המגורים אצל ההורים, השיפוץ שהסתבך וההשקעה ב-13 דירות

נתנאל גבעתי רק בן 37, אבל כשמדברים איתו על נדל"ן, קשה להתעלם מהמספרים: 13 עסקאות בארה"ב, ועוד שורה של עסקאות קודמות בישראל. הוא לא התחיל עם קרנות, לא עם מודלים מתוחכמים ולא עם יזמות מורכבת. להפך. את ההון הראשוני שלו הוא בנה בדרך הכי ישראלית שיש של קנייה ומכירה של דירות, בתקופה שבה השוק עשה את רוב העבודה. את גבעתי פגשנו במסגרת כסף בקיר, פודקאסט הנדל"ן וההשקעות של גלובס, שבו הוא תיאר כיצד הוא נכנס לעולם ההשקעות, את השינוי ב"טעם" שלו וסיפר אילו תובנות הוא רכש לאורך הדרך.

● כסף בקיר | השקעתם בדירה, והגיע הזמן למכור אותה? מה עלול לפגוע לכם ברווח
● כסף בקיר | המדד ששווה לכם הרבה כסף כשאתם לוקחים משכנתא
● כסף בקיר | כך תשפיע הדמוגרפיה על אזורי הביקוש של ישראל

"כשהחברים שלי חסכו כסף לטיול בדרום אמריקה, אני פתחתי עסק בגיל מאוד מאוד צעיר", הוא אומר. באמצע שנות ה-20 לחייו כבר היה לו הון עצמי שאיתו ניתן לקנות דירה ראשונה. ב־2014 הוא רכש באשקלון את הדירה הראשונה בחייו, יחד עם בני משפחה. "קומה רביעית בלי מעלית. המחיר היה 572 אלף שקל. לא היה מו"מ - קנינו as is", הוא נזכר. כשנתיים לאחר מכן הם מכרו את הדירה ב־830 אלף שקל. מדובר בקפיצת שווי של 258 אלף שקל - כמעט 50% מערך הנכס בקנייה.

את הזינוק הוא מסביר במגמה הכללית באותם ימים בכל המדינה, ובעיר בפרט של עליות מחירים, אך לא רק. "קניתי קצת מתחת למחיר השוק, בערך 5%, וכמי שמכירים היטב את העיר, בחרנו מיקום שידענו שייתן יותר", הוא מסביר.

"נשארנו לגור אצל ההורים כדי לחסוך"

ההצלחה הראשונה הובילה לעסקה הבאה. "קניתי, שוב עם בני משפחה, דירה גדולה יותר, שנמצאת בסמוך לדירה הקודמת - בשכונת ברנע. בניין עם מעלית, רמה אחרת. קנינו ב־1.03 ומכרנו תוך פחות משנתיים בכ־1.2", הוא מספר.

אז אתם מוכרים את הנכס השני ועושים שם רווח של קרוב ל־200 אלף שקל. מה הלאה?
"זה היה בימים לפני שהתחתנתי, ואבא של אשתי דיבר איתנו על נכס למגורים. מהר מאוד מצאתי דירה שבאמת ובתמים התכוונו לגור בה. המחיר שלה היה קרוב למיליון שקל, ואחרי משא ומתן מאומץ הצלחנו להוריד רק 2,500 שקל".

אלא שאחרי הקנייה הוא הבין שניתן להשכיר את הדירה ב־3,600 שקל לחודש. "אז, זה היה עבורי הון עתק, ואשתי ואני קיבלנו החלטה שאנחנו נשארים לגור אצל ההורים עוד קצת, ומשכירים את הנכס. אחרי שנתיים מכרנו את אותו נכס ב־1.14 - ותוסיף לזה את השכירות. וגם כאן עשינו רווח יפה".

כך או אחרת, ההצלחה בעסקאות הייתה תולדה של עליית המחירים הכללית.
"זה נכון, באמת זיהינו מגמה של מחירים עולים וכשהשוק עולה אז 'כל מטאטא יורה'. אבל גם בתוך שוק עולה יש מקומות שעלו יותר ומקומות שבהם המחירים עלו פחות, ואנחנו זיהינו את המיקומים שבהם העלייה הייתה גבוהה יותר".

שלוש העסקאות הללו תרמו להגדלת ההון שלו, דבר שאפשר לו לקנות דירת גן של 4.5 חדרים בראש העין במסגרת מחיר למשתכן, ב־1.5 מיליון שקל. "אנחנו מהזוגות שכחלון באמת עזר להן, אבל בפן של ההשקעות הוא הבריח אותנו מישראל כי הרגשנו שהמדיניות היא של 'אנטי־משקיעים'", הוא מספר ומזכיר את העלאת מס הרכישה בשנת 2015 ל־8% שגם נהוג כיום. וכך החל ה"רומן" שלו עם ארה"ב.

למה דווקא ארה"ב?
"מעצמה עולמית, השקעה דולרית, מיסוי, וגם משהו אישי - תמיד רציתי חשבון דולרי, להרגיש קצת איש עסקים חובק עולם".

ב־2019 הוא קנה את הנכס הראשון - בית פרטי באטלנטה במחיר של 110 אלף דולר . הנכס אמנם נרשם על שמו, אבל את העסקה הוא ביצע באמצעות חברה שפעלה באזורים הללו. "טבילת האש" הראשונה שלו באמריקה הוכתרה בהצלחה, לאחר ששנה לאחר מכן הוא מכר את הבית תמורת 140 אלף דולר.

"בנדל"ן אתה יכול להשפיע על הדברים"

בהמשך ביצע עוד כמה עסקאות עם אותה החברה, אך הרגיש שהוא רוצה שינוי. לדבריו, "עשיתי איתם כמה וכמה עסקאות. בחלקן הרווחנו פחות ממה שציפינו, אבל רוב העסקאות היו מוצלחות מאוד, עד שהבנתי שאני רוצה לעשות את זה בעצמי".

כפי שעשה לא אחת בחייו הוא לקח קורס בנושא, ומאז כבר נכנס לכמה השקעות - שלוש מתוכן במדינת אינדיאנה, שבה לא ביקר עד היום.

למה דווקא שם?
"מדובר במדינה רפובליקנית שהיא 'לנדלורד פרנדלי'. כלומר, החוקים בה הם לטובת הבעלים של הנכסים".

גם כאן הוא רכש נכסים עם שותף שהכיר במהלך הקורס שלקח. יחדיו הם קנו שלושה נכסים תמורת 42 אלף דולר, 52 אלף דולר ו־60 אלף דולר, שמושכרים עד עכשיו בתשואות יפות.

זה נראה כאילו לצד העבודה היומיומית, זה הפך להיות חלק מהחיים שלך.
"היופי בנדל"ן זה שהוא לא דורש ממך המון זמן. אתה רק צריך לשלוט בפרטים הקטנים ולדעת לבצע את ההחלטות הנכונות. ככל שנכנסים לזה, אז זמן ההשקעה קטן".

יש נכסים שדורשים גם התעסקות.
"חד משמעית. יש אתגרים, ויש גם כישלונות. קבלן ששילמתי לו מקדמה ראשונית גבוהה מדי, 5,600 דולר, עשה עבודה של 800 דולר בלבד ולא המשיך. מבחינתי זה חוב אבוד כי כשניסיתי לתבוע, הבנתי שיש תור ארוך ושאת הכסף אני לא אראה".

לשאלה האם יש עסקה שהוא מתחרט עליה, הוא משיב בשלילה: "אני מתחרט שמכרתי מוקדם מדי, אבל אני לא מתחרט על אף עסקה".