הודעת המשרד להגנת הסביבה ורשות מקרקעי ישראל (רמ"י) על זיהום שהתגלה בקרקעות שדה דב בתל אביב, שמיועדות להקמת 16 אלף דירות, הפתיעה את ענף הנדל"ן המקומי. המקום כבר עבר תהליכי חקירה ושיקום לפני שנים, כבר שווקו שם קרקעות להקמת כ-9,000 יחידות דיור, אבל בדיעבד הסתבר כי אחד המזהמים המסוכנים לא נבדק. כעת, החשש בענף הוא שתסריט דומה עלול להתממש בקרקעות שדה התעופה הרצליה, ששווקו רק לאחרונה ומיועדות להקמת כ-2,000 דירות.
● חברות בנייה נוספות מדווחות: רשות המסים תשיב לנו מיליוני שקלים
● בנק ישראל מקשיח את דרישות ההון העצמי מנוטלי המשכנתאות
"לא הייתה רגולציה"
במרכז הפרשה החדשה עומדות תרכובות PFAS - משפחה של כימיקלים עמידים במיוחד, המכונים לעיתים "כימיקלים נצחיים". חומרים אלה כמעט ואינם מתפרקים, נוטים להצטבר בקרקע, במי התהום ובגוף האדם, ויכולים לנדוד למרחקים גם שנים לאחר הפסקת השימוש בהם. השימוש ב־PFAS היה נפוץ במיוחד בקצפי כיבוי אש בשדות תעופה ובמתקנים ביטחוניים, אך בשנים האחרונות הם נקשרו לשורה של סיכונים סביבתיים ובריאותיים, בהם פגיעה במערכת החיסון, הפרעות הורמונליות ואף עלייה בסיכון לחלות בסרטן.
הבעיה המרכזית היא שבמהלך חקירת הקרקע ושיקומה של שדה דב, בשנים 2020-2023, שבוצעו על ידי המשרד להגנת הסביבה, תרכובות PFAS כלל לא נבדקו. לפי הסבר המשרד להגנת הסביבה, הסיבה לכך הייתה שבאותה תקופה לא הייתה רגולציה מחייבת לבדיקת מזהמים מסוג זה. במילים אחרות: החקירה בוצעה "לפי הספר", אך בדיעבד התברר כי הוא לא כלל בדיקה של אחד מסוגי הזיהום המשמעותיים ביותר באתרים ששימשו כשדות תעופה.
כאמור, אותם "כימיקלים נצחיים" מטילים צל גם על קרקעות של שדות תעופה נוספים, ובראשם שדה התעופה בהרצליה - מתחם שחלקו כבר שווק ליזמים, מבלי שבוצעו בו בדיקות PFAS.
במשרד להגנת הסביבה אישרו כי בשלב זה טרם נערכו בדיקות כאלה בשדה התעופה בהרצליה, אך לאחר הממצאים שהתגלו בשדה דב, הם מעריכים כי בדיקות יידרשו גם שם: "המשרד להגנת הסביבה עורך בימים אלה בירור ובחינה בנוגע להמצאות מזהמי PFAS במתחמים נוספים המצויים בהליכי תכנון ובנייה וכאלה שעברו הליכי שיווק על מנת להעריך את רמת הסיכון ממזהמים אלה. הסקר ההיסטורי ותוכנית הדיגום של שדה התעופה הרצליה לא כללו מזהמי PFAS ויידרשו להשלמות ובדיקות בהתאם, ושיקום מזהמים אלה, במידת הצורך".
נציין כי רשות המים, שביצעה את הבדיקות בשדה דב, ערכה בדיקות דומות בשדה התעופה בהרצליה ב־2020, שם עלו ממצאים כי בחלק מהשטח נמצאו תרכובות PFAS בריכוזים החורגים מהתקן למי שתייה, אך בחריגות שאינן גבוהות מאוד.
אירוע כימי רחב היקף
גורמים נוספים מהמשרד מסבירים כי הממצאים שהתגלו בשדה דב הם ככל הנראה רק סנונית ראשונה לאירוע רחב היקף, שישפיע על אופן בדיקת אתרים נוספים ברחבי הארץ. עם זאת, הם מבהירים כי מדובר בתהליך מורכב שייקח זמן בשל העובדה שהאירוע עדיין "בחיתוליו", ונדרש גיבוש רגולציה ותנאים חדשים לבדיקות הקרקע. הם מבהירים כי הגורמים המקצועיים עדיין לומדים את היקף התופעה וממתינים לתוצאות נוספות, כדי להבין כיצד יש לטפל בזיהום ומה המשמעויות הכלכליות והתכנוניות שלו.
