היצע הדירות בשיא, הריבית יורדת: איך ייראה שוק הנדל"ן בשנה הקרובה?

ציבור רוכשי הדירות בישראל ניצב בימים אלה בפני שאלה קריטית. מחד, מספר הדירות הלא מכורות נמצא בשיא של כ־83.5 אלף. מאידך, הריבית נמצאת במגמת ירידה וע"פ תחזית בנק ישראל היא צפויה להמשיך לרדת גם ב־2026 עד לרמה של 3.5%. האם זה הזמן הנכון לרכוש דירה?

● מצוקת דיור? מספר יחידות הדיור בישראל עולה על מספר משקי הבית
● שאלות תשובות | חושבים שירידת מחירי הדירות נבלמה? תקראו את זה קודם

כדי להבין קצת יותר איך נראה השוק כיום, ואיך הוא ייראה בשנה הקרובה, שוחחנו עם מתן סמיש, מנהל פעילות המשכנתאות בבנק לאומי. "עוד לפני שמדברים על 2026, חשוב להבין מה נקודת הפתיחה שלנו מ־2025", אומר סמיש. "אחרי שנים רבות שבהן השוק היה שייך למוכרים, המצב התהפך בשנה שעברה - וכיום השוק שייך לקונים".

כלומר, הקונים מוצאים יותר אפשרויות בשוק המשכנתאות?
"אכן. חשוב גם להגיד שהיקף המשכנתאות החדשות ב־2025 היה גבוה ביותר מ־40% ביחס ל־2023, ובמעל לכ־12% ביחס ל־2024. בנוסף, ראינו ב־2025 גם ירידה במדד מחירי הדירות (יש לציין שבחודש נובמבר נרשמה עלייה של 0.7%, לאחר שמונה חודשים רצופים של ירידות, א"פ). תל אביב היא שיאנית הירידות, ומנגד יש לנו את ירושלים - אזור עם ביקוש מאוד קשיח (שלא מושפע מהמחירים) שבו רואים עלייה".

איך מסבירים את הירידה בתל אביב?
"בישראל, מלאי הדירות כיום הוא הגבוה ביותר שנמדד בשנים האחרונות. יש לנו קרוב ל־84 אלף דירות במלאי - בתהליכי בנייה כאלה ואחרים. בתל אביב יש כעת עודף היצע רגעי; דבר זה גם יכול להסביר את ירידת המחיר. אבל אנחנו מאמינים שזה יסתדר, ושיהיה רוכש לכל דירה".

מתי לרדת מהגדר ולהיכנס לשוק

מה באשר להורדות הריבית - זו שהייתה וזו שכנראה לפנינו?
"ע"פ התחזיות, הריבית צפויה לרדת בעוד 0.5% בשנה הקרובה - דבר משמעותי מאוד. כאן עולה שאלה פסיכולוגית - מתי הלקוחות הפוטנציאליים יחליטו שהם יורדים מהגדר ונכנסים לשוק? צריך להגיד שבמסלולי המשכנתא הורדת הריבית משפיעה בעיקר על הריבית הקבועה הלא צמודה".

כעת הלקוחות מנסים "לתזמן את השוק"?
"נכון, וזו באמת דילמה. מעבר לשאלה האם צפויה ירידה, יש היום מבצעי יזמים וה'ממתינים' לא בטוחים אם המבצעים לא יהיו קיימים בעתיד, או שאולי יהיו יותר מהם. יש כל מיני שיקולים".

רכישות של תושבי חוץ

מעבר להורדת הריבית, סמיש מפנה את הזרקור למגמה שנראתה בשנת 2025, שהוסיפה גם היא להתחזקות השוק - עלייה במשכנתאות שניתנו לתושבי חוץ. "הסיבה העיקרית לדעתי היא האנטישמיות שהם חווים בעולם", מסביר סמיש. "אנו רואים גלי ביקוש משמעותיים מצרפת, אנגליה, ארה"ב ואוסטרליה, הפיגוע שהתרחש שם לאחרונה הגביר את התופעה.

"ככלל, את תושבי החוץ צריך לחלק לשניים - כאלה שממש עושים עלייה, וכאלה שקונים דירות לשימוש עתידי בעת הצורך. אנחנו רואים ביקושים גבוהים, היזמים והמשווקים נמצאים כל הזמן בכנסים בחו"ל. מדובר בפוטנציאל משמעותי גם לשנה הקרובה".

איפה הם משתקעים?
"תלוי מאיפה הם מגיעים בעולם. ירושלים, למשל, מאוד רלוונטית לצרפתים, לאוסטרלים, לאמריקאים ולאנגלים. אנחנו רואים ביקוש בקרב האוכלוסייה שהגיעה מצרפת לדירות בערים כמו רעננה, אשדוד ונתניה - יש אזורים המזוהים יותר עם אוכלוסיית העולים. פגשנו גם לא מעט שרכשו דירות בכרמי גת".

מה זה אומר על הכסף שלנו

סמיש, כאמור, צופה שנה חזקה בשוק המשכנתאות, ואנחנו מנסים להבין יחד איתו מה עשויות להיות ההשלכות של זה על הלקוחות. "תמהיל המשכנתא נבנה בסופו של דבר מפרמטרים רבים שלאו דווקא תלויים בריבית. ראשית, צריך להבין מהו הסכום שהלקוח רוצה ללוות וכמה הוא מאמין ביכולת ההחזר שלו. הדבר הכי חשוב הוא להתאים את המשכנתא ליכולת ההשתכרות. הדבר נכון הן לטווח הקצר והן לטווח הארוך, וצריך להתאים לכל אחד את המשכנתא שלו".

לסיכום, אתה אומר שאפשר לנסות לתזמן את השוק, אבל לא להגזים.
"אנחנו בתקופה שבה יש מספיק דירות במלאי, ואפשר לרכוש - דבר שלא היה בשנים עברו. אני חושב שתהיה לנו שנה טובה. מתי להיכנס ולבצע את העסקה? כל אחד צריך לבחון את הדבר בהתאם לתנאים האופטימליים מבחינתו. לחשוב שניתן 'לתזמן את השוק' זה אף פעם לא מתכון טוב. כל אחד צריך לקבל החלטות מושכלות לפי מצבו ויכולתו".

***גילוי מלא: נתון בשבוע הוא פרויקט מערכתי הנעשה בשיתוף מומחי בנק לאומי. אין לראות באמור המלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא, או הזמנה לבצע רכישה או השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן. הוא אינו מהווה תחליף לייעוץ השקעות אישי המתחשב בצרכיו ונתוניו של כל אדם