האזהרה החמורה לשוק הנדל"ן שמסתתרת בדוחות חברת האשראי

יזמים בשוק הנדל"ן אוהבים לספר לציבור שהמצב בשוק בסדר, שהמכירות חוזרות לטפס, ושעוד רגע הכל יתאושש, כשהריבית במשק תרד. חלק מהחברות הציבוריות אפילו הצליחו לשמור על יציבות ועלייה מסוימת במכירות, אך הן מכרו מאות דירות פחות מהתחזיות שלהן עצמן. כשבוחנים את כל השוק, מכירות הקבלנים אשתקד צללו ב-25% לשפל של 20 שנה.

אבל על הדרמה שמתרחשת בימים אלה בענף ניתן ללמוד לא רק מהנפילה של עשרות אחוזים במכירת דירות ביחס לשנים הקודמות, אלא גם, למשל, מהדוחות של חברת האשראי החוץ־בנקאי פנינסולה , שבשליטת בית ההשקעות מיטב (80%).

כך, חברת האשראי מציינת כי "בחודשים האחרונים מסתמנת התממשות של גורמי הסיכון בתחום הנדל"ן, הן בפעילות האשראי לעסקים של החברה ובמידה מועטה יותר, בתחום ליווי הפרויקטים לבנייה... אשר הביאו לשחיקה מהותית ברווחיות של יזמי הנדל"ן, קבלני הביצוע ויתר הגורמים בענף, ולעיכובים מהותיים בהשלמת פרויקטים".

כידוע, תחום הנדל"ן סובל בשנים האחרונות מסערה רבתי שכוללת את עליית הריבית במשק, אחרי עשור וחצי של ריבית אפסית (למרות הירידה בריבית ל-4%, היא עדיין גבוהה משמעותית מ-0.1% רק לפני חמש שנים) את מלחמת "חרבות ברזל", ואת המערכות מול איראן - "עם כלביא" וכעת "שאגת הארי" - אשר הביאו לסגירת אתרי הבנייה, למחסור בפועלים ולהחלפת הפועלים הפלסטיניים בעובדים זרים מהמזרח הרחוק, מה שהוביל גם לעלייה בשכר שלהם, להתייקרות חומרי הגלם ועוד.

בפנינסולה מסבירים כי "השחיקה המתמשכת ברווחי היזמים והקבלנים הביאה שורה של חברות בענף להיכנס לקשיים תזרימיים ואף לחדלות פירעון. נרשמה עלייה בשיעור בקשות חדלות הפירעון המוגשות על־ידי יזמי נדל"ן ובשיעורי חזרות השיקים בתחום", כלומר הלוואות שיזמי הנדל"ן לא מצליחים לשלם.

בעקבות כך, גם פנינסולה עצמה נפגעה, ולכן גם הוצאות הפסדי האשראי שלה קפצו ב-20% לסכום של 26.2 מיליון שקל בשנת 2025, מתוכם ברבעון הרביעי לבדו נרשמו הפסדי אשראי בחברה של 11.6 מיליון שקל, פי 2.5 יותר מאשר ברבעון שלפניו (ויותר מפי 2 מאשר ברבעון המקביל בשנה שלפני) - מה שהוביל גם לפגיעה בתוצאותיה ולירידה ברווח הרבעוני ל-16.1 מיליון שקל. הגידול בהוצאות על הפסדי האשראי נרשם "בעיקר מגידול בהפרשות בגין לקוחות ספציפיים". הכוונה היא לחובות שהחברה לא מאמינה שתצליח לגבות מהלקוחות שלקחו את ההלוואה.

במקביל, שיעור ההלוואות של לקוחות שהיו צריכים לקבל פריסה מחדש של התשלומים - כלומר, לא עמדו בהחזרים וביקשו לדחות אותם - זינק ל-14% מתיק האשראי של החברה, לעומת רק 2% לפני שנתיים.

לפיכך, בחברת האשראי החוץ־בנקאי החליטו "להפחית חשיפות בפעילות ניכיון השיקים ללקוחות להם זיקה לענף הנדל"ן ולהגדיל את פיזור הלקוחות בפעילות הניכיון", מה שיכול להוביל גם לקיטון בתיק האשראי של החברה. במילים שלה, "עלולה להיות השפעה על היקף תיק האשראי של החברה בתחום ניכיון השיקים בענף הנדל"ן בטווח הקרוב. ככלל, אסטרטגיית הצמיחה של הקבוצה מתעדפת, ככל הניתן, העמדת אשראים מגובים בבטוחות נדל"ן, גם אם התשואה בגין עסקאות מסוג זה נמוכה יותר מעסקאות שאינן מגובות".

בסך הכל, היקף האשראי הבעייתי של החברה שבגינו היא הפרישה להפסדי אשראי זינק ל-83.3 מיליון שקל, או כ-5.1% מכל תיק האשראי שלה. לשם השוואה, בשנת 2022, היה מדובר על 33.6 מיליון שקל, שהיוו 2.3% מהתיק בלבד.

למרות זאת, פנינסולה בניהולו של ג'קי כהן סיכמה את שנת 2025 עם הכנסות מימון נטו של 158 מיליון שקל, עלייה של 23% לעומת השנה שלפניה. הרווח הנקי זינק ב-40% לסכום של כמעט 72 מיליון שקל. תיק האשראי של החברה הגיע לכמעט 1.8 מיליארד שקל והיא תחלק דיבידנד של 9.8 מיליון שקל.