בית משפט / אילוסטרציה: Shutterstock
ביטול עסקת קומבינציה שלא מומשה 18 שנה לאחר החתימה, ו"השבת" הקרקע לבעלים המקורי, מהווה "מכר חוזר" המחייב את בעלת הקרקע בתשלום מס רכישה ומס שבח - כך קבעה ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין בבית המשפט המחוזי מרכז לוד, אשר דחתה את ערעורן של חברות הבנייה מצלאוי ולורנצי על החלטת רשות המסים שלא להכיר בביטול עסקת נדל"ן שנחתמה ביניהן, ותחת זאת לקבוע כי מדובר ב"מכר חוזר" לעניין חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה).
● עכשיו זה סופי: מכרז הענק בסיעוד עבר את המשוכה המשפטית
● בג"ץ בהחלטה דרמטית: יבוטלו הטבות כלכליות נרחבות למי שלא עמדו בחובת גיוס
הסיפור בלב המחלוקת החל באוגוסט 1996, אז רכשה חברת לורנצי נכסים זכויות בחלקה ברמת גן. לאחר כשנתיים רכשה חברת מצלאוי זכויות חכירה במקרקעין הגובלים בחלקה. במאי 2001, התקשרו לורנצי ומצלאוי בהסכם קומבינציה, לפיו מכרה לורנצי למצלאוי 60% מזכויותיה בחלקה בתמורה לשירותי בנייה על יתרת הזכויות שנותרו בידיה (40%). במסגרת עסקת הקומבינציה, התחייבה מצלאוי לבנות מגדל משרדים בשתי החלקות ולקדם תוכניות בניין עיר חדשות. בנוסף התחייבה מצלאוי לדאוג לכך שלורנצי תקבל הלוואות מבנק מסחרי בסך 1.3 מיליון דולר לצורך פירעון משכנתא קיימת, הלוואות לתשלום היטל השבחה, מס מכירה וחובות ארנונה, וכן סכום המיועד לתשלום שכר טרחת עורך הדין.
המקרקעין הושכרו לחברת חניונים לצורך הפעלת חניון, כנגד דמי שכירות בסך של 41 אלף שקל לחודש, כאשר בהסכם השכירות הוצגה מצלאוי כבעלת מלוא הזכויות בשתי החלקות, אולם לטענת מצלאוי השכירה רק את חלקה בחניון ואילו דמי השכירות התחלקו בינה לבין לורנצי.
בנובמבר 2016 נחתם הסכם בין מצלאוי לבין חברת צח.קר.סו במסגרתו מכרה מצלאוי לצח את זכויותיה בחלקה תמורת כ-63 מיליון שקלים ואף העניקה לצח.קר.סו אופציה לרכישת זכויותיה והתחייבויותיה מכוח הסכם הקומבינציה בחלקה הנוספת.
ביטול עסקת הקומבינציה
בערעורים שהגישה מצלאוי לביהמ"ש נטען, כי העסקה מעולם לא יצאה אל הפועל בשל סכסוכים רבים בין הצדדים, ומצלאוי לא קיבלה את החזקה במקרקעין ולא עמדה בהתחייבותה העיקרית לבנות את הבניין החדש ולמסור את יחידות התמורה. ביוני 2016 הודיעה לורנצי למצלאוי על ביטול הסכם הקומבינציה וביוני 2019 אף נחתם הסכם בין הצדדים לביטול עסקת הקומבינציה.
יומיים לאחר שנחתם ההסכם בדבר ביטול עסקת הקומבינציה, חתמה לורנצי על הסכם עם צח למכירת מלוא זכויותיה בחלקה בתמורה ל-41 מיליון שקלים, כאשר צח נדרשה לשלם למצלאוי, כ-5 מיליון שקלים לכיסוי חובה של לורנצי למצלאוי.
בנובמבר 2020 הוגשה בקשה למנהל מיסוי מקרקעין לביטול עסקת הקומבינציה, אך זה דחה וקבע כי אין מדובר בביטול עסקה, אלא במכר חוזר. על החלטה זו ערערה חברת מצלאוי לוועדת הערר למיסוי מקרקעין בביהמ"ש המחוזי.
