תל אביב מובילה במכירת דירות חדשות. מי שיאנית היד שנייה?

הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה פרסמה היום (ה') את נתוני עסקאות הנדל"ן בשוק המגורים בחודשים דצמבר 2025 עד פברואר 2026, ועל פניו התמונה נראית חיובית: עליות, חלק מהן לא מבוטלות, הן במספר העסקאות הכללי, הן בעסקאות על דירות חדשות והן בעסקאות על דירות מיד שנייה. אלא שאז מסתכלים בנתונים בניכוי עונתיות ובנתוני אשתקד - ומגלים שהמציאות שונה לגמרי.

● שאלות ותשובות | עוד 300 שקל בחודש: הנתון במדד שקפץ בחדות
● המקרה הנדיר שהגיע לעליון: מתי עיכוב בתשלום על בית מצדיק ביטול עסקה?

כך, בשלושת החודשים דצמבר 2025 עד פברואר 2026 נמכרו כ־23,490 דירות - עלייה של 15.8% בהשוואה לשלושת החודשים שלפניהם, קרי ספטמבר-נובמבר 2025, אלא שבימים רבים לאורך תקופה זו היו חגי ישראל: בניכוי עונתיות, כפי שמגדירים זאת בלמ"ס (ובמילים אחרות - השפעת אירועים בלוח השנה על הנתונים), מדובר למעשה על ירידה, של 0.2%. כשמשווים את הנתונים לתקופה המקבילה אשתקד (דצמבר 2024 עד פברואר 2025), ההבדל גדול עוד יותר: ירידה של 17.8%, ובניכוי עונתיות - ירידה של 16.6%.

התמונה דומה גם בנוגע לשוק הדירות החדשות: כ־8,690 דירות כאלו נמכרו בשלושת החודשים שנתוניהם מפורסמים היום, ולפי הנתונים "היבשים" מדובר על עלייה של 12.1% בהשוואה לשלושת החודשים שלפני כן. אבל מה אומרים הנתונים לאחר ניכוי עונתיות? ירידה, של 6.5%. בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד זו כבר ירידה משמעותית מאוד: 29.9%, ו־26.5% בניכוי עונתיות. אגב, גם בפרסום הקודם של הלמ"ס על עסקאות נדל"ן בשוק המגורים, נרשמה ירידה דומה בסקטור הדירות החדשות - כ־27.7%, בין נובמבר 2025-ינואר 2026 לבין נובמבר 2024-ינואר 2025, עובדה הממחישה כמה קשה מצבו של השוק הזה.

בשוק הדירות מיד שנייה המצב מעט טוב יותר: בחודשים דצמבר 2025-פברואר 2026 נמכרו כ־14,800 דירות, עלייה של 18.1% בהשוואה לשלושת החודשים הקודמים, ש"מתקזזת" משמעותית בניכוי עונתיות, אך עדיין מראה עלייה: 3.8%. בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד (דצמבר 2024-פברואר 2025) נרשמו ירידות: 8.4% בנתונים ה"יבשים", ו-9.7% בניכוי עונתיות. עם זאת, שוק היד השנייה מציג מגמת ירידה בחודשים האחרונים, בהתבוננות בכל חודש בפני עצמו: אחרי תקופת התאוששות קצרה של שלושה חודשים, חלה ירידה במספרים הן בינואר 2026 והן בפברואר 2026. אם בדצמבר 2025 נמכרו 5,288 דירות מיד שנייה, בפברואר המספר ירד עד ל־4,652 - ירידה של 12% בתוך חודשיים.

תל אביב ואופקים (שוב) בצמרת

מבחינת קצב המכירות לפי ערים, המגמות נותרו דומות למדי: תל אביב־יפו ואופקים מובילות את רשימת הערים שבהם נמכר מספר הדירות החדשות הגבוה ביותר; ירושלים וחיפה את רשימת הדירות מיד שנייה.

כך, בתל אביב נמכרו 808 דירות חדשות בין דצמבר 2025 לפברואר 2026, לעומת 707 בשלושת החודשים שלפני כן - עלייה של 14.3% (יש לציין כי בין נובמבר 2025 לינואר 2026, תקופה שבה לא היו חגים, נמכרו בתל אביב־יפו 956 דירות חדשות); באופקים נמכרו 760 דירות חדשות בין דצמבר 2025 לפברואר 2026, לעומת 368 בשלושת החודשים שלפני כן - עלייה משמעותית של 106.5% (בין נובמבר 2025 לינואר 2026 נמכרו באופקים 706 דירות חדשות). בירושלים נמכרו 554 דירות חדשות, ובפתח תקווה 388 דירות חדשות. הערים שבהן חלה ירידה במכירת דירות חדשות בהשוואה לספטמבר־נובמבר 2025, בשיעור הגבוה ביותר, הן אלעד (41.1% אחוז) באר יעקב (36.4%) וקריית גת (34.4%).

בדירות יד שנייה, בירושלים נמכרו 982 בין דצמבר 2025 לפברואר 2026, לעומת 836 בשלושת החודשים שלפני כן; בחיפה 981 מול 823; ובבאר שבע 688 מול 602. תל אביב־יפו היא העיר היחידה ברשימת הלמ"ס, מתוך יותר מ־40 ערים, שבה נרשמה ירידה במספר הדירות מיד שנייה שנמכרו, בהשוואה בין התקופות - ירידה של 7.6%. מעניין לראות כי ברשימה הארוכה הזו אופקים לא מופיעה כלל, מה שמעיד על שוק הדירות החדשות החזק בעיר בעת הזו.

31.7 חודשים: הזמן שיידרש למיצוי "מלאי" הדירות על המדף

על פי נתוני הלמ"ס, מספר הדירות החדשות שנותרו למכירה בסוף פברואר 2026 בשוק המגורים עומד על כ־85,920 דירות. מדובר במספר גבוה מאוד - בשנת 2021 הוא היה נמוך מ־40 אלף וב־2023 הוא עמד על פחות מ־60 אלף - אך הוא מבטא ירידה בהשוואה לחודש הקודם, אז המספר עמד על 86,290. עם זאת, על פי הלמ"ס, מספר חודשי ההיצע (מספר החודשים שיעברו עד שכל הדירות שנותרו למכירה יימכרו) היה 31.7 חודשים - עלייה של 0.3 לעומת החודש שעבר. נתון זה חצה רק לאחרונה את רף 30 החודשים לראשונה זה זמן רב, וכעת מציב שיא חדש.

29.8% מהדירות שנותרו למכירה מצויות במחוז תל אביב (25,580 דירות) ו-24.9% במחוז המרכז (21,370 דירות), ובתוספת מחוז ירושלים (14.7%), שלושת המחוזות הללו אחראיים על כמעט 70% ממלאי הדירות שנותרו למכירה. מבחינת ערים, בירושלים ישנן נכון לסוף פברואר כ־10,290 דירות שנותרו למכירה, ובתל אביב כ‏־9,940. בבת ים ישנן 5,012 דירות כאלו (מספר המבטא ירידה מסוימת ביחס לינואר האחרון), ובחיפה - שם מלאי הדירות שנותרו למכירה "קפץ" בינואר האחרון בכ־1,700 - ישנן כיום 4,288 דירות כאלו, עלייה קטנה נוספת בהשוואה לינואר.