הבניין ברחוב פרנץ קפקא בשכונת המשתלה בתל אביב / צילום: תמר מצפי
העסקה: ברחוב פרנץ קפקא בשכונת המשתלה בתל אביב נמכרה דירת 4 חדרים בשטח של 101 מ"ר, בקומה שלישית בבניין בן שמונה קומות, תמורת 4.4 מיליון שקל.
השכונה: חלקה הצפוני של שכונת המשתלה גובל ברצועת הנופש של רמת השרון וחלקה הדרומי גובל בשכונת צהלה. הצד המערבי שלה מגיע עד לדרך משה סנה והמזרחי עד לגבול השיפוט של תל אביב.
● עם ים מכל חלון, בהנחה של 300 אלף שקל: הדירה שנמכרה תוך שבועיים
● 47 דירות להשכרה במגדל אחד: כזו מודעה לא ראינו הרבה זמן
● המהפך של הדרום: העיר שמובילה בהתחלות הבנייה
היא הוקמה על סמך תוכנית מ־1993, ל־1,470 יחידות דיור, על קרקע בשטח של 267 דונם, שהייתה בבעלות רמ"י ועיריית תל אביב. עיקר הבנייה בשכונה נעשתה במהלך שנות ה־90 ותחילת שנות ה־2000. מבקריה טענו שהשכונה סובלת מצפיפות יתר שנגרמה מכיוון שעיריית תל אביב רצתה למקסם את הרווחיות מהקרקע. בנוסף, השכונה סומנה כמרוחקת מאוד ממרכז העניינים התל אביבי.
עקב זאת, שיווק הדירות בה לא היה פשוט, ובשנות ה־2000 השכונה אף סבלה מירידות מחירים חדות.
הפרויקט: בין 2012 ל־2013 שווקו השטחים ברצועה הצפונית, ובמגרש ברחוב קפקא 4 זכתה חברת גינדי החזקות, ששילמה על מגרש ל־92 יחידות דיור 91.5 מיליון שקל (ללא מע"מ), שעליהם הוסיפה עוד 11.7 מיליון שקל (כולל מע"מ) הוצאות פיתוח.
בעת שיווק הדירות על ידי החברה, לפני 12־13 שנים, מחירי דירות ארבעה חדרים הגיעו לטווח מקובל של 2.4־2.6 מיליון שקל
המחיר למ"ר: כשבודקים את החלק החדש של השכונה מגלים טווח מחירים של 41־46 אלף שקל למ"ר. לעומת זאת, בחלק הוותיק יותר של השכונה בוצעו בשנה האחרונה עסקאות ברמות מחיר של 37־45 אלף שקל למ"ר.
סביר להניח, כי גיל המבנים עשה את שלו ויצר פער של מספר אחוזים לטובת החלק החדש של השכונה. גם לפי מדידה זו, מחיר העסקה שבוצעה בפרץ קפקא 4 נראה סביר בהחלט.
"אם נשווה את המחירים למרכז הותיק של תל אביב, נראה כי נמכרות שם דירות חדשות יחסית במחירים בסדר גודל של 65-70 אלף שקל למ"ר", אומרת השמאית תמר אברהם. "למשל, באוגוסט 2025, נמכרה דירה ברחוב פינסקר 38, בת 4 חדרים בשטח של 81 מ"ר, בקומה רביעית עם מרפסת בגודל 7 מ"ר, אשר נבנתה בשנת 2025, במחיר של 5.95 מיליון שקל, המגלם שווי של כ־70 אלף שקל למ"ר. באפריל 2025, נמכרה דירה חדשה יחסית ברחוב בורוכוב 9, בת 3 חדרים בשטח של 82 מ"ר, בקומה 3 עם מרפסת בגודל 15 מ"ר, אשר נבנתה ב־2022, במחיר של 6.1 מיליון שקל, המגלם שווי של כ־68 אלף שקל למ"ר.
"אם לשם ההשוואה נלך אחורה בזמן, בפברואר 2024 נמכרה דירת 3 חדרים ברחוב אהרונוביץ' 3 בשטח של 75 מ"ר, בקומה 5 עם מרפסת בשטח של 12 מ"ר, בניין חדש אשר נבנה במהלך 2024־2025, במחיר של 5.8 מיליון שקל המגלם שווי של כ־77 אלף שקל למ"ר. בדצמבר 2023, למרות פרוץ המלחמה, נמכרו בבניין ברחוב שלמה המלך 26, שתי דירות חדשות בגודל 85 מ"ר כל אחת, הכוללות 3.5 חדרים, אחת בקומה 2 ואחת בקומה 3, במחיר המגלם בממוצע שווי של כ־75 אלף שקל למ"ר.
"מכאן, אנו רואים כי המחירים במרכז העיר שומרים על רף גבוה ביחס לשכונות הצפוניות הקרובות יותר לערי הפרבר של תל אביב, אך בשני המקרים יש התמתנות של המחירים ואפילו הפחתה מסוימת".
דבר השמאית: "שכונת המשתלה מהווה את אחת השכונות הצפוניות ביותר של העיר תל אביב הממוקמות בעבר הירקון וגובלת באזור רמת השרון", אומרת שמאית המקרקעין אברהם. "הדירה מצויה בקומפלקס בן ארבעה מבנים שנבנה ע"י חברת גינדי לפני כעשור.
"באותו מבנה נמכרה דירה דומה באמצע יולי 2025 במחיר זהה. בסוף אפריל 2025 דירה דומה בקומה 1 נמכרה ב־4.1 מיליון שקל. בינואר 2025 נמכרה דירה דומה במבנה אחר באותה חלקה, בקומה רביעית ב־4.64 מיליון שקל, ואילו בעסקה נוספת באותה חלקה במאי 2024, נמכרה דירת 4 חדרים בגודל דומה בקומה שביעית, ב־4.75 מיליון שקל. "מכל אלה נראה, כי יש קיפאון ואפילו התמתנות מחירים בשכונה".
השורה התחתונה: מחיר העסקה סביר לשוק הדירות בשכונה בימים אלה, אך נראה כי השוק מצוי בתהליך של ירידות מחירים מסוימות. שוק זה קרוב יותר למחירים של פרויקטים חדשים בדרום תל אביב, מאשר לדירות שמצויות בצפון ובמרכז העיר - מה שיכול להצביע כי הסטיגמה של שכונה הבנויה בצפיפות יתר פגה עם השנים, אך המיקום בקצה העיר נותר כפי שהיה, גורם שמפחית במידה ניכרת את המחירים בשכונה, יחסית לשכונות מרכז העיר.