בנייה במרכז הארץ / צילום: Shutterstock
ההרעה במצבם של חלק מהקבלנים, לנוכח האטה במכירת הדירות והמלחמה המתמשכת, מתחילה לבוא לידי ביטוי בדיווחים של חלק מהשחקנים בענף האשראי לנדל"ן. הללו מתריעים מפני "התממשות הסיכון" בענף.
כך בנק ירושלים, בניהולו של יאיר קפלן, שפרסם את תוצאותיו לשנת 2025, ציין בדוחותיו כי "האי-ודאות עקב המלחמה, והגידול בנטל החוב כתוצאה מעליית הריבית בשנים האחרונות, העלו את פוטנציאל הסיכון באשראי לנדל"ן. כתוצאה, הבנק הגדיל באופן משמעותי את ההפרשות שלו לענף זה, מיחס הפרשות ליתרת אשראי בשיעור של 0.13% טרום המלחמה, לרמה של 1.06% למועד הדיווח".
● האזהרה החמורה לשוק הנדל"ן שמסתתרת בדוחות חברת האשראי
● הבניין האייקוני נפגע עוד בסבב הקודם. מה מעכב את השיפוץ?
הבנק מציין כי "חלה עלייה מסוימת בפרופיל הסיכון של תיק ההלוואות לדיור, המתבטאת בעלייה בשיעורי הפיגורים ושיעור הכשל". כמו כן, "בשנה האחרונה, על רקע המלחמה הממושכת, סביבת הריבית הגבוהה וצעדי בנק ישראל בנוגע לצמצום התופעה הנרחבת של מבצעי עידוד מכירות של היזמים, אנו עדים לתמורות בשוק הנדל"ן - בדמות ירידה חדה במכירות דירות על ידי קבלנים וירידה במחירי הדירות, בדגש על אזור המרכז. לצד זאת קיימת עלייה מסוימת בפרופיל הסיכון בענף זה".
היקף מכירת הדירות החדשות ירד בשנה האחרונה ב-25%, וכלל המכירות עמדו על כ-85 אלף דירות, שפל של 20 שנה.
"השוק לא מתנהל אחיד"
"בחרנו להתמקד בתיאור מצב הנדל"ן משום שזו פעילות גדולה יחסית אצלנו. אנחנו מלווים באופן פעילה הקמה של כ-11 אלף יחידות דיור ב-245 פרויקטים", אומר יאיר קפלן, מנכ"ל בנק ירושלים. "רצינו לתת דגש לכך שהשוק לא מתנהל באופן אחיד. אם פעם אזורי הביקוש לדירות היו בתל אביב, ברמת גן ובגבעתיים, והיה קושי לענף בפריפריה, היום זה התהפך. בת"א, באזורים שנחשבים ליותר יקרים בעיר (בצפון הישן אזורי רחוב אבן גבירול עד דרומית לירקון), קשה למכור דירות. דווקא בפריפריה, המכירות יותר טובות".
גם בחברת המימון החוץ-בנקאי פנינסולה, בניהולו של ג'קי כהן ובשליטת בית ההשקעות מיטב, מתריעים על מצב שוק הנדל"ן. החברה מדגישה כי "בחודשים האחרונים מסתמנת התממשות של גורמי הסיכון בתחום הנדל"ן, הן בפעילות האשראי לעסקים של החברה, ובמידה מועטה יותר בתחום ליווי הפרויקטים לבנייה... אשר הביאו לשחיקה מהותית ברווחיות של יזמי הנדל"ן, קבלני הביצוע ויתר הגורמים בענף, ולעיכובים מהותיים בהשלמת פרויקטים".
פנינסולה מסבירים, כי "השחיקה המתמשכת ברווחי היזמים והקבלנים הביאה שורה של חברות בענף להיכנס לקשיים תזרימיים ואף לחדלות פירעון. נרשמה עלייה בשיעור בקשות חדלות הפירעון המוגשות על ידי יזמי נדל"ן ובשיעורי חזרות הצ'קים בתחום", כלומר הלוואות שיזמי הנדל"ן לא מצליחים לשלם.
בעקבות כך, גם פנינסולה הגדילה את הוצאות הפסדי האשראי שלה, שקפצו ב-20% ל-26.2 מיליון שקל ב-2025, מתוכם ברבעון הרביעי לבדו נרשמו הפסדי אשראי בחברה של 11.6 מיליון שקל, יותר מפי שניים מאשר ברבעון המקביל בשנה שלפני. כתוצאה מכך ירד הרווח הרבעוני של החברה ל-16.1 מיליון שקל. הגידול בהוצאות על הפסדי האשראי נרשם "בעיקר מגידול בהפרשות בגין לקוחות ספציפיים".
