עו''ד ארז ספיר / צילום: גדי סיירה
מראות ההרס והקורבנות מסבב הלחימה הנוכחי במסגרת מבצע 'שאגת הארי' מחזירים את סוגיית המיגון האזרחי למרכז סדר היום. חזרת האזעקות והפגיעות הישירות ממחישה עד כמה הפער בין בניינים ותיקים ללא ממ"ד לבין פרויקטים חדשים וממוגנים הוא לא תיאורטי, אלא קיומי.
אך דווקא בתקופה הזו, כשאיומי הטילים והכטב"מים בשיאם, הליכי התחדשות עירונית רבים שעשויים להציל חיים, תקועים או מקודמים בעצלתיים.
● כסף בקיר | המגורים אצל ההורים, השיפוץ שהסתבך וההשקעה ב-13 דירות
● כסף בקיר | השקעתם בדירה, והגיע הזמן למכור אותה? מה עלול לפגוע לכם ברווח
● כסף בקיר | המדד ששווה לכם הרבה כסף כשאתם לוקחים משכנתא
באופן מפתיע, מי שעוצרים לא אחת את התהליך, המורכב בפני עצמו, הם לא אחרים מבעלי הדירות עצמם.
בפרק מיוחד של כסף בקיר, פודקאסט הנדל"ן וההשקעות של גלובס, אירחנו את עו"ד ארז ספיר ממשרד נשיץ, ברנדס אמיר, שלרוב מייצג דיירים, שמשוכנע שבעלי דירות צריכים, היום יותר מאי־פעם, להיות קשובים לסנטימנט בשוק הנדל"ן. בניגוד לאינסטינקט הראשוני, עליהם להקשיב גם לצרכים של היזמים, כדי לצלוח את האתגרים והפערים בדרך ליעד המיוחל: דירה בעלת שווי כספי גבוה יותר, ולא פחות חשוב, בית שמספק הגנה משופרת מול איומים ביטחוניים, ורעידות אדמה.
"לפני עשור התמורות לדיירים היו גבוהות יותר"
"הרקע לתקופה המאתגרת שעוברת על תחום ההתחדשות העירונית, הוא המצב בשוק הנדל"ן כולו. המחירים בשוק עלו כמעט 20 שנה ברציפות כך ששווי הדירות גבוה. גם הריבית עדיין מאוד גבוהה וגם עלויות הבנייה עלו. וזה מוביל לתקופה פחות טובה בשוק. אנחנו רואים שהיקף העסקאות פחת ב־2025, בין היתר כי פחות אנשים מוכנים לשלם כפי שהם שילמו בעבר", אומר עו"ד ספיר ומחדד שתחום ההתחדשות העירונית קשור קשר הדוק משחושבים לכל תזוזה בשוק.
"היד של היזמים שרצו לחתום איתנו על פרויקטים, קצת רועדת כי הם מסתכלים על הדוחות ומבינים שבכלל לא בטוח שכשהם ייצאו לשיווק בעוד כמה שנים המחירים יעלו ב־20%־30% כמו שהם היו רגילים בעבר. הם תוהים האם הפרויקט כדאי והתמורות הגיוניות במחירים של היום", הוא אומר.
לבעלי הדירות, שלפתע פוגשים הססנות מצד יזמים שעד לפני זמן קצר רדפו אחריהם, הוא מייעץ לא להמתין: "אנחנו רואים שבעסקאות שנחתמו לפני 10 שנים ויותר, התמורות היו יותר גבוהות. ככל שהזמן עובר, היזמים מציעים פחות. אם נמתין, לא בטוח שנקבל הצעות יותר טובות לדיירים, אם בכלל יתקבלו הצעות. צריך לראות איך מוציאים פרויקטים לדרך, ולא סומכים על מישהו אחר (יזם אחר - ג.ל) שיבוא לדפוק בדלת ויציע לך יותר, כי זה לא יקרה, זה לא הכיוון כיום".
תופעה שממחישה אפילו יותר בחדות את המצב הנוכחי, כזו שעו"ד ספיר מודה שהוא לא שיער שאי־פעם תתקיים, היא פתיחת חוזים חתומים ע"י יזמים. "זו תופעה שלא הייתה מוכרת, בטח לא בעולם ההתחדשות עירונית. חברות לא היו פותחות הסכמים. והיום זה קורה בעיקר בתל אביב, אבל לא רק", הוא אומר ומסביר שהסיטואציה הלא שגרתית מתקיימת על רקע החשש של יזמים שהפרויקטים שנחתמו כבר אינם רווחיים.
"רגש זה דבר מסוכן בהתחדשות עירונית"
תכניס אותנו לרגע הזה שיזם פונה ואומר, "יוסטון "we have a problem, צריך לדבר מחדש על ההסכם. לצורך הדוגמה בנינו על מחיר של 70 אלף שקל למ"ר לדירות שנמכור, ועכשיו אנחנו מבינים שזה יהיה אולי 50־55 אלף שקל למ"ר
"זה מתחיל בפנייה כללית עם מסר לפיו הוא מתקשה במצב הנוכחי לקבל ליווי בנקאי לפרויקט. היזם יודע שהוא רוצה שינוי, כי הוא כנראה לא יוכל לעמוד בהתחייבויות שנתן, ויודע שהוא צריך להגיב מהר, אבל לא תמיד הוא יודע מה הוא רוצה לבקש".
