המחירים חזרו לעלות? זה הנתון שיותר מדאיג בשוק הדיור

לכל חג יש מוצאי חג, ומדדי מחירי הדירות והשכירות של אחרי חגי תשרי קיזזו כמעט במלואם את ירידות המחירים שנרשמו במדדי החגים. מדובר במדדים מפתיעים, הן בתחום מחירי הדירות והן בתחומי השכירות, שמציעים כי המציאות הרבה יותר מורכבת מנוסחאות כלכליות פשטניות - במיוחד כשממדי העסקאות שמבוצעות בשוקי הרכישה והשכירות נמוכים. לדעתנו, הממצאים המפתיעים ואולי אף מדאיגים, מגיעים דווקא משוק השכירות.

● דרור מרמור, פרשנות | הלמ"ס שוב עוזרת לקבלנים לשנות את הסנטימנט בשוק הדיור
● אחד מכל חמישה מאריך את המשכנתא: הנתון שחושף את מצוקת הלווים
● נתוני הכלכלן הראשי מגלים: כמה עסקאות רכישת דירות מתבטלות?

מהם עיקרי הנתונים?

אחרי שמונה מדדים רצופים שהראו ירידות מחירים, הפתיע מדד מחירי הדירות של אוקטובר-נובמבר 2025 בעלייה של 0.7%. מדובר בעלייה שקיזזה במלואה את הירידה של המדד הקודם, שירד בשיעור דומה. ברמה שנתית, המדד עלה בשיעור זניח של 0.1%, מה שמשקף את התנהלות שוק הדירות בשנה שעברה, שהתנהלה בעיקר בירידות מחירים, החל מחודש פברואר.

מדד חודש דצמבר של מדד שירותי דיור, שמסתמך על מחירי השכירות, עלה ב-0.9%; אף הוא שב לרמתו מלפני החגים, בחודש ספטמבר.

היכן המחירים עלו בשיעור הגבוה ביותר?

במדידת מחירי הדירות בחודשים אוקטובר-נובמבר 2025, לעומת ספטמבר-אוקטובר 2025, הוביל מחוז ירושלים את העליות החודשיות, עם קפיצה של 1.5%. אחריו, מחוז תל אביב, שרשם עלייה של 1.2%; מחוזות דרום וצפון, שעלו בחצי אחוז; מחוז המרכז, שעלה ב-0.3%; ואילו מחוז חיפה היה היחיד שרשם ירידה בין שתי התקופות, בשיעור של 0.3%.

כשמסתכלים על השתנות המדדים המחוזיים במהלך השנה האחרונה, ניכר מחוז ירושלים (שרובו המוחלט הוא הערים ירושלים ובית שמש) עם התנהגות שמנותקת לחלוטין מכל ייתר המדינה: מדד מחירי הדירות של מחוז זה עלה ב-9.4%; מחוז הצפון רשם אף הוא עלייה נכבדה של 5.4%, מחוז הדרום של אחוז, חיפה של חצי אחוז, ואילו מחוזות תל אביב והמרכז ירדו בכ-3% בשנה האחרונה.

 מדד מחירי הדירות באוקטובר-נובמבר 2025 / צילום: למ''ס

מה גרם לעליית המדד?

קשה לתת לכך הסבר חד־משמעי. באופן כללי, גם תקופות של ירידות מחירים מתאפיינות גם בחודשים של עליות. כך היה גם במשבר הגדול של תחילת שנות האלפיים. לכן, אין בכך משהו חדש או רמז לשינוי מגמה, אלא אולי סוג של "תיקון טכני".

לגבי ירושלים, ניתן לומר בביטחון, כי מעורבות התושבים הזרים ברכישת דירות חדשות יוקרתיות בבירה, תורמת לניתוק המתמשך של השוק הירושלמי משוק הדירות הישראלי. לגבי תל אביב, יתכן שתמהיל הדירות שנרכש תרם לעליית המדד. אם לפני 4-6 חודשים, 58% משוק הדירות התל אביב התנהל על דירות יד שנייה, בחודשים האחרונים, 51% ממנו כלל דירות חדשות שנרכשו בעיר. מדדי הלמ"ס אמורים לנכות השפעות כאלה, אך כשמדובר בתקופה שמתאפיינת במיעוט עסקאות, יתכן שהם מחלחלים בכל זאת לנתונים הסופיים.

מה קורה בשוק השכירות?

גם כאן פרסמה הלמ"ס מדדים מפתיעים. ראשית, כאמור, מדד שירותי הדיור של חודש דצמבר עלה בכמעט אחוז, תופעה בלתי־שגרתית לחודש זה. למעשה, המדד של חודש דצמבר 2025 עלה בשיעור הגבוה ביותר מכל מדדי דצמבר ב-15 השנים האחרונות. חודשי דצמבר הם חלק ממדדי החורף בשוק השכירות, שמתאפיינים בעליות קטנות, או אף בירידות מחירים, ואולם ב-2025, הדברים התנהלו מעט הפוך, ובין אוגוסט לנובמבר המדדים ירדו, כך שייתכן שמדד דצמבר משיב את הדברים לקדמותם.

נתונים משלימים מגיעים מפירוט השתנות שכר הדירה עבור שוכרים חדשים ועבור מחדשי חוזי שכירות. בדצמבר, עלה שכר הדירה לשוכרים חדשים ב-4.6%. זה אינו השיעור הגבוה ביותר, אך מדובר בשיעור גבוה יותר מזה שנרשם בחודש נובמבר (4%).

מה שבולט עוד יותר, זו העלייה בדמי השכירות שנאלצו לשלם שוכרים שחידשו חוזים בדצמבר. זו הגיעה ל-3%. רק פעמיים בשנתיים האחרונות נרשמו עליות כאלה.

הנתונים החריגים מחודש דצמבר עלולים להצביע על בעיה בשוק השכירות, שמופקר זה שנים על־ידי הממשלות בישראל.