עלייה בביטולי עסקאות נדל''ן / עיבוד: טלי בוגדנובסקי
עוד בראשית הדרך, כשהוצעו מבצעי המימון הנדיבים לרוכשי דירות, (תשלום ראשוני מינימלי, של 10% ממחיר הדירה ואף פחות, תמורת ביצוע העסקה - ותשלום היתרה בהמשך הדרך), הזהירו מומחים רבים כי יש רוכשים שלא יעמדו בתשלום הגבוה, המאוחר יותר. בסוף 2025, כפי שפרסמנו בגלובס, החלו סימנים ראשונים לכך, היום הם כבר כאן כתמרור אזהרה מדאיג במיוחד.
● למרות שתי הורדות ריבית: גם בינואר נרשם שפל במכירת דירות
● המשכנתאות הנדחות ירדו מאז הגבלות בנק ישראל, אך עדיין גבוהות
בפוסט חדש שפרסמה גלית בן נאים, סגנית בכירה לכלכלן הראשי בתחומי הנדל"ן, בריאות וניתוחי רווחיות של חברות במשק, היא מציגה את קצב העלייה הגבוה למדי במספר העסקאות שבוטלו בשנים 2024 ו־2025. זאת בהשוואה לבדיקה הקודמת שביצעו אנשי אגף הכלכלן הראשי באוצר בנושא זה לפני כ־3 חודשים בלבד.
כך למשל, אם בבדיקה הקודמת שעשו אנשי האגף, בתחילת דצמבר האחרון, עלה כי 65 עסקאות שבוצעו בשוק החופשי (כלומר דירות שלא נמכרו במסגרת אחת התוכניות הממשלתיות לסבסוד דירות) בשנת 2025 בוטלו, הרי שכעת, נכון לתחילת מרץ השנה, המספר הזה עומד על 132 עסקאות - עלייה של יותר מ־100% בתוך 3 חודשים בלבד. שיעור העסקאות שבוטלו ב־2025, מתוך סך העסקאות שבוצעו בשנה זו, עומד על 0.6% - שכבר כעת גבוה יותר משיעור הביטולים בשנת 2021, למשל, אז הוא עמד על 0.5%.
"מעסקאות 2024 כבר בוטלו 562 עסקאות, גידול של 22% בהשוואה לנתון זה לפני שלושה חודשים", מוסיפה בן נאים. שיעור הביטולים של עסקאות משנה זו עומד על 1.74% מכלל העסקאות - שיעור גבוה בהרבה מהשיעור ב־2021 המובא כאומדן. אגב, לפני שלושה חודשים שיעור זה (של ביטול עסקאות מ־2024) עמד על 1.1%, קרי גם מבחינת "נתח" העסקאות שבוטלו מדובר על עלייה משמעותית בתוך שלושה חודשים בלבד.
נציין, כפי שבן נאים עצמה מדגישה בפוסט שכתבה, כי ביחס לשנים 2024 ו־2025, רבות מהדירות טרם נמסרו. המשמעות היא שברבות מהעסקאות של 2024 ו־2025 מועד התשלום העיקרי על הדירה עוד לא הגיע. למרות זאת אנחנו עדים כבר כעת לעלייה משמעותית בביטולים.
הריבית והמלחמה מקשים
גל ביטולי העסקאות, ודאי אם יתגבר ויתחזק בהמשך הדרך, יהפוך למהמורה נוספת בדרך החתחתים שעובר ענף הנדל"ן בעת האחרונה, עוד מתחילת שנת 2023 וביתר שאת מאז פרוץ מלחמת חרבות ברזל. בעיקר בענף המגורים: המלחמה והשפעותיה, עצירת הפעילות לפרקי זמן לא מבוטלים, המגבלות הביטחוניות והנחיות פיקוד העורף המקשות על התפקוד השוטף, ודאי לא הוסיפו שקט לקבלנים.
לכך יש להוסיף את הריבית במשק, שמאז רצף ההעלאות שהחל ב־2022 הכבידה מאוד על הקבלנים והיזמים במישור הכלכלי. הובילה אותם אל מבצעי המימון וכעת אל עבר תסבוכת חדשה ומורכבת בפני עצמה. כל אלו מאותתים כי התקופה הקשה של הענף עשויה שלא להסתיים כל כך מהר, כפי שקיוו רבים, וגרוע מכך - אולי תימשך גם לאחר שהמלחמה תסתיים, בהנחה שתופעת ביטולי העסקאות תתרחב.
מבטלים גם במרכז
בניתוחים הקודמים שביצע אגף הכלכלן הראשי באוצר לגבי היקף תופעת ביטולי העסקאות צוין כי עיקר התופעה מתרחש בדרום. כך, כמעט 7% מהעסקאות שבוצעו בשנת 2023 בשוק החופשי באזור הדרום בוטלו, לעומת כ־4% ברמה הארצית.
כעת נראה כי התופעה מתפשטת, אולי, גם למרכז: ע"פ הנתונים שהציגה בן נאים, נכון לתחילת מרץ בוטלו באזור זה כבר 168 עסקאות מאלו שבוצעו בשנים 2023-2025 וכפי שציינה בן נאים בפוסט שכתבה, הגידול בשיעור הביטולים באזור זה בשלושת החודשים האחרונים "בולט אפילו יותר מאזור הדרום". ספציפית לגבי עסקאות 2024 במרכז הארץ, שיעור הביטולים מתוך סך העסקאות עומד על 1.1% - לעומת שיעור של 0.8% בבדיקה שנעשתה בדצמבר.
מתעקשים על הקנס
בפוסט שכתבה משתפת בן נאים במכתב ביטול של רוכשים, שבו ציינו את הקשיים שהובילו אותם להחלטה כי "הבינו בדיעבד שזה גדול עליהם (כלכלית - י"נ"), אמנם מדובר במכתב אחד, אך כבר בסקירה קודמת צוין באגף הכלכלן הראשי כי באזור ב"ש, למשל, כשני שליש מהביטולים של עסקאות מ־2023 היו בשל קושי כלכלי.
אלא שגם הקבלנים לא נמצאים בתקופה טובה: היקף מכירות הקבלנים בשוק החופשי בחודש ינואר היה מהנמוכים ביותר בשנתיים האחרונות - כ־1,668 דירות, מספר נמוך ב־13% מינואר 2025. כתוצאה מכך, ומחולשת המכירות בחודשים קודמים, תזרים המזומנים הפוטנציאלי של הקבלנים ממכירת דירות רשם בינואר 2026 ירידה ריאלית של 20% בהשוואה לינואר אשתקד, 5.8 מיליארד שקל, ותזרים המזומנים נטו, בניכוי תשומות, עמד בינואר 2026 על 400 מיליון שקל. בדצמבר-ינואר האחרונים יחד עמד התזרים על 2.2 מיליארד שקל, לעומת 7.2 מיליארד בתקופה המקבילה.
ייתכן כי בשל כך, אומרים גורמים בשוק, הקבלנים לא מוותרים בקלות על הקנס בגין ביטול העסקה, שעומד על כ־10% ממחיר הדירה. עו"ד עינת שקד, שותפה מנהלת במשרד יהב ושות', מסבירה ש"הקבלנים אומרים: אם הרוכש התחייב ונגרם לי נזק, למה שלא ישלם? אבל תמיד יש נכונות להגיע להסדרים, וזה תלוי נסיבות", היא מוסיפה.