דימונה. אין בעיית ביקושים / צילום: Shutterstock
בדיוק לפני שנה, כשהריבית במשק הייתה גבוהה יותר (4.5% לריבית בנק ישראל) אבל כנראה שכך גם התקוות לסיום המשבר בשוק, דיווחה חברת "גשם למשתכן" כי בפרויקט החדש שהיא מקימה בשכונת ממשית בדימונה, 123 דירות בסך הכול, היא צופה לרווח גולמי כולל של 21 מיליון שקל, 15% מההכנסות. רווח צנוע, אבל סביר למדי. ודאי כש-60 מהדירות מסובסדות, רק 5,500 שקל למ"ר, ונמכרות בהגרלה (במסגרת "מחיר למשתכן").
● תל אביב מובילה במכירת דירות חדשות. מי שיאנית היד שנייה?
● עוד 300 שקל בחודש: הנתון במדד שקפץ בחדות
והנה, שנה חלפה. בדוחות לשנת 2025 שפורסמו בימים האחרונים, כותבת החברה כי הרווח הצפוי כבר נחתך ל-6.1 מיליון שקל בלבד - 4% מההכנסות. וכאילו שזה לא מספיק נמוך, בחברה מציינים כי די בירידה של 5% במחירי הדירות או בעלייה של 5% בתשומות הבנייה של הפרויקט כדי להעביר אותו להפסד גולמי. ירידה כזו במחירים "תגלח" לפי החברה 6.9 מיליון שקל מההכנסות. עלייה כזו בתשומות תוסיף עוד 6.6 מיליון שקל ותמחק כאמור את הרווח המזערי. מעבר לכך, כדי להרוויח את אותם 6 מיליון, בחברה מצפים לקבל על 58 הדירות הלא מכורות שהיו לה בסוף 2025 כ-72 מיליון שקל. 9,565 שקל למ"ר.
אפשר לשכוח ממאזן חיובי ומרווח נקי
איך הרווח מתכווץ בתוך שנה ביותר מ-70%, אף שבחברה מתעקשים שקצב המכירות והמחירים דווקא עומדים בציפיות? בחברה הסבירו כי השינוי החד "נובע בעיקר מעדכון עלויות ביצוע וקבלת דוח אפס". לדברי שמגר ואקנין, יו"ר גשם למשתכן, "לא צפינו את המחיר הגבוה של הביצוע. המכירות טובות מאוד, אבל זה הביצוע שנהיה קשה מאוד. על אחת כמה וכמה בדימונה - אין הרבה קבלנים וספקים שמוכנים להגיע לשם. פשוט כי זה רחוק. קנינו את הקרקע בשנת 2021, כשעלויות הביצוע היו נמוכות ב-40%".
וכדי להבין עד כמה המצב קשה, צריך להבין שמדובר ברווח גולמי. הכנסות ממכירה של דירות פחות ההוצאות הישירות על בנייתן. על זה, תוסיפו הוצאות שכר למנהלים, הוצאות שיווק (כמו חסות למשל על חולצות שחקני בית"ר ירושלים), והכי חשוב - הוצאות מימון בעידן של ריבית רצחנית, ותקלטו מה קורה בדרך לשורה התחתונה. במילים אחרות, אפשר לשכוח ממאזן חיובי ומרווח נקי בפרויקט.
כמה הריבית שמשלמת החברה גבוהה ויקרה? תסתכלו על הריצה שלה לשוק ההון בשנתיים האחרונות. פעמיים היא עשתה זאת, כדי ללוות בסך הכול כ-160 מיליון שקל. מה שהיה בולט ומאוד יוצא דופן בגיוסים של גשם למשתכן היה שיעור הריבית - 9.53% בגיוס האחרון באוגוסט 2025 ו-9.14% ביולי 2024. יחד עם העמלות שתשלם החברה, מדובר בפועל בריבית שעוברת בקלות את ה-10%. ככה זה כשצריך להחזיר הלוואות יקרות אפילו יותר לשוק האשראי החוץ-בנקאי. ותחשבו לבד כמה נישאר ליזם בכיס, או איזה חור הוא מגלם שם, כשהוא לווה הון בריבית דו-ספרתית, עבור פרויקט שמניב לו תשואה של אחוזים בודדים בלבד.
ולא שאין ביקושים בדימונה. אותה גשם למשתכן ערכה בינואר האחרון הגרלה ל-20 דירות מסובסדות אחרונות בפרויקט שלה בעיר (אחרי שבהגרלה הראשונה באפריל 2022 לא נמכרו כל הדירות). מספר הנרשמים עמד על 19,142.
