הצגת המבצעים בדוחות לא עזרה לפזר את הערפל מעל מחירי הדירות

"איך נגיד בעדינות - כגודל הציפייה, גודל האכזבה" - כך תיארה סגנית הכלכלן הראשי של משרד האוצר גלית בן נאים את דרך הצגת מבצעי המימון בדוחות הכספיים של חברות הנדל"ן למגורים, המסיימות בימים אלה לפרסם את תוצאות 2025. לאחר שהלשכה המרכזית לסטטיסטיקה חזרה לדווח על עליות מחירים, ולאור הנחיות שהוציאה רשות ניירות ערך שחייבו את יזמיות המגורים לדווח על שווי הטבות המימון וגובה ההנחות בדוחות, חיכו בשוק ההון ובשוק הנדל"ן לקבל תמונה בהירה בהרבה לגבי המחירים "האמיתיים", אולם מתברר שעדיין רב הנסתר על הגלוי.

● בנק ישראל: המשקיעים שוברים שיאי משכנתאות
● בית המלון שופץ בתוך יממה? הפוסט של עיריית הרצליה שעורר שאלות

נזכיר, כי גל מבצעי המימון שהציף את הענף בשנה האחרונה הוביל את הרשות לצאת בשורה של הנחיות בנוגע לאופן הדיווח של אותם מבצעים, במטרה לשקף עד כמה שניתן את המחיר האמיתי של הדירות. בכנס השנתי של מחלקת התאגידים ברשות ניירות ערך, רו"ח פרידה עבאס, אחראית תחום נדל"ן, ציינה כי הרשות מצאה "שורה של טעויות מהותיות" בדוחות חברות הנדל"ן - מהערכת יתר של הכנסות ועד אי כלילת עלויות מימון שנובעות בין היתר מאותן הטבות.

"ציפייה להצגה ברורה"

הנחיות הרשות החדשות דרשו מספר גילויים שנועדו לחשוף את השפעת המבצעים על מחירי הדירות. בפועל, קשה עד בלתי אפשרי לחלץ מהדוחות את גובה ההנחות ואת ההשפעה על מחירי הדירות.

לדברי מתן שטרית, הכלכלן הראשי של הפניקס, "להבנתי, הייתה ציפייה להצגה ברורה ושקופה יותר של הנתונים. בפרט של מחירי המכירה בניכוי ההטבות, באופן שיאפשר להבין טוב יותר את המחיר האפקטיבי של העסקאות. בפועל, לפחות בחלק מהדוחות שפורסמו עד כה, המידע לא תמיד הוצג בצורה מרוכזת ואחידה בטבלאות ייעודיות, ולעיתים הופיע בעיקר במסגרת הביאורים או ההסברים הנלווים".

שמואל בן אריה, סמנכ"ל השקעות בפיוניר ניהול הון, מסביר כי "דוחות 2025 בעיקר מראים שמבצעי המימון הפכו לכלי מרכזי בשיווק הדירות. באאורה, למשל, כ־80% מהדירות נמכרו במסגרת מבצעי מימון או תוכניות ממשלתיות. כלומר, רוב המכירות כבר אינן מתבצעות "בתנאים רגילים". בן אריה מדגיש כי למרות זאת, גובה ההנחה בפועל לא מופיע במחיר הדירה בכל הדוחות באופן גורף. "החברות עומדות בדרישות הדיווח, מציינות שהן דוחות תשלומים, מסבסדות ריבית, או נותנות תנאים פיננסיים משופרים, אבל לא מציגות בצורה מלאה את המחיר האפקטיבי לאחר ההטבות. בפועל, מי שמסתכל רק על מחיר העסקה עלול לפספס חלק מהותי מהתמונה".

לטענת בן נאים, מספר חברות כלל לא מילאו אחר הוראות הרשות להציג מחיר למ"ר בניכוי שווי הטבת המימון ולהשוות בין 2025 ל־2024. בן נאים מתייחסת גם לחוסר ההפרדה בין מכירות של תוכנית מחיר למשתכן למבצעי המימון האחרים, מה שהופך את היכולת לגזור את ההשפעה על המחיר הממוצע לבלתי אפשרית.

