"אני רואה את עצמי בנדל"ן בכל מצב וזה המומחיות שלי והידע שלי. כבר היום יש לי חברת נדל"ן פרטית בבעלותי, שיש לה פרויקט אחד, וייתכן שארחיב את פעילותה בעתיד. אני לא עוזב את התחום". כך מודיע נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ לשעבר, ראול סרוגו, שעבר טלטלה אישית קשה בחייו, שעה שאיבד את בנו רועי בתאונת גלישה בהרצליה.
● המהפך של שוק הנדל"ן, ואיך הוא ייראה השנה?
● בהיקף של 5 מיליארד שקל: שיאי מיחזור משכנתאות בדצמבר
התאונה הקשה אירעה לפני כתשעה חודשים. רועי גלש בחוף הרצליה, ונפגע בראשו מגלשן. "רועי עבד במנטי רובוטיקס, המיזם של אמנון שעשוע שנמכר באחרונה למובילאיי בכמעט מיליארד דולר. חברים של רועי הדביקו לו את המשפט buy the ticket and take the ride, שמשמעו, שאם אתה רוצה להגיע לאן שהוא בחיים וליהנות ממנו - עליך לפעול להשיג אותו.
"כל זה עומד ביחס הפוך לנסיבות מותו. רועי גלש בחוף הנכים בהרצליה, בחוף שאינו ראוי לגלישה, אך כולם עוצמים עין כבר עשרות שנים ולא לוקחים אחריות", טוען סרוגו.
מאז מותו של רועי, סרוגו אוסף חומרים על נסיבות הפעלת החוף ועל הסיכונים הטמונים בו למתרחצים ולגולשים, מידע שאמור היה לגרום להסדרת השימושים כבר לפני שנים. לאחרונה אף הגיש עתירה לבג"ץ לאיסור פעילות הגלישה או הרחצה בחוף.
"כל חברה משפחתית לא ממשיכה בסוף"
האסון ניתב את חייו האישיים והמקצועיים גם לכיוונים אחרים. הראשון, הפומבי, היה מכירת החברה המשפחתית סרוגו, לאמפא נדל"ן, בתחילת החודש.
על פי הדיווח של אמפא נדל"ן, היא אמורה לערוך בדיקת נאותות לחברת סרוגו, שבסיומה ישולם לבעלים, האחים ראול, סופיה, יואב ויצחק - 80 מיליון שקל, ובתנאים מסוימים שקשורים למצב הפרויקטים של החברה - עד 80 מיליון שקל נוספים.
"לא הייתי רוצה כרגע לפרט יותר מדי מעבר למה שממש פורסם. אנחנו מוכרים חברה משפחתית וכל חברה משפחתית לא ממשיכה מכל מיני סיבות. בחלק מהמקרים מנפיקים את החברה בבורסה, ואז כל אחד מהשותפים יכול לצאת, ובחלק מוכרים. אלה שתי האפשרויות, ולכן אני חושב שהמסר הוא שחברה משפחתית צריכה לדעת את האופק ומה היא רוצה לסיים. ככל שתקדים לעשות את זה כך ייטב".
האם יש קשר בין עיתוי המכירה לאסון?
"האסון הזה המחיש לי את העובדה שאני צריך להתרכז יותר במשפחה הגרעינית שלי מאשר במשפחה המורחבת, ולכן האיץ את התהליך".
התבטאת בעבר ואמרת שזו לא בדיוק מכירה, אלא שיתוף פעולה. למה הכוונה?
"בינתיים העסקה מצויה ברמה של מזכר הבנות, אם הכול יהיה בסדר בבדיקת הנאותות, אז הם קונים אותנו ואנחנו בחוץ. אבל בשביל שזה יקרה, יש אבני דרך שצריכות להתממש, שבהן אנחנו צריכים להוביל את הפרויקטים שמביאים לשווי החברה, עד רמה מסוימת של ודאות, ולכן קודם כל אנחנו ממשיכים לפעול בשנים הקרובות ואני במיוחד.
"הדבר השני הוא בדיקת הנאותות. יכול להיות שאמפא תחליט, שהיא לא רוצה לקנות את כל החברה, אלא רק חלק, ושאנחנו נמשיך יחד איתם".
מה עם מלון סופיה?
"זו חברה אחרת לגמרי שאין לה שום קשר לחברת הבנייה. אולי יהיו לנו מלונות נוספים".
לך אישית יש איזשהו אופק חדש, איזה שהן מחשבות לעתיד?
"אני רואה את עצמי בנדל"ן בכל מצב וזה המומחיות שלי והידע שלי. מעבר לזה התחלתי ללמד בבית ספר תיכון בראשון לציון בהתנדבות. אני מלמד תלמידי כיתות י"ב חינוך כלכלי פיננסי. ילדים בני 18 היום במדינת ישראל מסיימים בית ספר תיכון. אין להם מושג מה זה חברה, מה זה מניות, מה זה עסק, מה זה מה זה לקנות ולמכור, מה זה מסחר, מה זה כסף, מה הם עושים עם הכסף, למה צריך לחסוך כסף, מה זה אינפלציה, מה זה ריבית, ואני מעביר להם שיעורים.
