דירות חדשות / צילום: Shutterstock
האם שוק הדירות שב לעלות? אחרי 8 מדדים רצופים של ירידת מחירי דירות, הגיעו שני מדדי הרבעון האחרון של 2025, שהפכו את הקערה והצביעו על עליות גדולות שקיזזו כמחצית מהירידות, ובמקביל, גם מחירי העסקאות הממוצעים רשמו עלייה - כך עולה מנתוני הלמ"ס על שוק הדירות שפורסמו הערב (א').
● האינפלציה הפתיעה לטובה בינואר: הקצב הנמוך ביותר מזה 4.5 שנים; מחירי הדירות שוב עולים
● עסקה בשבוע | רק שלושה בתים ביישוב הזה נמכרו השנה ביותר מ-5 מיליון שקל. זה אחד מהם
● זינוק חד של 25% בתוך חודש בהיצע הדירות החדשות בירושלים
מהם הממצאים העיקריים של מדדי הדירות?
הממצא הבולט ביותר הוא עלייה של 0.8% שנרשמה במחירים נובמבר-דצמבר 2025 לעומת מדד אוקטובר-נובמבר, שהוא עצמו עלה ב-0.6%. שני מדדים אלה, שמשקפים למעשה את הנעשה בשוק הדירות ברבעון האחרון של 2025, קיזזו בכמחצית את ירידות המחירים שהחלו בחודש פברואר 2025, והן מסתכמות ב-1.4%. מדד שירותי דיור בבעלות הדיירים, שמשקף את הנעשה בשוק השכירות, רשם ירידה של 0.2%.
מהיכן הגיעו העליות?
מתל אביב, או לייתר דיוק ממחוז תל אביב, שרשם עלייה של לא פחות מ-2%. משקלו של מחוז זה הוא 28% מכלל מדד מחירי הדירות, ועל כן קפיצת המחיר הזו זעזעה את המדד כולו. המחוז ה"כבד" השני, המרכז, לא רשם כל שינויים במדד, מחוז הדרום רשם עלייה של אחוז, מחוזות ירושלים והצפון רשמו עליות של 0.4%, ואילו במחוז חיפה המחירים עלו ב-0.3% לעומת המדד הקודם.
אילו טיפוסי דירות עלו בשיעור הגבוה ביותר?
מהנתונים עולה כי כל סוגי הדירות רשמו עליות, אך מדד מחירי הדירות החדשות שמנוכה מעסקאות מסבסדות במסגרת "דירה בהנחה" מורה על עליה של 0.7%, שנמוך מכלל המדד, ומכאן שמחירי הדירות יד שנייה עלו בשיעור גבוה יותר.
מה ההסבר לעליות?
מכיוון שאין מדובר בעליות של חודש בודד, אלא בעליות רבעוניות, שחלק משמעותי שלהן נרשמו בתל אביב, בדקנו את מה שארע במחוז זה ברבעון הזה, ומתברר כי אכן התרחש בו הרבה. ברבעון זה כשליש מכלל הדירות החדשות שנרכשו במחוז במהלך כל 2025; בחודש דצמבר נרשמה הכמות החודשית השנייה בגובהה של רכישת דירות חדשות שנרשמה ב-3 השנים האחרונות. גם הנתונים משוק הדירות היד שנייה מורים על רמה גבוהה של פעילות, בהתייחס לתקופת השפל שעוברת על השוק הזה.
ברמת העיר נראה כי הרצליה קפצה בשיעור שיא, שעה שמספר העסקאות שבוצעו בה ברבעון האחרון של 2025 היה גבוה ב-90% מזה שברבעון השלישי; בתל אביב הגידול במספר העסקאות הגיע ל-20% "בלבד" (ובדירות החדשות ל-40%), וברמת גן ל-16% (שמיוחסות רק לקפיצה של 77% ברכישת דירות חדשות, בעוד שבדירות יד שנייה כמות העסקאות דווקא ירדה).
כשביקושים למחוז הנדל"ן הבוער ביותר במדינה עולים - הדבר בא לידי ביטוי מיידי ברמות המחירים.
האם אנו עדים לפניית פרסה של השוק?
מוקדם לענות על זה. בשנים האחרונות היינו עדים פעמיים לשוק ששינה מגמה בפתאומיות מירידות לעליות - ב-2019 ובסוף 2023 - ואולם על סמך שני מדדים בלבד לא ניתן לקבוע אם אנו עומדים בתחילתה של פניית פרסה שלישית, מה גם שהמצב הגאו-פוליטי, הפוליטי הפנימי, הכלכלי והביטחוני במדינה אינו ברור.
ומה לגבי רמת העסקאות?
זו אומנם לא מהווה מדידה מדויקת כמו המדד, אך היא כן מהווה אינדיקציה לסנטימנט שאופף את השוק. ברבעון האחרון של השנה מחיר ממוצע של עסקה שבוצעה בישראל (לא כולל דירות שנמכרו ב"דירה בהנחה") הגיע ל-2.36 מיליון שקל, שיא של כל הזמנים, שבשום צורה שהיא אינו מאפיין תקופות שפל.
מחירי דירות 4 חדרים שנרכשו בתל אביב ברבעון זה הגיע ל-5.06 מיליון שקל בממוצע (עלייה של כ-2% לעומת הממוצע של הרבעון השלישי), בירושלים ל-3.51 מיליון שקל (עלייה של 5%), בחיפה 1.97 מיליון שקל (4.2%), בבאר שבע 1.3 מיליון שקל (ירידה של 1.3% לעומת הרבעון השלישי), וברמת גן 3.19 מיליון שקל (עלייה של 1.5%).
ומה בשוק השכירות?
נתונים סותרים לכאורה: מצד אחד מדד שירותי דיור ירד ב-0.2%, דבר שאינו חריג בחודשי החורף; ואולם מצד שני מחירי השכירות עבור שוכרים שעברו לדירה אחרת, או שחתמו לראשונה על הסכם שכירות, זינק ב-6% לעומת שכר הדירה הקודם ששולם על הדירות הללו, וזה השיעור הגבוה ביותר מאז אוקטובר 2023, שאז פרצה המלחמה. לפיכך אנו מייחסים לנתון זה חשיבות רבה יותר בהשוואה למדד שירותי הדיור, שכאמור, היה שגרתי יחסית.
לפי נתוני WeCheck חברת פינטק, שמשקללת בכל חודש מחירי עשרות אלפי דירות שיוצאות לשוק השכירות ומבצעת אימות בעת השכרתן, בחודש ינואר 2026 נרשמה עלייה של 0.4% במחירי השכירות הארציים - ועלייה מצטברת של 2.7% לעומת ינואר אשתקד, וזאת, להערכת החברה, לנוכח ירידת היצע הדירות להשכרה ב-8%.
על-פי הלמ"ס, שכר דירה ממוצע בישראל ברבעון הרביעי של 2025 הגיע ל-4,990 שקל לחודש, עלייה של 3.6% לעומת שכר הדירה הממוצע ברבעון האחרון של 2024.
ההפרשים בין נתוני WeCheck לאלה של הלמ"ס נובעים ממתודות מדידה שונות, אך על-פי שתי האינדיקציות, שוק השכירות נמצא במצב מאתגר.