חושבים שירידת מחירי הדירות נבלמה? תקראו את זה קודם

העלייה במדד מחירי הדיור בחודש דצמבר (0.7%) לאחר שמונה חודשי ירידה, עוררה שאלות רבות, כשהמרכזית שבהן היא האם מדובר בתיקון נקודתי, בשל היקף עסקאות נמוך שעיוות את הממוצע - או שמא מגמת ירידת מחירי הדירות הגיעה לכדי מיצוי.

● הלמ"ס שוב עוזרת לקבלנים לשנות את הסנטימנט בשוק הדיור
● המחירים חזרו לעלות? זה הנתון שיותר מדאיג בשוק הדיור

כדי להשיב על השאלה הבוערת, מתן שטרית, הכלכלן הראשי של הפניקס, ערך ניתוח של מגמות מחירי הדירות לאורך ארבעת העשורים האחרונים וניתח את המחזוריות בשוק הדיור.

המחזוריות בשוק הדיור

שטרית מסביר כי כאשר מביטים על מחירי הדיור בטווח זמן ארוך, ניתן לזהות דפוס מחזורי ברור, הכולל שני שלבים מרכזיים: בשלב הראשון, נרשמת עליית מחירים, הנובעת מגידול מהיר בביקוש, בין אם על רקע גידול אוכלוסייה מואץ, ובין אם כתוצאה מסביבת ריבית נמוכה. בשלב השני, לאחר תקופה ממושכת של עליית מחירים והצטמצמות המלאי, הקבלנים מגיבים בהגדלת היצע הדירות.

במקביל, הגורמים שתמכו בגל הביקוש הראשוני הולכים ונחלשים - בין אם על רקע סביבת ריבית גבוהה יותר, שחיקה ביכולת הרכישה לאחר עליות מחירים חדות, ולעיתים גם התמתנות בקצב גידול האוכלוסייה. שילוב זה מוביל להתייצבות מחירי הדיור ואף לירידות מחירים, עד שבשלב מסוים מתחדש גל ביקוש נוסף, והמחזור מתחיל מחדש.

מה ההיסטוריה מלמדת?

הניתוח מתחיל ב־1995. שטרית כותב כי בסוף שנות ה־80 החלה העלייה הגדולה מברית המועצות לשעבר, שהובילה לגידול מהיר בביקוש. "בין השנים 1995־1997 מחירי הדיור עלו בכ־27% במונחים נומינליים, ואילו במונחים ריאליים בכ־6%". בנוסף, לפי הניתוח בין 1989 ועד 1997, המחירים עלו בכ־95% ריאלית".

בהמשך נבחנת המגמה בין השנים 1997 ל־2007, אז מחירי הדיור שהו בשלב השני במחזור: העלייה המהירה בביקוש במחזור הקודם הובילה להגדלת היצע הדירות ועם הזמן, גורמי הביקוש נחלשו. כל אלו הותירו היצע גבוה והובילו לשינוי כיוון במחירים. יצויין כי גם אז היו חודשים בהם נרשמו עליות חודשיות נקודתיות במדד, אך באותה תקופה מחירי הדיור ירדו בתקופה זו בכ־3.5% במונחים נומינליים וכ־25% במונחים ריאליים.

בהמשך הניתוח מתמקד בשנים 2022-2007, עת התחדש הביקוש, והשוק חזר לשלב הראשון. זאת, בעיקר על רקע ירידה ממושכת בריבית, שנמשכה לאורך רוב התקופה בהשפעת המשבר הפיננסי העולמי, והובילה לריבית אפסית. "כתוצאה מכך, מחירי הדיור רשמו עלייה חדה של כ־200% במונחים נומינליים, ועלייה ריאלית של כ־160%".

מהו השלב במחזור כעת?

החלק האחרון של הניתוח מתמקד בשנים 2023 ועד היום, כאשר התנאים המאקרו־כלכליים השתנו עם עלייה מהירה בסביבת הריבית לרמות גבוהות באופן יחסי לעבר. במקביל, בהפניקס מעריכים כי "היכולת לרכישת דירה פחתה באופן משמעותי, הן על רקע עליות המחירים המהירות בשנים שקדמו לכך; והן בשל כך שההכנסה הפנויה של משקי הבית לא הדביקה את הקצב". כפועל יוצא, הביקוש נחלש בזמן שההיצע שובר שיאים חדשים - שילוב שתמך בירידת מחירי הדיור במהלך שנת 2023.

וישנם גם מבצעי המימון, המבצעים הללו, לדברי שטרית, שינו זמנית את דפוסי הביקוש ב־2024. במקביל, נראה כי חלק משווי ההטבות גולגל למחירי הדירות, כך שהמחירים עלו אף שסביבת המאקרו לא תמכה בכך (לפחות לפי הלמ"ס).

 מתן שטרית, כלכלן ראשי בחברת הפניקס / צילום: רמי זרנגר

בהמשך, מעלה שטרית כי עם הטלת מגבלות על מבצעי המימון, החלה ירידת מחירים מחודשת. בסיכום התקופה עד כה, מחירי הדיור עלו במונחים ריאליים בכ־1%. "גם עלייה מתונה זו יש לפרש בזהירות, שכן מדד מחירי הדירות אינו משקף את השפעת מבצעי המימון בדרכים חדשות שעוקפות את המגבלות".

ירידת מחירי הדירות נבלמה?

ובחזרה לשאלה המתבקשת - האם העלייה במחירי הדיור בחודש דצמבר, לצד תהליך הפחתות הריבית, תוביל את המגמה במחירי הדיור חזרה לשלב הראשון של המחזור, קרי עליית מחירים. שטרית אינו פוסל תרחיש זה, אך להערכתו ההסתברות להתממשותו בטווח הזמן הנראה לעין נמוכה: "בחינה של היכולת לרכוש דירה בסביבת המחירים הנוכחית, באמצעות אינדיקציות שונות כגון ההכנסה הפנויה של משקי הבית, גובה התשלום החודשי הנדרש במשכנתא ממוצעת וההון העצמי המינימלי הנדרש לצורך רכישה - מצביעה על כך שמחירי הדיור התרחקו מרמות שיווי משקל".

במובן זה, הוא מציין כי החסם המרכזי כיום אינו תנאי המימון (סביבת הריבית), אלא המחירים. "שינוי כיוון בסביבת הריבית אינו מתורגם מיידית לעלייה מחודשת ומשמעותית בביקוש; אלא מדובר בתהליך איטי והדרגתי, התלוי בשחיקה ריאלית של המחירים, בשיפור מתמשך ביכולת הכלכלית של הרוכשים, או בשילוב שלהם". לסיכום, להערכתו, כל עוד לא חל שיפור מהותי ביכולת הרכישה של משקי הבית, מחירי הדיור צפויים להמשיך ולהפגין חולשה גם בסביבה של ריבית יורדת ולמרות הקפיצה במדד האחרון.