המקרה הנדיר שהגיע לעליון: מתי עיכוב בתשלום על בית מצדיק ביטול עסקה?

בית המשפט העליון קבע כי הסכם למכירת בית מגורים ביישוב אפרת בשווי 3.6 מיליון לא יבוטל, ובכך קיבל את ערעור הרוכשים. המוכר הודיע על ביטול החוזה לאחר שהרוכשים התעכבו מספר ימים בהעברת יתרת התשלום, אולם אלו טענו כי האיחור לא נבע מאשמתם. לטענתם, המוכר ניצל את העיכוב הקצר כדי להשיב לידיו את הנכס, שערכו הנדל"ני עלה משמעותית מאז חתימת העסקה. על פי הערכות, הנכס שווה היום כ־7 מיליון שקל.

● קרב על מאות דירות: מדוע בוטלה צוואת ה"טייקונית"?
● הבטיחו פטור ממס וסיבכו את החוסכים: כך לכאורה עבדה תרמית הפנסיה החדשה

ב־2023, כשלוש שנים מאז חתימת ההסכם, אישר השופט רם וינוגרד מבית המשפט המחוזי בירושלים את ביטול ההסכם, חרף העיכוב הקצר בתשלום. בעקבות ההחלטה הושב לרוכשים סכום של מיליון שקל שהועבר למוכר, ומאז הם שילמו לו דמי שכירות חודשיים בגובה 12 אלף שקל.

מלכוד המשכנתא

תחילתו של הסיפור ביולי 2020, אז חתמו בני הזוג ג'ק וקרן ג'ייקובס, עולים מארה"ב, על חוזה לרכישת בית דו־משפחתי בשטח של כ־300 מ"ר ביישוב אפרת. השניים סיכמו עם המוכר, משה עמר, כי ישלמו תמורת הנכס 3.62 מיליון שקל.

מתוך סכום זה שולמו מיליון שקל סמוך לחתימה, ואת היתרה, בסך 2.62 מיליון שקל, התחייבו הרוכשים לשלם תוך עשרה ימי עסקים מקבלת טופס 4. המוכר, שהתחייב להשיג את הטופס בתוך 12 חודשים, איחר בשלושה חודשים והעבירו לבני הזוג רק באוקטובר 2021. בני הזוג פנו לבנק למחרת לקבלת המשכנתא שאושרה להם מראש, אך הבנק התעכב והתשלום לא הועבר במועד.

בתום עשרה ימי העסקים ושבעה ימי "גרייס" נוספים (בהם ארבעה ימי עסקים בלבד), הודיע המוכר על ביטול המכירה. בני הזוג טענו כי העיכוב נבע מכך שאיחורו של המוכר בהוצאת הטופס אילץ את הבנק לאשר את המשכנתה מחדש. יום לאחר הודעת הביטול התקבל האישור העקרוני, אך המוכר סירב לחתום על הטפסים הנדרשים. לא הייתה מחלוקת כי בני הזוג חפצו לשלם והיו תלויים בבנק, וכי הכסף עמד לרשותם בתוך זמן קצר.

"נעשה בדווקנות"

השופטים עופר גרוסקופף, אלכס שטיין וגילה כנפי־שטייניץ קבעו כי למוכר לא עמדה הזכות לבטל את ההסכם חרף העיכוב בתשלום. אף שלא הייתה מחלוקת כי אי־העברת היתרה במועד מהווה הפרה של החוזה, וכי מדובר בהפרה יסודית מוסכמת, השופטים פסקו כי מכוח עיקרון תום הלב היה על המוכר להעניק לרוכשים ארכה לפני הביטול.

קביעה זו התבססה על העיכוב מצד המוכר בהוצאת טופס 4, שמהווה הפרה יסודית בפני עצמה והוביל לאי־ודאות בנוגע למועדי התשלומים. בית המשפט הגיע למסקנה זו גם בשל סמיכות הזמנים המשמעותית בין המועד האחרון לתשלום לבין הודעת הביטול, המלמדת כי "העמידה על זכות הביטול נעשתה בדווקנות וקפדנות".

בית המשפט הבהיר כי מדובר באחד מאותם מקרים יוצאי דופן בהם גם אם לצד יש זכות לבטל חוזה - עמידה על זכותו זו תיחשב כנגועה בחוסר תום לב. "עמידה דווקנית על זכות הביטול בשל עיכוב בתשלום יתרת התמורה, שכפי שנראה להלן איננו משמעותי, מהווה פעולה הנעשית בחוסר תום לב".

נקבע כי הרוכשים לא היו יכולים לכלכל את צעדיהם באופן מושכל על מנת להבטיח שכספי המשכנתא יהיו בידם במועד שנקצב בהסכם. עוד נקבע, כי כאשר הפרת החוזה על ידי המוכר יצרה אצל הרוכשים אי־ודאות ביחס למועד התשלום הסופי, עקרון תום הלב מחייב אותו לתת להם ארכה לתשלום.

בהמ"ש הורה לקיים את ההסכם כך שהרוכשים ישלמו את הסכום עליו הוסכם מראש בערכים נוכחיים ובתוספת ריבית. מסכומים אלו יקוזזו דמי השכירות ששילמו במהלך השנים בהן התגוררו בבית מאז ניתן פסק הדין של המחוזי. המוכר חויב בתשלום 50 אלף שקל הוצאות משפט.

הרוכשים יוצגו על ידי עורכי הדין אסף בנמלך, נעמה הורן ודן קורב. המוכר יוצג על ידי עורכי הדין עזרא ויואל שרייבר (ע"א 6275-23).