הדרישות החדשות שמתכננת להוציא הרשות לני''ע בדוחות הכספיים של חברות הנדל''ן / צילום: Shutterstock
בכנס השנתי של מחלקת התאגידים ברשות לני"ע, רו"ח פרידה עבאס, אחראית תחום נדל"ן במחלקת תאגידים, מתייחסת לדרישות הגילוי החדשות שמתכננת להוציא הרשות לני"ע בדוחות הכספיים של חברות הנדל"ן, וקוראת לחברות "לשקף לציבור המשקיעים את הביצועים הכלכליים העדכניים של הפרויקטים, ולהימנע מהנחות אופטימיות".
● קיצור הדוחות והארכת המועד לדיווחים מידיים: אלה השינויים המרכזיים שמתכננת רשות ני"ע
● המרוץ אחרי קונים: הדוחות חושפים משקולת מבצעי המימון על היזמים
● שמאים מכריעים נגד ועדות מקומיות: מעכבות תשלומים עבורנו
את דבריה פתחה עבאס עם התייחסות לקיפאון במכירת הדירות בענף: "היזמים מתמודדים עם תנאים מאתגרים במובנים רבים: ירידה במכירות, שהביאה לשיא חדש במספר הדירות הלא מכורות, ועלייה מתמשכת במדד תשומות הבנייה ובשכר העבודה, המייקרים משמעותית את עלויות הבניה ליזמים, כאשר השילוב של כל הגורמים האלה יחד, פוגע בתזרים המזומנים של היזמים.
"ואת התוצאה, אנחנו רואים בשלטי החוצות, עוד ועוד מבצעי מכירות יצירתיים, המגלמים הנחות משמעותיות. כמו: משכנתאות ללא ריבית, פטור מהצמדות ואפילו אופציה לביטולי הסכמים. והכל כדי להתמודד עם המצוקה הפיננסית המתגברת. כשמחברים את כל זה יחד, מתקבלת תמונה מורכבת - יותר ממה שנדמה במבט ראשון. ולכן, דווקא עכשיו, השקיפות מקבלת משנה תוקף, השקיפות בדוחות הופכת לאחריות שלכם", ציינה.
"בשנה האחרונה, במסגרת עבודת הפיקוח שלנו, מצאנו שורה של טעויות מהותיות, בתשקיפי אי.פי.או ודיווחי החברות. טעויות אלה השפיעו באופן ישיר על חישובי הרווחיות של הפרויקטים. במקרים לא מעטים, חברות העריכו את ההכנסות הצפויות ביתר, והניחו מחיר מכירה למטר גבוה ממחיר העסקאות בשוק. או, שהעריכו בחסר את העלויות הצפויות, והניחו עלות בניה למטר נמוכה מהמקובל בשוק".
עוד ציינה עבאס כי ברשות מצאו טעויות בחישוב הרווחיות הגולמית, "כי חברות 'שכחו' לכלול בתחשיב הרווח הגולמי, את עלויות המימון המהוונות למלאי". במקביל התייחסה לעוד טעות נוספת נפוצה שמצאו, שנוגעת לאופן ההתייחסות להלוואות המזנין בתחשיב העודפים הצפויים. "טעויות מסוג זה, עלולות להשפיע באופן מהותי על יתרת העודפים הצפויים. נתון שהוא קריטי למשקיע, במיוחד אם החברה מתכננת לשעבד את העודפים למחזיקים".
"עובדים על גיבוש מתווה גילוי מעודכן לחברות הפועלות בתחום"
בהמשך לכך ציינה עבאס כי ברשות עובדים על גיבוש מתווה גילוי מעודכן לחברות הפועלות בתחום. "אנחנו מתכוונים לפרסם את מתווה הגילוי החדש להערות הציבור, כבר בחציון הראשון של שנת 2026. ההצעה העדכנית שלנו צפויה להתמקד בכמה צירים מרכזיים:
"הראשון, צמצום העומס הטבלאי בדוחות, מתכונת הגילוי הנוכחית, מחייבת להציג מידע מפורט ביחס לכל הפרויקטים של החברה. לרבות כאלה שתרומתם לתוצאות הפעילות, היא שולית. ולכן, אנחנו בוחנים את האפשרות, למתן מידע טבלאי מפורט, רק בגין פרויקטים מהותיים ומהותיים מאוד. זאת במטרה לשפר ולמקד את המידע בדוחות, למה שמהותי ברמת החברה באמת.
"בנוסף, חברות יתבקשו להרחיב את הגילוי המצרפי, כך שתוצג תמונה מלאה לפעילות החברה בכללותה. הגילוי המצרפי כלול פירוט רחב של: הכנסות, חוזים חתומים, תקבולים, הון עצמי שטרם הושקע ועוד.
"וכמובן הנתון העיקרי - עודפים צפויים בפריסה על פני 5 השנים הבאות. נדגיש בהקשר הזה, שלגישתנו העודפים הצפויים, אמורים להיות מחושבים בהתאם להסכמות החוזיות מול הבנקים. במקביל, אנחנו נדרוש להרחיב את הגילוי בדוחות הרבעוניים, כדי לאפשר למשקיע, לעקוב בצורה רציפה אחרי התקדמות הפרויקטים, ולהעריך את מצב התאגיד לאורך זמן".
הצעדים שנשקלים לגבי ההתחדשות העירונית
בכל הנוגע להתחדשות העירונית, עבאס מציינת כי הנושא הפך לציר מרכזי בענף, ולכן ברשות בחרו להקדיש לו התייחסות ולעשות בו סדר. "לדעתנו, נדרשים כללי דיווח ייחודיים כדי לתווך את הפעילות הזו למשקיעים, ולהפוך אותה לפעילות שקל יותר לתמחר, תוך יצירת סטנדרט גילוי אחיד, למשל: נגדיר מהו פרויקט התחדשות עירונית, נקבע ספי מהותיות שמגדירים, מתי נדרש אם בכלל לתת גילוי לפרויקט כזה, ומהו היקף הגילוי הנדרש. כמו כן, אנחנו חושבים להגביל את המידע התחזיתי על הרווחיות של הפרויקטים, רק בעבור פרויקטים שצפויים לצאת לפועל ב- 5 השנים הקרובות, זאת כדי לספק למשקיע מידע ריאלי ומבוסס".
עוד ציינה כי "ההיגיון שעומד מאחורי הגישה הזו הוא פשוט. בתחזיות לטווח של מעבר לחמש שנים, רמת הוודאות פוחתת, והתחזיות מאבדות ממשמעותן - ולכן, המידע שיימסר צריך להישען על טווח זמנים סביר, שבו קיימת יכולת הערכה אמינה ורלוונטית".