גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

מגדלי אלון בתל אביב. ''היו לנו נדודי שינה'' / צילום: Shutterstock

חברת הנדל"ן ב.ס.ר הנדסה דיווחה השבוע כי היא בוחנת הנפקת מניות (IPO) בבורסה בת"א, באמצעות הצעה למשקיעים מוסדיים. לפי פרסום בלעדי באתר גלובס, ההערכות הן כי ההנפקה צפויה להתבצע בשווי של 1.3-1.5 מיליארד שקל (לפני הכסף).

● 200 מיליון שקל לרעיה שטראוס: המרוויחים המפתיעים בעסקת הנדל"ן של השנה
● הרכש נמשך: לאומי פרטנרס משקיעה ברייק נדל"ן 100 מיליון ש'

ב.ס.ר הנדסה היא קבוצה יזמית־הנדסית שמתמחה בייזום, הקמה וניהול של פרויקטי נדל"ן בארץ. הקבוצה נחשבת לחלוצת המארגנים של קבוצות הרכישה בישראל ("שיטת ב.ס.ר"). היא הוקמה לפני ארבעה עשורים ואף הייתה ציבורית ב־2007, אך נמחקה מהבורסה בעשור שלאחר מכן.

בשנה שעברה חזרה ב.ס.ר להיות חברה מדווחת, כשהנפיקה אג"ח בהיקף של כ־181 מיליון שקל. ממצגת החברה עולה כי לאורך שנותיה, הקימה ב.ס.ר הנדסה מעל 4,000 דירות ו־1 מיליון מ"ר של פרויקטים בתחומי המגורים, משרדים, מסחר ולוגיסטיקה. בין היתר, היא אחראית לפרויקטים אשר "עיצבו את קו הרקיע של ת"א וגוש דן", דוגמת מגדלי אלון, ב.ס.ר סיטי ואייקון.

ב.ס.ר פועלת כיום להקמת קרוב ל־2,000 דירות, לצד פרויקטים להקמת 429 אלף מ"ר שטחי משרדים בת"א, ירושלים, רמת גן וראשון לציון, ויש לה עוד כ־12.5 אלף דירות בתכנון באזורי הביקוש. בין אלה - 7,000 יחידות להקמה בפרויקטי התחדשות עירונית שיוזמת הקבוצה.

מוקדם יותר החודש נכנסה ב.ס.ר להשקעה משותפת עם נופר אנרגיה של עופר ינאי, בתחום חוות השרתים. השתיים חתמו על מזכר הבנות לא מחייב להקמת חוות שרתים בשוהם, על מגרש בן 37 דונם, בהשקעה של 300 מיליון שקל.

ככל שהנפקת ב.ס.ר הנדסה תצא לפועל, הרי שמדובר בהצפת ערך נדל"נית שנייה במספר תוך זמן קצר לאשת העסקים והפילנתרופית רעיה שטראוס בן דרור. רק בשבוע שעבר דיווחה יזמית הבנייה למגורים ישראל קנדה על עסקת ענק לרכישה ומיזוג של קבוצת אקרו, שגם בה מחזיקה שטראוס בן דרור מניות.

קידום הגליל, ונדל"ן

שטראוס בן דרור (86) היא אחותו של מיכאל שטראוס ז"ל, ובתם של מייסדי המחלבה ההנושאת את המשפחה. היא מכרה את מניותיה ביצרנית החלב שטראוס תמורת מאות מיליוני שקלים לפני כשני עשורים, ופנתה בעיקר לפילנתרופיה כאשר הקימה את "רוח הגליל" (מיזם שתורם ומסייע במגוון תחומים כמו תעשייה, בריאות, תיירות ותרבות בגליל).

לצד זאת היא גם ידעה להשקיע חלק מהכסף במניותיהן של ב.ס.ר ואקרו, שבהן שווי החזקותיה (כולל מניות שנמכרו) עומד על כ־350 מיליון שקל.

שטראוס בן דרור מחזיקה כיום בנתח של כ־7% ממניות ב.ס.ר הנדסה, כך שככל שההנפקה תצא לפועל היא צפויה להחזיק מניות בשווי של 90-100 מיליון שקל. מלבדה מחזיקים במניות ב.ס.ר הנדסה גם נחשון קיויתי וקרן JTLV שמוביל עמיר בירם (כ־24.5% מהמניות כל אחד), כאשר הקרן נכנסה להשקעה לפני שנתיים לפי שווי חברה של 670 מיליון שקל - כמחצית מהשווי בהנפקה המתוכננת. עוד מחזיקים במניות גם קרן צדקה שוויצרית בשם TRL, אנשי העסקים איתן אלדר (12.9%) ורועי גיל (4.9%) והמנכ"ל אייל בצלאל (1.5%).