"תוך כדי השיעורים האלה אני גם מקנה להם קצת ערכים שלא מלמדים אותם בבית ספר. למשל, לדעת להכיל את האחר, לכבד את האחר. עכשיו בבית ספר רוצים שאתחיל ללמד גם את כיתות י'.
"אני עושה את זה גם כהנצחה לרועי. הוא היה חכם ונבון ופיקח, עם ערכים. אז אני קושר את זה גם אליו".
לצד כל זאת, סרוגו מכריז כי העתיד שלו בנדל"ן. "יכולות להיות כל מיני התפתחויות. אני גם מאמין בנדל"ן בישראל. ענף הבנייה הוא הענף שהכי יתפתח בשנים הקרובות. גם התשתיות וגם המגורים כי אין ברירה אחרת. צריך לבנות את המדינה".
יש ברירה. משאירים את קריית שמונה שוממה, את מטולה נטושה.
"בסוף המנהיגות תשתנה. תקופת נתניהו תחלוף ויבואו אנשים טובים, חזקים, שיובילו ובאמת יעשו את הדברים שהמדינה צריכה. הבעיה היא בעיקר פוליטיקאים. הנה שר האוצר סמוטריץ'. הסקרים מנבאים לו כישלון בבחירות הבאות והוא יורד מתחת לאחוז החסימה. אז איך זה משפיע על ההתנהלות היומיומית שלו כשר אוצר? הוא רוצה עכשיו לנקוט צעדים שייטיבו עם הציבור הרחב בטווח הקצר ביותר על מנת לעלות מעל אחוז החסימה. זה מה שמעניין אותו. וזו רק דוגמה קטנה".
"ענף הבנייה הוא הענף שהכי יתפתח"
אתה סבור שהבעיות של שוק הדיור בישראל הן פוליטיות?
"זו תולדה של כמה סיבות, לא אחת. זה גם ניהול שלומיאלי ולא נכון דווקא בתקופה של אביגדור יצחקי וכחלון. התוכנית שלהם הייתה שגויה; מחיר למשתכן היא אסון וגרמה גם להאצה של מחירי הדיור. מחירי הדיור לא היו עולים כמו שעלו אלמלא תוכנית מחיר למשתכן בצורה שבו התנהלה בתקופה של כחלון וגם בתקופות שאחר כך".
מדוע?
"כל המכרזים של רמ"י יצאו במחיר למשתכן. זה אומר ש־70% אחוז מהאוכלוסייה, שזה משקיעים ומשפרי דיור, התחרו על פחות דירות. ברגע שזה קורה המחיר עולה. הדבר השני הוא, שבסופו של דבר מחיר למשתכן זה סוג של דיור בר השגה, אבל כזה שדואג לצעירים בלי לעשות חישוב סוציואקונומי של הזכאים וזו שגיאה. היו זוגות צעירים שההורים שלהם מרוויחים 50־100 אלף שקל לחודש. הם צריכים תמיכה מהמדינה של מיליארדים?
"ואז ההטבה הוכפלה ויותר, כי השקיעו מיליארדים בתוכנית וקיבלו הטבות של מיליארדים, ומחירי הדירות עלו. וההטבה זינקה. מדוע זוג צעיר צריך לקבל מהמדינה מיליון שקל? זוג צעיר צריך לקבל מהמדינה משהו שיגרום לו להתחיל את החיים, לא לעושר של מיליון שקל על חשבון אנשים אחרים שלא זכו".
אז מה הפתרון לדעתך?
"יכולים לפתור את משבר הדיור כאן ועכשיו לתקופה של 50 שנה והפתרון מונח על השולחן. צריך פשוט לקבוע סדרי עדיפויות נכונים. השגיאה של ממשלות ישראל ב־20 שנה האחרונות נבעו מניהול שלומיאל ומסדרי עדיפויות שגויים.
"קודם כול, אני לא בטוח שהאוצר רוצה בהורדת מחירי הדיור, המיסוי שגובים על נדל"ן הוא אדיר. עשרות מיליארדים של שקלים נכנסים לקופת המדינה בלי קשר לתוצר של ענף הבנייה.
"אם אתה בוחן את משקל התוצר של ענף הבנייה הוא בערך 11%-12% מכלל התוצר הלאומי. מצד שני, הכנסות המדינה מנדל"ן כפולות במשקלן, ולכן אתה רואה שהמיסוי פה הוא עודף. אם המדינה רוצה להוריד מחירי הדיור היא צריכה לשווק קרקע במחירים נמוכים יותר ולהוריד את נטל המס ואז המחירים יירדו. ואת זה המדינה לא עשתה.
"המשקל של הקרקע כיום בכלל המדינה עומד על 30%־40%, ובתל אביב זה יותר מ־50%. במדינות המערביות אתה רואה את משקל הקרקע סביב 10%־20%".
אולי בגלל שישראל היא פשוט מדינה קטנה הרבה יותר מאשר מדינה מערבית ממוצעת?
