אסף טוכמאייר וברק רוזן / צילום: אלדד רפאלי
ישראל קנדה היא מפלצת נדל"נית. לוויתן ענק - בשווי של 7 מיליארד שקל בבורסה, עם נכסים במאזן בסך של 12 מיליארד שקל. אבל זה לא מספיק לה. האמביציה של בעלי השליטה, ברק רוזן ואסי טוכמאייר, גדולה מדי בשביל להמשיך לאכול רק דגים קטנים לידם. בשנים האחרונות, התיאבון כולל הרבה יותר מעוד קרקעות ועוד הקמה של מגדלי יוקרה. בהדרגה, גם התיאבון והיכולת ליטול סיכון גדלה ביחד איתם. את תל אביב כבשנו. גם את רמת השרון. עכשיו נותר להראות לכולם מי הלוויתן הכי גדול בים.
● מיזוג ענק בשוק הנדל"ן: ישראל קנדה מתמזגת עם אקרו לחברה בשווי 10 מיליארד שקל
● מאחורי המבצעים | הדירה נמכרת קומפלט עם הריהוט, אבל האם יהיו שוכרים?
אפשר היה לראות את זה גם בקרקעות שהם קנו בשנים האחרונות. למשל הפרויקט הסופר מורכב שהם מקימים בבורסה ברמת גן, שיכלול בין השאר מגדל בן 110 קומות, הגדול בישראל, שיהיו בו גם 750 מעונות סטודנטים ודירות להשכרה. שילוב שלא תמצאו כנראה בשום מקום בעולם. ובעיקר, אפשר היה לראות את זה בהחלטה שלאסוף קרקעות, אטרקטיביות ככל שיהיו, זה כבר לא מספיק. צריך לקנות חברות מן המוכן.
בשנים האחרונות, ישראל קנדה רכשה את חברת מנרב (והפכה אותה ל-ICR). בדרך הם ניסו ללא הצלחה להשתלט על ג'י סיטי, לשעבר גזית גלוב, של חיים כצמן. אחר כך הם קנו את מלונות בראון הקורסים. בין לבין, קנדה הקימה חברה בינלאומית בשיתוף אדם נוימן, מייסד WeWork, כדי שתהיה להם גם פעילות מעבר לים' והם קנו גם בתי דיון מוגן. כל הקשת הנדל"נית בתוך חברה אחת.
הצעד האחרון והטרי, רכישת אקרו - לפי שווי של 3.1 מיליארד שקל ומיזוגה לחברה משותפת בשווי של כ-10 מיליארד שקל - מי ששיתפה איתם פעולה כל כך הרבה פעמים בעבר ושכנתם למשרדים בהרצליה, היא כמעט מיזוג בתוך המשפחה. וגם ניצול הזדמנויות, של חברה שנמצאת במומנטום שלילי - כ-30% מתחת למחיר שבו הגיעה לבורסה.
אבל דווקא בגלל זה, השאלה היא אם היחסים הקרובים כל כך לא מבלבלים אותם. הפעם, שוק הנדל"ן הישראלי כבר לא נמצא רגע לפני זינוק, כמו שהיה כשהחלו את דרכם לפני 10-20 שנה. לפי כמות ההיצע של דירות ושל משרדים בשוק, כשעלות הכסף כל כך יקרה, נכונה ליזמים תקופה מאתגרת במיוחד. וברמות הריבית הנוכחיות, התזרים השוטף חשוב לא פחות מקצב המכירות על הנייר.
בצוק העיתים הנדל"ני, "75 פרויקטים וכ-10,000 דירות בתכנון, שיווק, וביצוע", הנתונים שאיתם מגיעה "הכלה" הנרכשת לחופה, מבטיחים המון הוצאות, ולא ממש יודעים להבטיח מתי תגיע תמורה בגינם. בסיכום תשעת החודשים הראשונים של 2025, אקרו הגדולה דיווחה על מכירת 38 דירות בלבד. ישראל קנדה מכרה בעצמה 200 דירות. עשרות אחוזים פחות משנים עברו, ובתקופה שבה גם ברור לכל מי שמצוי בשוק שמכירות לא פוגשות כסף של ממש (מבצעי המימון למיניהם).
