מכפיל חניה
הוצאות ועד בית וניהול בניין יכולות להגיע לכמה מאות ולעתים גם לאלפי שקלים בחודש בבניינים משותפים חדשים. כשמצרפים אליהם דמי ניהול תחזוקה על מכפילי חניה (מתקן מכני המכפיל את מספר מקומות החניה בשטח נתון על-ידי העלאת רכב אחד מעל השני), ההוצאה עלולה להפוך לכבדה מאוד.
● החדר במלון נראה אחרת מהתמונות - מה פסק בית המשפט?
● המקרה הנדיר שהגיע לעליון: מתי עיכוב בתשלום על בית מצדיק ביטול עסקה?
סכסוך בנושא זה התגלע בין דיירים בפרויקט "מחיר למשתכן" בראש העין, והגיע להכרעת המפקח על המקרקעין. בעלי דירות עם חניות רגילות טענו כי אין הצדקה לחייבם בהוצאות הנוגעות למכפילי חניה שאינם בשימושם ואינם שייכים להם. המפקח דחה את טענותיהם, בהתבסס על התקנון המוסכם ועל הסכמי המכר, אשר מטילים את ההוצאה על כלל בעלי הדירות.
נציגות הבית המשותף טענה כי כל בעלי הדירות התחייבו, במסגרת הסכמי הרכישה, לשאת בהוצאות הקשורות למכפילי החניה בהתאם לחלקם היחסי. לדבריה, מי שסבר כי מדובר בהסדר בלתי הוגן, היה צריך להימנע מחתימה על ההסכם או לבחור לרכוש דירה בבניין ללא מכפילי חניה. לאחר החתימה, נטען, לא ניתן לבקש בדיעבד שינוי של ההתחייבויות. בנוסף, התקנון המוסכם קובע כי כלל בעלי הדירות מחויבים להשתתף בעלויות ההחזקה, הניהול והתפעול של מתקני החניה.
מנגד, התובעים טענו כי חיוב כלל הדיירים בהוצאות צריך לחול רק על רכוש משותף - ולא על רכוש פרטי, כמו מכפילי חניה הצמודים לדירות מסוימות. לשיטתם, סעיפי התקנון בנושא זה בטלים, שכן הם מחייבים אדם לשאת בהוצאות פרטיות של אחר, בניגוד לדין.
לפיכך הם ביקשו לנתק את מכפילי החניה מהרכוש המשותף, הן מבחינה רעיונית והן מבחינה פיזית, ולהכיר בהם כרכושם הבלעדי של בעלי הדירות שאליהם הם מוצמדים.
לשון ברורה וחד-משמעית
המפקח על המקרקעין, מאיר פורת, דחה כאמור את טענות התובעים, תוך הסתמכות על לשונו הברורה של התקנון המוסכם. נקבע כי תקנון מסוג זה דומה ל"חוזה סגור", אשר פרשנותו מתמקדת בלשון ההסכם בלבד.
בהקשר זה צוטט פסק הדין "ביבי כבישים", שבו קבע השופט אלכס שטיין כי בפרשנות חוזה סגור על בית המשפט להתמקד בשאלה אחת: מה הסכימו הצדדים בפועל. עוד נקבע כי פרשנות חוזה פורמלי סגור אינה מאפשרת הכנסת שיקולים חיצוניים, וכי יש לפרש את ההסכם לפי משמעותו הרגילה והטבעית.
במקרה זה נקבע כי התקנון מנוסח בלשון ברורה וחד-משמעית, שלפיה חובת ההשתתפות בהוצאות התחזוקה כוללת גם את מכפילי החניה, וחלה על כלל בעלי הדירות.
המפקח הדגיש כי נוסח הסעיף אינו מותיר מקום לפרשנות אחרת, וכי מכפילי החניה נכללים במפורש בין המתקנים המשותפים שהוצאותיהם מתחלקות בין כלל הדיירים. כל פרשנות אחרת - המבקשת להטיל את הנטל רק על בעלי מכפילי החניה - תיחשב להתערבות אסורה בלשון התקנון.
לבסוף נקבע כי בחתימתם על הסכמי המכר הביעו הצדדים את הסכמתם המלאה לכל תנאי ההסכם, לטובתם ולחובתם כאחד, ועל כן הם מחויבים לעמוד בהם.