"המחסור בקרקע גורם לזה שהמחיר שהקרקע עולה, אבל גם קצב שחרור הקרקע הוא נמוך מדי. רמ"י צריך לשווק באמת, לא לפרסם הודעות בעיתון, למכור הרבה יותר מ־100 אלף דירות קרקעות לדירות לשנה. 150 אלף, 200 אלף חייבים עכשיו.
"נוסף לכך חייבים לאגם משאבים כך שהתשתיות גם יהיו מוכנות. אתה לא יכול לשווק קרקע בלי שהתשתית מוכנה, כך שהקבלן יצטרך לחכות ולסגור על הקרקע ולשלם גם מס רכוש המס חדש שנכנס".
"מס רכוש? שגיאה לעשות את זה היום"
מה דעתך על ההצעה להטיל מס רכוש?
"פעם תמכתי ברעיון בלהחזיר את מס רכוש ככלי לעודד בעלי קרקע פרטיים למכור את הקרקע. זו הייתה תקופה של האצה גדולה מאוד במחירי הקרקע מ־2019 עד 2023. במשך ארבע שנים מחירי הקרקע כמעט הכפילו את עצמם. בראשון לציון מחיר קרקע ליחידת דיור הגיע ל־600־700 אלף שקל וקפץ ל־1.5 מיליון שקל.
"חשבתי שזה הדבר הנכון כי בדרך כלל במרכזי הערים, מי שמחזיק את הקרקע זה לא רמ"י אלא בעלי קרקע פרטיים. אבל זו שגיאה לעשות את זה היום, כי אנחנו נמצאים במצב שצריך להוריד מסים ולא להטיל מסים. בסופו של דבר נטל המס הזה יגולגל על רוכש הדירה. כל המטרה של מס רכוש היא להגדיל את קופת המדינה".
"צריך תשתיות שמושכות אנשים"
אילו עוד בעיות צריך לפתור כדי להוריד את המחירים?
"צריך לשאוף למצב של ריכוז סמכויות במשרד ממשלתי אחד וסינרגיה בין משרדי הממשלה האחרים. היום משרדי הממשלה רבים אחד עם השני ומכשילים אחד את השני. כשאני רואה איך האוצר מדבר על רמ"י ורמ"י מדבר על האוצר, אני נחרד. זה כאילו שני אנשים מושכים את העגלה כל אחד לכיוון אחר ואין שיתוף פעולה.
"בתקופה של ממשלת בנט, ממשלת השינוי, אביגדור ליברמן היה שר האוצר. זאב אלקין שר השיכון ואיילת שקד שרת הפנים. זה לא היה אידיאלי, אבל ראית שיש תיאום בין משרדי ממשלה. זה צריך לחזור. לא יכול להיות מצב שמשרד השיכון היום לא מדבר עם משרד האוצר. אני שומע את מנכ"ל השיכון יהודה מורגנשטרן מדבר על א', ואחר כך את מתן יגל מאגף התקציבים מדבר על ב'. כאילו הם לא מדברים על אותו כיוון.
"צריך להכין תוכנית אמיתית לדיור ל־30 שנה הקרובות למדינת ישראל, לשווק קרקע בכמות הנכונה, לבנות את התשתיות הנכונות. וזה לאו דווקא רק תשתיות תומכות דיור כמו כבישים, כמו גשרים ורכבות. אלא גם תשתיות אחרות שמושכות את האנשים. אם אתה צריך תור ל-MRI בקריית שמונה אתה מחכה חודשים, אז למה שאנשים יגורו בקריית שמונה? ואם אנחנו רוצים לפתח את המדינה בכל המקומות צריך לבנות תשתיות אחרות נוספות שירימו את איכות החיים באזורים האלו".
"שנתיים מאז 7 באוקטובר ועוד לא בונים"
"דיברנו קודם על מס רכוש. קו פת מס רכוש התרוקנה בשנים האחרונות בגלל המלחמה. עכשיו היא מתרוקנת עוד יותר בגלל חוסר היכולת של המדינה לנהל פרויקטים. כבר עברנו יותר משנתיים מה-7 באוקטובר ועדיין לא התחילו לבנות שום דבר, אולי קצת בקיבוצים בדרום. לא בקריית שמונה ולא בבת ים. לא. אתה יודע מה? אפילו במגדלי דה וינצ'י בתל אביב המדינה צריכה להשקיע כמה מאות מיליונים. קופת מס רכוש משלמת שכירות עבור אלה שלא גרים בדירות שלהם. עכשיו כל יום שעובר הממשלה ממשיכה לשלם.
"הממשלה מנהלת את זה בצורה שלומיאלית ואז רואים באוצר שקופת מס רכוש כבר הגיעה לקו האדום. שהמדינה תבוא ותגיד 'אני עכשיו עושה מלווה מלחמה או מענק מלחמה'. ואם יש אדם עשיר עם קרקע שישלם. שיגידו את האמת בפנים לאנשים בלי כל מיני המצאות של מס רכוש".