באמצעות עו"ד ד"ר לירון ברנד קויפמן, מפרקליטות מחוז ת"א אזרחי, טען מנהל מיסוי מקרקעין כי העסקה הכתה שורשים בקרקע המציאות ולא ניתן עוד לעקרם. עוד נטען, כי חלפו כ-18 שנים ממועד חתימת הסכם הקומבינציה ועד לחתימה על הסכם הביטול - תקופה ארוכה המצביעה על כך שהביטול אינו אמיתי. בנוסף, נטען כי המקרקעין נרשמו על שם מצלאוי (הערת אזהרה), החזקה נמסרה בפועל תוך שהמבנה נהרס והמקרקעין הושכרו כחניון בתמורה לדמי שכירות, ואף נערכו פעולות להשבחת המקרקעין ולקידום התב"ע; גם אם הבנייה בפועל לא בוצעה, הקרקע הושבחה מאוד לרווחת כל הצדדים; ומצלאוי הפיקה רווחים במהלך השנים מהשכרת המקרקעין כחניון, דבר המעיד על כך שהעסקה לא בוטלה אלא "התפתחה".
יו"ר ועדת הערר, השופט שמואל בורנשטין, בהסכמת חברי הוועדה - השמאית גבע בלטר והשמאי ומשפטן גידי גבאי - דחה את הערר תוך שהוא קובע כי "צדק מנהל מיסוי מקרקעין מרכז שלא קיבל את בקשת מצלאוי ולורנצי להכיר בביטול העסקה, שכן היא שלחה שורשים בקרקע המציאות ולא ניתן לבטלה למפרע".
"מקבילית כוחות" בין הצדדים
השאלה שנדונה הייתה מתי תחשב עסקה כאילו כבר נקלטה בקרקע המציאות והצדדים ראו בה כשרירה וקיימת או לחלופין מתי תחשב כאילו מעולם לא הייתה ובוטלה למפרע ויש בביטולה כדי "להחזיר את הגלגל לאחור". השופט בורנשטיין ציין כי לצורך מענה על השאלה הזאת "יש לשאול, בין היתר, כמה זמן חלף בין כריתת ההסכם ובין ביטולו, האם העסקה הושלמה ברישום, האם נמסרה חזקה, האם בוצעו שינויים במקרקעין, האם המקרקעין הושבחו, האם הופקו מהם הכנסות (ומי טיפל בכך), האם קיים קשר משפחתי או אחר בין הצדדים, מהי מטרת הביטול, וכן, האם מדובר בביטול אמיתי וכנה המתבצע אך ורק משיקולים עסקיים כלכליים, או מתוך מטרה להשיג יתרון מס".
עוד צוין, כי ההכרעה בשאלת הביטול או המכר החוזר תלויה במשקל שיש לתת לכל אחד מאותם מבחנים, כאשר קיימת מדרך הטבע "מקבילית כוחות" ביניהם. כך למשל, ככל שחלפה תקופה ארוכה יותר בין ההסכם לבין הביטול הנטען, כך די יהיה בתפיסת חזקה או בהיקף שינויים ברף נמוך יותר, על מנת שהביטול לא יוכר ויקבע כי מדובר במכר חוזר.
בהקשר זה ציין השופט, כי."יישום המבחנים שנקבעו בפסיקה בעניין זה של ביטול עסקה, תוך מתן הדעת למסד העובדתי הרלוונטי כפי שעלה במסגרת דיון ההוכחות, מוביל באופן מובהק למסקנה לפיה אין מדובר בביטול עסקה אלא במכר חוזר, שכן עסקת הקומבינציה נקלטה בקרקע המציאות. לעניין זה יש לתת את הדעת להיבטים אלה: משך הזמן שחלף מאז כריתת הסכם הקומבינציה ועד לביטולו; רישום הערת האזהרה; הפעולות שנעשו במקרקעין, ובכלל זאת הריסת המבנה, קידום התב"ע והשכרת המקרקעין כחניון; ההתחשבנות הכספית והסדרת ההלוואות בהתאם להסכם הקומבינציה; העסקה עם צח. בתוך כך יש אף לתת את הדעת לשאלה על מי מוטל נטל הראיה ונטל השכנוע בהליך דנן, והאם הוא עמד בהם".