בבנקים לא מתרגשים
מנגד בשני הבנקים הגדולים במשק, לאומי והפועלים, לא מתרגשים. השניים פרסמו אף הם בשבוע שעבר את התוצאות שלהם, עם רווחי שיא וללא זינוק בהפרשות. שיעור ההוצאה של לאומי להפסדי אשראי עמד על 0.09% מהיתרה הממוצעת של האשראי לציבור (450 מיליון שקל), ירידה למול 0.16% מהאשראי לציבור בשנה הקודמת. קיטון זה נבע מירידה בהוצאות הקבוצתיות, כאשר בסעיף ההוצאות הפרטניות נרשמו הכנסות.
בנק הפועלים הגדיל את ההוצאה בגין הפסדי אשראי ל-0.27% מיתרת האשראי (כ-1.3 מיליארד שקל), עלייה של 87% ביחס לשנה הקודמת, אז נרשמה הוצאה של 0.16% (693 מיליון שקל). הבנק הדגיש כי זהו צעד שמרני, גם כן כחלק מהפרשות קבוצתיות (לא פרטניות).
הבנק ציין כי נקט "גישה זהירה בניהול סיכוני אשראי, בדגש על הגדלת ההפרשה הקבוצתית לאור גידול בתיק האשראי ושימור כרית לנוכח האי-ודאות הגיאופוליטית והכלכלית".
"זה נכון שיש ירידה משמעותית במכירות דירות חדשות", אומר גורם באחד הבנקים הגדולים, "אבל כרגע אין משהו שמטריד אותנו. אם ההאטה במכירת דירות תימשך הרבה זמן, זה עלול להגיע לעלייה בהפרשות. אבל כרגע האבטלה נמוכה מאוד, נכנסנו למערכה הנוכחית עם כלכלה חזקה, ואפשר להעריך בזהירות שנצא ממנה במצב טוב יותר".
בנקאי בכיר אחר מציין, כי כושר הספיגה של הבנקים הגדולים בתרחיש של ירידת מחירים בענף הנדל"ן הוא גבוה יחסית, וגם אם מחירי הדירות שבבנייה (העומדות למכירה) ירדו בעד 25%, הבנקים הגדולים לדבריו יכולים לצלוח את המשבר בשלום. לדבריו, בתרחיש כזה בלאומי לא צפויות הפרשות להפסדי אשראי כלל, בעוד שבבנק הפועלים מדובר יהיה במחיקות לא גדולות ביחס להיקף הפעילות של כ-2.2 מיליארד שקל בתרחיש כזה.
"החוץ בנקאיים-חשופים"
לדברי הבכיר יש גם ניצני התאוששות במכירות, "במיוחד בירושלים ובקריות". אך הוא מודה ש"אנחנו כן רואים משבר מפתח אצל יזמי התחדשות עירונית קטנים, משום שהבירוקרטיה הורגת אותם. מי שחשוף אליהם הם בעיקר הגורמים החוץ-בנקאיים".
מוטי ציטרין, סמנכ"ל וראש תחום מוסדות פיננסיים במידרוג, מציין כי בחודשים האחרונים "נרשמה עלייה בשכיחות חדלות הפירעון בקרב קבלני ביצוע וחברות תשתיות". אלא שיש להבדיל לדבריו בין הבנקים הגדולים לגופים הקטנים. לדבריו, "לקבלן גדול יש דרך להימנע מההרעה הזאת, משום שיש לו כיסים יותר עמוקים".
מי שבוחרים להביט באופטימיות אל העתיד, לפי שעה, הם המשקיעים בבורסה בת"א. מדד ת"א-בנייה שכולל את חברות הבנייה הגדולות, כמו דמרי, ישראל קנדה, אאורה ואזורים, זינק בשבוע שעבר (מאז פרוץ המבצע באיראן) ב-12.2%, יותר מכפול ממדד הדגל ת"א-35.
מתחילת השנה עלה מדד ת"א-בנייה בדומה לת"א-35 בשיעור של 20%. "מדד ת"א-בנייה החל לזנק אחרי שתי הפחתות הריבית, זה מה שמעניין שם את המשקיעים", מעריך גורם באחד הבנקים.