רובע שדה דב בתל אביב / צילום: גיא יחיאלי
השכרה ארוכת-טווח
שיכון ובינוי מתקדמת בשדה דב: היתר ראשון ל־324 דירות להשכרה
חברת שיכון ובינוי קיבלה לאחרונה מעיריית תל אביב היתר בנייה ראשון לפרויקט דיור להשכרה ארוכת-טווח ברובע שדה דב שבצפון העיר - פרויקט שבקרקע עבורו זכתה החברה באוגוסט 2021, ובו יוקמו 324 יחידות דיור. הפרויקט כבר קיבל היתר חפירה ודיפון לפני זמן מה, ושלב זה נמצא בביצוע בפועל, אך כעת זכה להיתר בנייה מלא ראשון.
הפרויקט, שעל עיצובו אמון משרד מילבאואר אדריכלים, כולל מגדל בן 38 קומות ועוד שני בניינים בני שמונה קומות כל אחד, מעל חזית מסחרית ושטחים למען הדיירים. על פי הערכת שיכון ובינוי המופיעה בדוח המסכם את הרבעון השלישי של השנה, הפרויקט צפוי להיות מושלם בספטמבר 2028.
● שוק הנדל"ן בצניחה: באוקטובר נמכרו רק 4,518 דירות
● מנהל רשות המסים: "בין 1.5 ל-2 מיליארד שקל מועלמים בשוק ההשכרה"
שיכון ובינוי שילמה על הקרקע באוגוסט 2021 סכום של כ-830 מיליון שקל, ופחות משנה לאחר מכן זכתה בקרקע נוספת לדיור להשכרה ברובע, עבור הקמת פרויקט בן 511 יחידות דיור, תמורת כ-1.18 מיליארד שקל. מאוחר יותר הפכו שתי הזכיות הללו למשקולות על רגלי החברה, בשל עליית הריבית ואיתה התייקרות רכיב המימון, כמו גם הפיכת תחום ההשכרה לכדאי פחות ופחות.
לשיכון ובינוי כיום כ-2,000 יחידות דיור בתחום הדיור להשכרה, והיא מתמודדת עם ירידות ערך מתמשכות בסקטור זה, מאז החל גל העלאות הריבית באמצע שנת 2022. כך למשל, הסתכמה ההפרשה לירידת ערך בתשעת החודשים הראשונים של השנה הנוכחית, לפי הדוח הכספי המסכם של הרבעון השלישי, ב-198 מיליון שקל, לעומת כ-188 מיליון בתקופה המקבילה אשתקד. בדוח מגדירה זאת החברה כ"עלייה של כ-80 מיליון שקלים בהפסדים מירידת ערך של נדל"ן להשקעה בפרויקטי דיור להשכרה, ביחס לתקופה המקבילה".
הבשורה על קבלת היתר בנייה לפרויקט הראשון מבין השניים משמעותית לחברה, שכן היא תאפשר לה להתקדם אל עבר מימוש וקבלת הכנסות מהפרויקט. בתוספת הורדת הריבית האחרונה מצד בנק ישראל והורדות נוספות הצפויות בהמשך, ייתכן שהיא מתחילה סוף-סוף לראות אופק חיובי הנשקף מתחום הפעילות הזה.
נזכיר כי בשבוע שעבר הגישה החברה עתירה לבג"ץ בדרישה לתקן את חוק הוותמ"ל כך שתוכל למכור חלק מהדירות שלה להשכרה בשדה דב ובמקומות אחרים. רמ"י מאפשרת זאת, אולם חוק הוותמ"ל אינו מאפשר למכור דירות להשכרה לבודדים - אלא רק לבעלות אחודה - ועל הקרקע שרכשה שיכון ובינוי בכמה מקומות חלה תוכנית ותמ"ל.
מכרז למשרתי מילואים
הסכם פשרה בקיבוץ האון: פרויקט הבנייה יוצא לדרך
לאחר שנה רצופת עיכובים, מחלוקות משפטיות וערעור עד לעליון, פרויקט הבנייה בקיבוץ האון שבחוף הכנרת יוצא סוף-סוף לדרך. רשות מקרקעי ישראל, המועצה האזורית עמק הירדן וקיבוץ האון חתמו על הסכם פשרה שיסיר את החסמים ויאפשר לזוכים במכרזים - בהם כ-80 חיילי מילואים - לקבל לידיהם את המגרשים, המיועדים להקמת בתים צמודי-קרקע.