מה הציפייה שלו ברגע הזה?
"היזם מנסה לאתר נציגות דיירים שמבינה את המצב. שיהיה לו עם מי לדבר. דיירים שיסתכלו על הדברים בצורה יותר מקצועית ופחות רגשית. רגש זה תחום מאוד מסוכן בהתחדשות עירונית.
"בשלב הבא קובעים פגישה ומתחילים לבדוק אפשרויות".
לשאלתנו כיצד נוודא שהיזם לא "תופס טרמפ" על המצב, הוא מסביר שהיזם חייב להצטייד בניירת, ומספרים מדויקים. הדיירים מצידם חייבים להיעזר בגורמים כמו שמאים כדי לנתח נכון את התמונה שמצטיירת.
עו"ד ספיר מדגיש כי מדובר בשלב עדין. לדבריו, "זה אירוע לא פשוט. יכול להיות הלם לחלק מהדיירים. אני שומע משפטים כמו, 'אני לא ממהר לשום מקום. טוב לי גם במצב הקיים. שירדפו אחריי', אבל זו לא הסיטואציה היום, וכמובן מרחיק אותנו מהתחדשות עירונית שהיא כה נחוצה".
מה האפשרויות שעומדות בפני יזם ודיירים שמוכנים לפתוח הסכמים? ספיר מסביר שהתשובה נגזרת מהשלב שבו נמצא הפרויקט. אם מדובר בשלב מקדמי שבו טרם התקבלו החלטות ע"י מוסדות התכנון באשר לפרויקט, ניתן להפחית במטראז' שהובטח לדיירים.
"יש פרויקט שאנחנו מלווים שבדיוק עשינו את זה. הדברים עברו בצורה טובה והחתמנו אחוז גבוה של דיירים על תוספת להסכם להפחתת תוספת מ־25 מ"ר ל־12 מ"ר, עם סעיף לפיו המטראז' בעתיד יעלה בתנאים שונים".
ככל שהשלב מתקדם, קשה לשנות את התכנון
מטבע הדברים, ככל שהשלב בפרויקט מתקדם יותר, קשה יותר לעשות שינויים שנוגעים לתכנון. "יש לי עכשיו פרויקט שבהסכם קיים מענק כספי לשינויי דיירים במפרט הדירות. היזם ביקש שהדיירים יוותרו על זה. זה משהו שהיה לדיירים יותר קל לקבל כי זה אקסטרות ולא משהו שנכנס להם לכיס", הוא אומר ומבהיר, "אבל קל זה יחסי. שום דבר אינו קל אחרי שהובטח משהו וצריך לקחת את זה בחזרה".
התגמשות נוספת היא ויתור על דמי שכירות בזמן הבנייה, דבר שעשוי להגיע למאות אלפי שקלים. ויש עוד שתי אופציות, קשות יותר לעיכול. האחת היא להכניס ממש את היד לכיס. "היזם לפעמים מבקש מדיירים להכניס יד לכיס וכאן אנחנו בבעיה מאוד מורכבת. קשה לקבל את הסכמת הדיירים.
נתקלת במצבים כאלה בעצמך?
"יש אצלי פרויקט שזה בתהליך. צריך קודם כל לראות שהדיירים יסכימו".
מה סדר גודל תוספת לדירה?
"לא מעט כסף. יכול לנוע בסביבות חצי מיליון שקל. גם יש מע"מ, אז כנראה זה בסביבות 600 אלף שקל. יש פרויקט בסמוך לאחד הפרויקטים שלי, שבו היזם צלח את המהלך הזה. אני לא יודע כמה אנשים חתמו לו כבר, אבל כבר התחילו שם חתימות על הפחתה. לדעתי דיירים מכניסים יד לכיס בסכום של 400 אלף שקל".
לדבריו, במצבים שבהם אין לדיירים כסף ("לא כל מי שמחזיק דירה בתל אביב הוא בעל אמצעים"), היזם עשוי להגיע להסכמות עם בנק מלווה על תנאי הלוואה מיוחדים.
אופציה אחרת, שעשויה להיות אפילו מהמורה קשה יותר, היא ויתור על חניה עתידית. הסכמה של דיירים בנושא עשויה "לשחרר" חניות שהיזם יכול לשווק לדירות שהוא מוכר בשוק החופשי. "חניה זה נושא מורכב מאוד. מחד יש מצוקת חניה בתל אביב, מצד שני העלות שלהן עשויה להגיע לחצי מיליון שקל, וזה משהו שיכול להעביר פרויקט לרווחיות" הוא מסביר.
"אני חושב שלא צריך לעסוק בציונים ליזם, אלא להבין מה טוב לדיירים, כדי להוציא לפועל את הפרויקטים בצורה הכי נכונה, בהתאם לדעת הרוב, בלי שהדיירים נפגעים בצורה נרחבת. כולל מנגנונים שקובעים הטבה בתנאים ככל שהמצב והרווחיות ישתפרו. בטח בימים מורכבים כאלה, התחדשות עירונית היא סופר חשובה".