85% ממכירות אזורים

דמרי, יזמית המגורים הגדולה בישראל, פרסמה בסוף השבוע דוחות והסתפקה בפסקה כללית, שלפיה "היקף המכירות בתנאי מימון מיטיבים בשנת הדוח הוא בשיעור של כ־46% מסך המכירות בפרויקטים בביצוע ובתכנון, כאשר כ־29% מהעסקאות היו בדרך של פריסת תשלומים לינארית וכ־17% היו בדרך של הלוואות קבלן". למרות האחוזים, אין דרך לגזור מהם נתון לגבי גובה ההנחה האמיתי.

החברה אגב הוסיפה כי בשנה האחרונה בוטלו 20 חוזי רכישה (בהיקף כספי של 39.3 מיליון שקל). מתחילת השנה בוטלו עוד חוזים של שש דירות (בהיקף כספי של 17.5 מיליון שקל), מה שמלמד על הסיכון בדחיית מרבית התשלומים ליום המסירה.

חברת אזורים כתבה כי שיעור של כ־85% מהסכמי המכר שלה כללו תנאי תשלום מיטיבים. יחד עם זאת, בחברה ציינו שהטבות המימון הנגזרות מתנאי התשלום המיטיבים או מסבסוד הלוואות הקבלן מקוזזות מהכנסות החברה. רק שבפועל, קשה לתרגם את הוצאות המימון לגובה הנחה פר דירה.

בדוחות של אנשי העיר, למשל, דווח שכ־46% מיחידות הדיור נמכרו במבצעי 20/80, וכי ההטבה המימונית למ"ר נעה בין 2,000 ל־3,000 שקל = הטבות המשקפות שיעור הנחה ממוצע של 3%. אבל מעבר לכך, לא צוין אילו דירות נמכרו באותן מבצעים.

ולא מדובר רק במבצעי המימון. חברת אאורה ציינה בדוחותיה הכספיים כי הציגה "חוסן במכירת דירות בשנת 2025" ומכרה יותר מ־1,000 דירות. עם זאת, מעל 350 דירות נמכרו בהגרלות במסגרת פרויקט מחיר למשתכן ועוד כ־300 דירות נמכרו במבצע שנערך עם מועדון חבר ביולי האחרון.

דוגמה נוספת היא חברת פרשקובסקי, שבדוחותיה נרשמה קפיצה חדה לכאורה במכירות: 393 יחידות דיור בשנת 2025, לעומת 152 בלבד בשנת 2024. אלא שעיקר הגידול נבע ממכירת 283 דירות בפרויקט מורדות לינקולן בחיפה, במסגרת תוכנית מחיר למשתכן - אותו פרויקט שבו רשמה החברה גם הפרשה להפסד בגין חלק מהדירות שנמכרו במסגרת התוכנית.

הנחה של 5%-10%

לדברי שטרית מהפניקס, ניתן לגזור מהדוחות ששווי ההטבות נע בטווח של כ־5% עד 10% מסך המכירות, באותן דירות שנמכרו במסגרת המבצעים. לדבריו, "הבחירה להסתכל על שווי ההטבות ביחס לדירות שנמכרו עם הטבה, ולא ביחס לסך המכירות הכולל, היא מכוונת - שכן סך המכירות עשוי לכלול בחלק מהמקרים גם דירות שנמכרו במסלולי סבסוד ממשלתי, ולכן עלול לטשטש את התמונה בכל הנוגע לעסקאות שבוצעו בשוק החופשי ובתנאי מבצע".

מבחינת הרגולטור, רשות ניירות ערך, כפי הנראה הוא קיבל את מבוקשו בעצם ההתייחסות של החברות לראשונה למבצעים ולגילומם הכולל בסך ההכנסות. באשר לחילוץ המחיר האמיתי של דירות במציאות הנוכחית, הכדור חוזר ללמ"ס.