ההסכם נחתם לאחר כשנה של מחלוקת משפטית: קיבוץ האון והמועצה האזורית תקפו את הליכי המכרזים וטענו לפגמים מהותיים ולפגיעה בזכויותיהם. בית המשפט המחוזי בנצרת דחה את עתירותיהם, אך השניים הגישו ערעור לעליון וביקשו לעכב את הליכי הפיתוח. על רקע זה נוהל משא ומתן ממושך, בסיוע פרקליטות המדינה ויועמ"ש רמ"י, שהוביל כעת להסכמות.
במסגרת ההסכם, עבודות הפיתוח יימשכו בהיקף של כ-95.8 מיליון שקל, ורמ"י תממן מקדמה תזרימית של כ-28.6 מיליון שקל. הרשות תממן גם את פינוי והריסת המבנים הישנים במגרשים, וכן מנהל פרויקט לבניית הקהילה החדשה.
הצדדים התחייבו לפעול יחד להסרת חסמים תכנוניים, בעוד חלק מהמגרשים שטרם שווקו יידחו לשיווק בשלוש-חמש שנים. ברמ"י בירכו על המהלך וטוענים כי הוא מבטא מחויבות לזוכים, ובפרט לחיילי המילואים, וגם במועצה האזורית עמק הירדן מרוצים.
עו"ד אבנר צור ממשרד בלטר-גוט-אלוני, שייצג את המועצה, אומר לגלובס: "ההסכם מציג יותר מסגרת סבירה להקים את היישוב בהדרגה. יש סכום שהמינהל שם לטובת ההקמה, ויש מדרג שהמגרשים שעוד לא שווקו ישווקו בהדרגה ולא יחד, ויהיה פרויקטור שילווה את התהליך. תהליך הפיתוח ייעשה גם הוא בצורה מסוימת בשטח ויתקדם בהתאם לפינוי של המבנים הקיימים.
"מבחינתנו לא משנה מי יבוא, ירדנו מזמן מהעניין של בני מקום - העיקר שיבוא לגור ולא לנופש או לעשות סיבוב נדלנ"י. זה ימשיך להיות כפוף לוועידת קבלה, ויכניסו סעיפים שחובה להתגורר במקום, והם הסכימו לדחות את יתרת השיווקים, כדי שיהיה מדרג וניתן יהיה לראות באמת שתהיה קבוצה שתוכל לקלוט את הקבוצה הבאה. אני שמח שהצלחנו להגיע עם רמ"י להסכמות".
עסקת קרקע
קרן "ספיר" של רובי קפיטל מוכרת קרקע בחולון ברווח של עשרות מיליוני שקלים
קרן ההשקעות "ספיר", זרוע האקוויטי של חברת רובי קפיטל, מכרה קרקע במתחם רבי עקיבא בחולון תמורת כ-66 מיליון שקל לחברת אלטנוילנד. הקרקע נרכשה בשנת 2021 בכ-37 מיליון שקל.
הקרקע משתרעת על כ-3 דונם וכוללת זכויות לבניית בניין בן 22 קומות עם 90 יחידות דיור וכ-800 מ"ר מסחר. הזכויות גובשו במסגרת שינוי ייעוד שקידמה עיריית חולון, שהסבה את המתחם מתעשייה למגורים ושימושים משלימים. השותפות, יחד עם חברת אזורים במגרש סמוך, פעלו מול העירייה להשבחת הקרקע ולהגדלת הזכויות.
אלטנוילנד, המובילה כיום מספר פרויקטים במתחם, תישא גם בהיטל ההשבחה. את השותפות ייצג עו"ד גלעד מעוז ממשרד ERM ואת הרוכשת עו"ד זיו לב.
עידו רואימי, סמנכ"ל ומנהל השקעות האקוויטי ברובי קפיטל, מסר כי מדובר בעסקת השבחה מוצלחת המשקפת את יכולת הקרנות של "ספיר" לזהות עסקאות בעלות פוטנציאל ולהוות שותף פיננסי משמעותי ליזמים.
במקביל, אלמוגים הודיעה על עסקה נוספת עם קרן "ספיר 2", שתשקיע כ-54 מיליון שקל בשני פרויקטים להתחדשות עירונית בפתח תקווה וברעננה ותחזיק 40% מהזכויות. קרנות ספיר מרחיבות את פעילותן ומגייסות מאות מיליוני שקלים ממשקיעים פרטיים ומוסדיים, בהם הכשרה חברה לביטוח, לאומי פרטנרס ובית ההשקעות מיטב.