ובכל זאת, רמות המחירים והוצאות הבנייה לא משאירות ליזמים מספיק שולי רווח כדי לצוף מעל המים. לפי שעה, כשלא מדובר בדירות מסובסדות (שם הקונים גם זוכים למענק מדינה של 40 אלף שקל), ההיצע פשוט עולה בהרבה על הביקוש. בעשור האחרון שווקו בעיר קרקעות ליותר מ-5,000 דירות חדשות, אבל מספר התושבים נותר תקוע על רמה של כ-40 אלף.
הפרויקטים בביצוע: כמות שמספיקה ל-70 שנה
ובינתיים, יזמי הנדל"ן צריכים להמשיך לספר עד כמה הם גדולים וחזקים (לגיטימי כמובן), בהצגה של צבר פרויקטים עתידי גדול ומרשים. לגשם למשתכן יש כרגע פרויקטים בביצוע, בתכנון ובשיווק בהיקף של 10,052 יחידות דיור, עלייה של 30% לעומת סוף שנת 2024. כמות שמספיקה ל-70 שנה לפי קצב המכירות של 2025 (142 דירות). אבל ה"טריק" הוא שרוב הצבר הזה - כ-65% - הוא בפרויקטים של התחדשות עירונית והסכמי קומבינציה (בנייה תמורת דירות לבעלי הקרקע). הסכמים שלא דורשים בינתיים מזומן, ואף אחד לא באמת יודע אם יקרו או לא יקרו.
ואגב, לפני מספר חודשים בחרה החברה למכור את יתרת הקרקע שנותרה לה שם בדימונה מהעסקה שעשתה ב-2021. חברת אבאל שבסיסה בדרום שילמה לה 35 מיליון דולר על קרקע ל-230 דירות. כך, בזמן שהצבר התיאורטי גדל באלפי דירות, החברה לפחות נפגשת עם מזומנים.
כוכבי השבוע
מצוין: כוחות השוק דווקא השתכנעו
כנראה שלעולם הציבור פה לא יפסיק להתווכח אם עמדנו או לא במטרות שהציבו הממשלה וצה"ל במערכות האחרונות. אחרי שנתיים וחצי מעייפות כל כך, המסקנה העגומה היא שנמשיך כנראה לחיות בין סבב לסבב. תמיד יהיה שם בחוץ, מקרוב ומרחוק, מי שירצו להשמיד אותנו, בתקווה שהמחיר יהיה נמוך כמה שניתן.
אבל אחרי כל זה, כשהצפון המשיך לספוג טילים גם השבוע ועשרות אלפי חיילים שלנו עדיין נמצאים בעזה ובלבנון, אי אפשר להתעלם מהאופטימיות שרואים המשקיעים. לא פעם קשה להבין מאיפה היא מגיעה, אבל תנו קרדיט לחוכמת ההמונים ולכוחות השוק - שהמשיכו להטיס את הבורסה של תל אביב ואת השקל לעוד שיאים חדשים. לנצח נאכל חרב? עוצמת המטבע והמניות הישראליות, לא מבחן של מה בכך, מעיד שלפחות בשוק ההון משוכנעים שאנחנו מעצמה ביטחונית וכלכלית.
בלתי מספיק: הדירה מתרחקת מתושבי החוץ
שימו רגע בצד את השאלה החשובה, מה באמת קרה למחירי הדירות בישראל בשנה האחרונה. עד כמה הנתונים הרשמיים משקפים את ההנחות הגדולות, את מבצעי המימון, ביטולי ההצמדות ועוד. על רקע ההיסטוריה של השקל, צריך להזכיר מגזר חשוב שחווה ללא ספק עלייה היסטרית במחירי הדירות בישראל בחודשים האחרונים.
כשהדולר נחלש בכמעט 20% בתוך שנה והאירו משלים ירידה של כ-15%, תושבי אירופה וארה"ב רואים את הדירה שחלמו לקנות בישראל מתרחקת משמעותית. מי ששקל לקנות דירה במחיר של 3 מיליון שקל צריך היום לגייס מיליון דולר, לעומת פחות מ-800 אלף בתחילת 2025. ובזמן שכולם מתמקדים ברווחי היבואנים ובמכה שחוטפים היצואנים, כדאי לזכור גם אותם תושבי חו"ל. ודאי השבוע, כשלרגל יום השואה פרסמה הלמ"ס שמתוך 15.8 מיליון יהודים, רק 7.2 מיליון כבר גרים פה.