בספטמבר האחרון הצטרפה לבעלי המניות בב.ס.ר גם חברת הפועלים אקוויטי, זרוע ההשקעות של בנק הפועלים, שרכשה 10% מהמניות לפי שווי חברה של כמיליארד שקל אחרי הכסף. בנוסף, ניתנה לפועלים אקוויטי אופציה לשנתיים לרכוש מב.ס.ר בדרך של הקצאה עוד כ־5% מהמניות.

שווי נמוך מהנפקת אקרו

בקבוצת אקרו מחזיקה שטראוס בן דרור 8.7% מהמניות בערך גבוה הרבה יותר. בעסקה שסוכמה בשבוע שעבר, צפויה ישראל קנדה לרכוש את הבעלות המלאה באקרו שמוביל צחי ארבוב, תמורת 3.1 מיליארד שקל - מכך 40% ישולמו במזומן והיתרה במניות. אם העסקה אכן תתממש, צפויה שטראוס בן דרור לקבל לידיה כ־220 מיליון שקל במזומן ובמניות של ישראל קנדה. זאת לאחר שבשנה שעברה מימשה נתח של 1.2% ממניות קבוצת אקרו שהחזיקה תמורת 44 מיליון שקל.

השקעתה של שטראוס בן דרור בקבוצת אקרו, היוזמת ובונה דירות בעיקר בת"א, החלה בשנת 2011 ובוצעה בהדרגה על פני מעל לעשור. בסך הכול מוערכת השקעתה בסכום מצטבר של כ־88 מיליון שקל, כך שהיא יותר משילשה את שווי מניותיה בחברה זו. עם זאת, בעת הנפקתה של אקרו בשנת 2022, שבוצעה לפי שווי חברה של 3.5 מיליארד שקל (לפני הכסף), היה שווה נתח המניות שלה הרבה יותר (מעל לחצי מיליארד שקל). אלא שמאז שהחלה המניה להיסחר ועד היום היא איבדה כשליש מערכה.

גם ילדיה מכרו שטראוס

כאמור רעיה שטראוס בן דרור נפרדה מקבוצת שטראוס לפני כשני עשורים. היא פרשה מהקבוצה בעקבות ההחלטה למזג את שטראוס עם עלית, שהתקבלה למרות התנגדותה. עד המיזוג, שהוכרז ב־2003, החזיקה שטראוס ב־25% ממניות שטראוס אחזקות הפרטית, ששולטת בקבוצת המזון הבורסאית שטראוס גרופ, שיעור החזקות דומה לזה של אחיה. המחצית השנייה של מניות חברת ההחזקות היתה בידיהם של הדור השני - ילדיה של רעיה וילדיו של מיכאל.

בעקבות אותו מיזוג, פרשה רעיה ממעורבות בקבוצת שטראוס ומכרה מחצית מהחזקותיה (12.5%) לידי משפחתו של מיכאל. בשנת 2007 היא מכרה להם את המחצית השנייה של המניות בחברה הפרטית, תמורת כ־160 מיליון דולר. לפני כשנתיים וחצי מכרו גם ילדיה של שטראוס בן דרור, רן וגיל מדין, את חלקם בשטראוס אחזקות (24%, בשווי שהוערך בזמנו בכ־1.3 מיליארד שקל) לידי נכסי מיכאל, חברה שבה שותפים כיום שלושת ילדיו של מיכאל שטראוס - יו"ר קבוצת המזון, עפרה שטראוס, עירית ועדי שטראוס.

שטראוס אחזקות הפרטית מחזיקה 48% ממניות קבוצת שטראוס גרופ, הנסחרת בבורסה בשווי כ־16 מיליארד שקל. שווי השוק של מניות השליטה שמחזיקים שלושת אחייניה של שטראוס בן דרור עומד, כנגזר מכך, על 7.8 מיליארד שקל. כך שבאופן תאורטי, אילו לא מכרה את החזקותיה, הייתה מחזיקה כיום מניות שטראוס בשווי של כמעט 2 מיליארד שקל.