רוני בריל, מהנדסת סביבתית ושמאית מקרקעין, מגישה כי הימצאות של תרכובות PFAS הינה "מגפה עולמית", שכבר היום מעכבת פרויקטי בנייה רבים בעולם. "בהולנד, למשל, ההתמודדות עם PFAS היא אחד הגורמים המשמעותיים למשבר הנדל"ן במדינה". לדבריה, נדרשת הקצאת תקציבים למחקר ופיתוח, שיאפשרו לבחון טכנולוגיות טיפול, לבצע פיילוטים ולגבש מדיניות סדורה להתמודדות עם הזיהום ברמה המקומית והארצית, וכמו כן לגייס מדען ראשי המצוי בתחום. בלי מהלך כזה, היא מזהירה, קיים סיכון שהבעיה תמשיך להתגלות בדיעבד - עם השלכות כבדות על הסביבה, על הציבור ועל ענף הנדל"ן כולו.
הבדיקות הסביבתיות שיידרשו בקרקעות שדה התעופה בהרצליה עשויים להוסיף לעיכוב בתוכנית תמ"ל/1083, להקמת 1,915 יחידות דיור במתחם. פינוי שדה התעופה בהרצליה הוא אחד הסכסוכים התכנוניים הממושכים בישראל, הנמשך זה למעלה משני עשורים, בין השאר על רקע המתח המתמשך בין מצוקת הדיור במרכז הארץ והלחץ לפיתוח עירוני, אל מול הצרכים התעופתיים והביטחוניים שהשדה סיפק.
התוכנית להקמת מתחם מגורים בשטח אושרה עוד בשנת 2021, אז גם היה אמור להיסגר השדה סופית, אך המועד נדחה ליוני 2025, ובהמשך נדחה לשנת 2027. בסוף 2025 שיווקה המדינה שמונה מכרזים לבניית 991 דירות במתחם, שהניבו לרשות מקרקעי ישראל 1.35 מיליארד שקל, כולל הוצאות פיתוח. בין השמות הזוכים היו קבוצת אביב, אביסרור, רמי שבירו, גיא ודורון לוי, רייסדור, צמח המרמן ואפריקה מגורים. המחיר הממוצע ליחידת דיור הגיע לכ-1.4 מיליון שקל, למרות שהפינוי טרם הושלם - נתון שממחיש עד כמה מדובר בקרקע אטרקטיבית.
חשיפה משפטית
ברמ"י וגם במשרד להגנת הסביבה מיהרו להרגיע כי מדובר בממצאים ראשונים וכי בדיקות נוספות יערכו בעוד כשבועיים, וכי הטיפול והעלויות הכרוכות הם באחריות המדינה. עוד הדגישו כי גם אם ימצאו ממצאים נוספים, הטיפול בקרקע לא צפוי לעכב בנייה ויארך זמן קצר. ברמ"י גם מודעים לחשיפה המשפטית שיכולה להיווצר באירוע, בעקבות תביעה של יזמים על נזק שנגרם להם כתוצאה מהעיכובים וההודעה של הזיהום.
הפתרון המקובל להתמודדות עם זיהום קרקע הוא חפירה ופינוי של הקרקעות המזוהמות, והעברת המזהמים לאתר הפסולת הרעילה בנאות חובב. אלא שבמשרד להגנת הסביבה בוחנים חלופות מהירות ויעילות יותר. בתוך כך, חברת טיבכו, מקבוצת לסיכו הציבורית, הפועלת בתחום טיהור הקרקעות בישראל, נערכת בימים אלה לביצוע פיילוט ראשון בשדה דב, במסגרתו תיושם טכנולוגיה מתקדמת המאפשרת טיהור של הקרקע המזוהמת בתוך כשבוע בלבד.
רותם נסל ויואב ערן, המנכ"ל והמשנה למנכ"ל, מסבירים כי "הטכנולוגיה מאפשרת, בשלב הראשון, לקלוט 100% מהקרקע המזוהמת ולרכז את המזהמים לכ־3% בלבד מהנפח. רק שבריר קטן - תרכיז מרוכז של המזהם - מועבר להטמנה, ותהליך הטיהור עצמו אורך שעות ספורות, ובתוך כשבוע ניתן להחזיר את הקרקע כשהיא נקייה וראויה לשימוש. מדובר בחיסכון אדיר בזמן, בעלויות ובמשאבים, ובפתרון שמסיר צווארי בקבוק משמעותיים".
אלא שגם אם הפיילוט בשדה דב יוכתר כהצלחה, עדיין נותרו לא מעט שאלות פתוחות. האם המדינה תמשיך להגיב לגילויים בדיעבד, או שתאמץ מדיניות יזומה של בדיקות עומק, רגולציה מחייבת וטכנולוגיות טיפול מתקדמות כבר בשלבי התכנון הראשוניים? עבור היזמים, הציבור והסביבה, התשובה לשאלה הזו עשויה לקבוע אם פרשת שדה דב תיזכר כאירוע חריג - או כקו פרשת המים בתחום הקרקעות המזוהמות בישראל.