לא פחדו לקחת סיכונים עוד מתחילת הדרך
האם הסיכון אינו גדול מדי? "במקום שכולם הולכים שמאלה, אני הולך ימינה". זה היה המוטו שהציג לי ברק רוזן כבר לפני עשור. באותן שנים, הוא ושותפו אסי טוכמאייר 'עשו בית ספר' לכל שוק הנדל"ן בישראל, אפילו לא כקלישאה. בזמן שהנדל"ניסטים הוותיקים והשמרנים קנו קרקעות במשורה כדי לתכנן, לשווק ולבנות עליהן פרויקטים, שאולי גם ירשמו רווח בסוף הדרך הארוכה, בעלי השליטה בחברת ישראל קנדה דילגו על כל השלבים הללו, בקפיצה מאפס למאה.
רק שאז, הם עשו עסקאות במיליארדי שקלים, כמעט בלי להביא הון מהבית. כל המומחים והכלכלנים הזהירו שהם קונים ביוקר (גם לפני עשור חשבנו שהנדל"ן יקר פה יותר מדי), אבל זה לא באמת עניין אותם. קודם כל בזכות שותפים חזקים, בין השאר אותה חברת אקרו שהם קונים עכשיו, ובעיקר בזכות גלגול הסיכון מהם והלאה.
בחלק גדול מאותן עסקאות, לא הם נטלו את ההלוואות מהבנק. הם ארגנו קבוצות רכישה ענקיות, וידעו להתאים עסקה לכל מתעניין פוטנציאלי שנכנס למשרדי החברה בהרצליה. שונא סיכון יקנה דירה בקבוצת רכישה בתל אביב. אוהב סיכון יקנה "זכות לדירה" בקרקע של מפעל בטריות שהם קנו מאלקו בצומת מורשה שברמת השרון. דוגמה אחת: על הקרקע לפרויקט דה וינצ'י הצמוד לקריה בתל אביב, אותו רכשו עם אקרו בסוף 2015 בסכום עתק של 821 מיליון שקל, הם אפילו לא שילמו בעצמם. הם אספו מאות רוכשים בתוך שבועות ספורים, שלמעשה קנו את הקרקע ושילמו להם דמי תיווך - עוד לפני שהגיע הרגע לשלם לרשות מקרקעי ישראל.
בזכות אותה שיטה משגשגת, שגם תרמה ללא ספק לנסיקת המחירים בישראל בעשורים האחרונים הודות לשחקן הכי אגרסיבי ורעב על המגרש ששכלל את השיטה של אפס סיכון, כמעט אפס מימון ורווח פנומנלי, כמעט שלא הייתה עסקה בגוש דן, בדגש על תל אביב, שלא ראינו את החברה. בדרך כלל, הם הציעו את המחיר הכי יקר וזכו במכרז - בשדה דב בתל אביב, ברכישת בניין לאומי באחד העם בתל אביב, בקרקעות פי גלילות ועוד ועוד. רק פה ושם הם נאלצו לראות אחרים זוכים משום מה במקומם (בשטח התחנה המרכזית הישנה בתל אביב הם דווקא הציע שקל יותר במכרז, אבל עיריית תל אביב בחרה מסיבותיה שלה למכור את הקרקע לשיכון ובינוי ולווינשטיין, תמורת 560 מיליון שקל).
חוב של 8.8 מיליארד שקל
אבל עכשיו, הסיכון כולו שלהם. או לא באמת כולו - רק לאחרונה עיבתה החברה את אחזקות הגופים המוסדיים בחברה, והיא כבר לא צריכה חברי קבוצות רכישה כדי להתקדם מעסקה לעסקה. מגדל, הראל ומנורה כבר מחזיקות שלושתן יותר מ-26% ממניות החברה. ויחד עם זאת, הגופים הללו לא לוקחים רק מניות ומחכים לעלייה של המניה. נכון לסוף ספטמבר, על ישראל קנדה רבץ על הגב חוב בסך של 8.8 מיליארד שקל, התחייבויות שוטפות ולא שוטפות. עוד לפני העסקה הטרייה - שכוללת 1.2 מיליארד שקל במזומן.
זאת, בזמן שגם ככה החברה מתמודדת בעצמה עם הקושי להביא קונים לבניינים שהיא בונה. היא עצמה "מעורבת בביצוע ותכנון פעיל של כ-19 אלף דירות". לפי קצב המכירות שלה בשלושת הרבעונים הראשונים של 2025, זה כמות שמספיקה ליותר מ-70 שנה, ומספר שגם מראה שאפילו בחברות עצמן כנראה יודעים עד כמה רחוק הפער בין המצגות לבין המציאות עצמה.