הלמ"ס שוב עוזרת לקבלנים לשנות את הסנטימנט בשוק הדיור

מחירי הדירות חזרו לעלות? חכו בסבלנות. ודאי כשרק אתמול הראו במשרד האוצר שכ-2,000 ישראלים ביטלו חוזים לרכישת דירות בשנים האחרונות, בעיקר מ"סיבות כלכליות". זאת, בשעה שריבית המשכנתא, למרות שתי הפחתות של בנק ישראל, עדיין מרחיקה ישראלים רבים מחלום הדירה בבעלות, וכשהיצע הדירות שנותרו למכירה נמצא ברמות שיא - 83,630 בסוף נובמבר, כשעוד עשרות אלפי דירות ייכנסו בקרוב לצנרת. רק בשנה שעברה סגרה רשות מקרקעי ישראל שיווק קרקע להקמת 60 אלף דירות, ועוד עשרות אלפי דירות מקודמות ונבנות בהתחדשות עירונית ועל קרקעות פרטיות.

● אחד מכל 5 מאריך את המשכנתא: הנתון שחושף את מצוקת הלווים
● שינוי מגמה: ירידה במספר המשכורות הנדרשות לרכישת דירה
● בזכות המבצעים: תל אביב מובילה במכירת הדירות החדשות

אבל הנה, למרות כל אלה, הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה דיווחה הערב שמחירי הדירות שבו לעלות. הישראלים הממתינים על הגדר, שבמשך 8 חודשים ברציפות שכנעו את עצמם די בצדק שכדאי להם לחכות לחודש הבא, כי אז כנראה יהיה עוד יותר זול, מגלים הערב שהמומנטום מתהפך. שהנתון הרשמי של מדינת ישראל מציג עלייה של 0.7% במדד מחירי הדירות הכללי בחודש האחרון (נובמבר). עלייה של 1% במחירי הדירות החדשות. ובנטרול הדירות המסובסדות והמוגרלות, מדובר בעלייה חודשית של 1.2% בדירות החדשות. וכשאפילו העיר תל אביב, שיש בה כ-10,000 דירות לא מכורות, שמחירי הדירות בה מרקיעי שחקים ושבמדד הקודם הציגה נפילה של 1.8% במחירים בתוך חודש אחד, רשמה הפעם קפיצה של 1.2% במחיר הדירות. חזל"ש.

או שלא. קרוב לוודאי, ששוב אנחנו הולכים שבי בעיניים פקוחות אחרי מניפולציות חשבונאיות ופיננסיות, שכל כך קל לעשות כשמדובר ברכישה ובתמחור של דירות. בדיוק כמו בשנת 2023 - אז רצף של 8 חודשי ירידות במדד מחירי הדירות נעצר לפתע, בעזרת יישור קו של יזמי הנדל"ן המתוחכמים שהבינו שניתן לעדכן דה-פקטו את מחירי המחירון באמצעות הטבות מימון מפליגות (שלם 5% או 10% עכשיו ואת היתרה מתישהו), גם בשלהי 2025 הקבלנים למדו לגבור על הסטטיסטיקאים שרואים רק טבלאות יבשות. ובעיקר, הם למדו לדלג גם על אנשי בנק ישראל והפיקוח על הבנקים, שאמנם עצרו להם את מבצעי ה-90:10 ודומיהם.

דוגמאות ספורות: חברת אזורים מציעה בחודשים האחרונים לרוכשים הלוואה של עד מיליון שקל - ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר חודשי, לתקופה של עשר שנים. אאורה יצאה במבצע "דירה בביטחון", המאפשר לרוכשי דירות לקבל את כספם בחזרה אם יחליטו לבטל את העסקה. חברת אב-גד מציעה לרכוש מהם את הדירה הישנה ב"טרייד אין", שעלול כמובן לתקוע אותה עם מלאי דירות ישנות. ואביב-מליסרון נותנת לקונים עד 6,000 בחודש "למשך 4 שנים לאחר האכלוס". בכסף, מדובר בקלות בחיסכון של מאות אלפי אלף שקלים - בלי לשנות את המחירון.

המחירים יעלו - כי הלמ"ס אמרה שהם עלו

ובאותו זמן, בלמ"ס מתעקשים שאי אפשר לשנות את הכללים. רק לאחרונה אמר ד"ר דורון סייג, מנהל מדדי הדיור בלמ"ס, כי "אין מדינה בעולם שעושה שעטנז בין מחיר הדירה ובין מחיר ההון, וגם הלמ"ס לא תחליף את מחירי העסקאות הרשמיים בהערכות סובייקטיביות ובמדדים המבטאים 'ערך כלכלי אפקטיבי'".

הבעיה היא, שמדובר כמובן בנבואה שדי בקלות גם מגשימה את עצמה. המחירים יעלו - כי הלמ"ס אמרה שהם עלו. מי שקרא או שמע לפני רגע שמחירי הדירות שבו לעלות, עלול מחר לרוץ לאתר המכירות הקרוב לדירתו (השכורה), לפני שהמחירים שוב יברחו לו. לפחות כרגע, הוא גם יאמר לעצמו, ניתן עדיין ליהנות ממבצעי ענק של יזמים שעדיין לא בטוחים שהשוק חזר לעלות. בשנת 2023, למשל, ירידה של 2.5% במשך 8 חודשים (אפריל עד נובמבר), נמחקה ככה בתוך 3 חודשים. משוואת ההיצע (הגבוה) והביקוש (הנמוך) לא בהכרח רלבנטית כשהקונים שוב לחוצים.

אבל מאיפה הם יביאו את הכסף, כשמחירי הדירות כל כך גבוהים? אחרינו המבול. גם ככה 60% מהדירות החדשות נמכרו שנתיים לפחות לפני קבלת המפתחות.