידות של אלמנטים בחזית הבית עולה כדי חוסר תקינות המצדיק את הפעלת הסמכות".

כאמור, הטענות הללו נידחו בבית המשפט לעניינים מינהליים, שהחליט שלא להתערב בהחלטת ועדת ההשגות. נראה כי מה שעומד בלב הערעור הוא הסוגייה, האם כשחוק העזר העירוני מדבר על "חזית בית תקינה" הוא מתכוון לפרשנות צרה שגורסת כי החזית צריכה להיות אסטטית ולא מסוכנת ומוזנחת, או מאפשר לעיריית לנקוט בגישה מרחיבה יותר, שכוללת את אחידות החזיתות כחלק מאותה תקינות. ניכר, כי הפער הכלכלי בין שתי הגישות - גבוה ביותר.

לפני כחצי שנה נערך מפגש בעיריית תל אביב בין חברי מועצת עיר, תושבים שנדרשו לבצע עבודות שיפוץ ועובדי העירייה העוסקים בתחום, שבו התבררו היקפי הבעיות. עיריית תל אביב שלחה לבעלי דירות ב-900 מבנים הודעות דרישה לשיפוץ ואיחוד חזיתות.

בין הייתר טענו תושבים, כי לאחר ששידרגו את חלונות דירתם בשנים שעברו, הם נאלצים לשנמך אותם לדרישות האחידות, בעלויות גבוהות ביותר, שכן האלומיניום מהווה בין חמישית לשליש מכלל עלויות השיפוץ.

בעל דירה בעיר, שנאלץ לשלם כ-130 אלף שקל לביצוע עבודות השיפוץ אמר באותה ישיבה, כי "עד היום התרבות השלטת בעיר היתה של אדפטציה. אנשים יכלו להתאים את בתיהם לצרכיהם ולקונטקסט משתנה בחוץ - למשל להחליף לחלונות אטומים לרעש בגלל רחוב סואן, להתקין תריס בשל קרינת שמש חזקה, וכו'. 70 שנה לא היו דרישות לאחידות, ואנשים נהגו בבניינים שלהם בהתאם לכך. עכשיו כשעוברים למשטר עירוני חדש של אחידות, יש את הבעיה של הירושה של עשורים של התאמה אינדיבידואלית.

"קשה לבוא ולדרוש שינוי חד בבת אחת למשטר של אחידות מאלו שנהגו בהתאם למשטר הקודם. מבחינת הציפייה והעלות קשה לתושבים לעשות את כל השינויים המבוקשים בבת אחת. נדרשת אדפטיביות ותהליך הדרגתי".

להערכת חברת המועצה שולה קשת, העלות הכוללת של יישום עקרון ההאחדה תגיע ל-1.6 מיליארד שקל בשנה. מסקר שערכה בין 8 בניינים שעברו תהליכים כאלה עלה, כי עלויות השיפוץ הגיעו ל-100-350 אלף שקל לדירה.

הפגישה ההיא הסתיימה ללא תוצאות, ויתכן מאוד שפסיקת בית המשפט בערעור של בעלי הדירות מגורדון 69 תקדם את הטיפול בנושא, לכאן או לכאן.