הריסת בניין. ההצטרפות למסלול וולנטרית / צילום: טלי בוגדנובסקי
האם על רקע המלחמה נראה מהלך לקיצור משמעותי של הליכי התכנון בהתחדשות עירונית? במינהל התכנון וברשות הממשלתית להתחדשות עירונית הציגו השבוע מתווה חדש ושאפתני לקידום פרויקטים של פינוי־בינוי, שמטרתו לקצר את משך אישור התוכניות לשנה וחצי בלבד.
● מפת השכירות של ישראל משתנה: השכונות החדשות שמושכות את המשקיעים
● הצגת המבצעים בדוחות לא עזרה לפזר את הערפל מעל מחירי הדירות
● חברת הנדל"ן תובעת מנהל בכיר: חייב לנו מיליונים וסידר לעצמו דירה
המתווה גובש על ידי פורום בין־משרדי רחב שהוקם אחרי מבצע עם כלביא (שכולל נציגי האוצר, המשפטים, השמאי הממשלתי, נציגי הרשויות המקומיות ועוד) והוחלט להכניסו לפעולה כבר עתה בשל הצורך בהתחדשות עירונית מהירה בהרבה. כיום, לפי דוח הרשות להתחדשות עירונית, משך הזמן לקבל היתר משלב הבקשה להיתר עומד על כשלוש שנים בפרויקטים של הריסה ובנייה.
סיגי בארי, סמנכ"לית מגורים ועירוניות במינהל התכנון, הסבירה את הרקע למהלך: "אמנם מאשרים בשנים האחרונות הרבה תוכניות אבל אפשר וצריך לעשות קפיצת מדרגה, ועכשיו התבהרה הדחיפות".
הבשורה המרכזית במתווה היא שינוי שיטת העבודה: כדי למנוע בזבוז אנרגיה על תוכניות שעוברות ועדה מקומית אולם בפועל אינן רלוונטיות משום שהן משתנות כליל בוועדה המחוזית. עד היום התנהל התכנון במסלול טורי, שבו התוכנית קודמה תחילה ברשות המקומית ורק לאחר מכן עברה לוועדה המחוזית, שם החל לעתים כל השיח מחדש.
המתווה החדש מחליף זאת בשיח מקביל ומשותף כבר מראשית הדרך בדמות "שולחן עגול" המאגד את היזם, הרשות המקומית והוועדה המחוזית.
האתגר | שיתוף פעולה של העיריות
המסלול המואץ הוא וולונטרי, ומיועד לפרויקטים גדולים יחסית, העומדים בסף של לפחות 250 יחידות דיור במצב הסופי. תנאי נוסף הוא שגם הרשות המקומית תצטרף כמגישת התוכנית. זה צפוי להיות גם האתגר המרכזי שכן העיריות מעדיפות פחות דירות תמורה ויותר שטחי ציבור. בארי צופה שחלק מהרשויות המקומיות דווקא ישמחו לאמץ את המתווה, ואחרות פחות.
היזמים מצדם נדרשים להתחייב לעמידה בלוחות זמנים קשיחים ובסטנדרטים גבוהים של איכות תכנונית. בארי מציינת כי המתווה יישען על מעטפת מקצועית של מינהל התכנון שתסייע בפתרון צווארי בקבוק במקרה שחסרים אנשי מקצוע בתחום מסוים.
המבחן | יישום בשטח ויכולת לאכוף סטנדרטים
עו"ד אלון אבקסיס, ראש תחום המגורים וההתחדשות העירונית במשרד ברנע ג'פה לנדה, רואה במתווה המוצע שינוי תפיסתי עמוק: "המתווה החדש שמקדמים מינהל התכנון והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית נוגע בשורש הבעיה האמיתית של עולם התכנון והיא: חוסר התיאום הכרוני הבין־מוסדי.
"קיצור לוחות הזמנים לשנה וחצי אינו רק יעד תכנוני, הוא מפחית את חשיפת היזמים לתנודות רגולטוריות ולסיכוני ריבית, ומגביר את הוודאות הכלכלית שכל פרויקט נדל"ן זקוק לה.
"חשוב לציין כי הנתון המראה על 55% מהדירות בישראל ללא ממ"ד הופך את ההתחדשות העירונית ממנוע נדל"ני לצורך קיומי ממש וקיצור התהליכים הוא הלכה למעשה הצלת חיים".
עם זאת, גם אבקסיס רואה אתגר ברתימת הרשויות המקומיות למהלך: "כמי שמכיר את המערכת מקרוב, המוקש הטמון במתווה ברור: בשלב זה ההצטרפות וולונטרית מצד הרשויות המקומיות. ללא תמריצים משמעותיים או חובת השתתפות מחייבת, רשויות חזקות עשויות להעדיף לשמור על האוטונומיה התכנונית שלהן ובכך לרוקן את המתווה מתוכן.
"המבחן האמיתי יהיה ביישום בשטח וביכולת לאכוף סטנדרטים של זמנים על גופי התכנון עצמם".
מנכ"ל מינהל התכנון רפי אלמליח ציין כי הצורך בשינוי התחדד נוכח המציאות הביטחונית: "מתחדדת עוד יותר החשיבות של קידום מהיר ואיכותי של תוכניות להתחדשות עירונית, הכוללות גם חיזוק מבנים והוספת ממ"דים לדירות".
יורי גמרמן, המנהל החדש של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, ציין: "המתווה המוצע מכוון לסייע לעשרות תוכניות להתחדשות עירונית להגיע לשלב היישום".