הרשי פרידמן, בעל השליטה בחברת אזורים / צילום: יונתן בלום
לגל הנפקות ההון והחוב בבורסה מצטרפת גם חברת הנדל"ן אזורים שבשליטת הרשי פרידמן, שמתכננת להנפיק סדרת אג"ח מובטחת במשכנתא ראשונה על נדל"ן מניב למגורים בארה"ב - "אזורים מירוזא".
מדובר בחברה בבעלות מלאה של אזורים, המרכזת את פעילות הנדל"ן המניב למגורים שלה בארה"ב. היא עוסקת בייזום, תכנון, הקמה והפעלה של פרויקטים ונכסים מניבים, בעיקר בתחום המגורים להשכרה בניו יורק.
● בלעדי | יקי רייסנר קיבל תיאבון: רייסדור נערכת להנפיק מניות לפי שווי של עד 2.2 מיליארד שקל
● הפעם זה סופי? רביב צולר מונה ליו"ר מגדל ביטוח
החברה מתכננת לגייס עד 300 מיליון שקל שישמשו אותה להחליף הלוואה קיימת על נכס, בהיקף 84 מיליון דולר. הריבית השנתית על החוב הקיים, שמקורו בהלוואת ההקמה של הפרויקט, משתנה ועמדה בסוף 2025 על 7.99%.
סדרת האג"ח שתונפק על-ידי אזורים מירוזא לא מדורגת ואינה מובטחת בחיתום, כשלפי התשקיף החברה התקשרה בהסכם להפצת האג"ח עם אי.בי.אי חיתום והנפקות. האג"ח שיונפקו נושאות ריבית שטרם נקבעה, ויובטחו במשכנתא ראשונה על הנכס, כמו גם שיעבוד על מלוא הזכויות של חברת הנכס.
פרויקט יוקרתי ליד נהר ההדסון
הנכס המשועבד מתואר על-ידי החברה כפרויקט מגורים להשכרה יוקרתי בסמוך לנהר ההדסון ביונרקס, ניו יורק. הוא כולל 25 קומות ו-247 חניות וכן בריכה וחדר כושר, ולפי מצגת החברהף שוויו מוערך ב-135 מיליון דולר. בחברה מציינים כי שכר הדירה החודשי הממוצע בו הוא 3,154 דולר.
לפי נתוני אזורים מירוזא, סך הנכסים שלה הוא 416 מיליון דולר, ההון העצמי עמד בסוף 2025 על 176 מיליון דולר, ויחס ההון העצמי למאזן הוא 42%. יש לה 614 יחידות דיור ועוד 174 יחידות לקראת הקמה. מדובר על חמישה פרויקטים בסך-הכול, מתוכם נכון להיום שני מתחמי מגורים פעילים ומאוכלסים ב-Yonkers בניו יורק, בשיעורי תפוסה של 93.3% ו-91.8%. מתחם שלישי סמוך לשניים הקיימים הוא מתחם עתידי, והחברה פועלת לקבל היתרי בנייה ולהתחיל לבנות אותו, להערכתה עוד השנה.
נוסף על כך יש לחברה חניון בן 5 קומות עם 700 מקומות חניה עבור שלושת המתחמים. עבור מתחם מגורים נוסף (המשועבד למחזיקי האג"ח) החברה קיבלה אישור אכלוס בינואר והחלה באכלוסו. נכון להיום שיעור התפוסה בו הוא כ-25%.
מלבד הפעילות ביונקרס, יש לחברה גם קרקע בטקסס. על יונקרס נכתב בתשקיף שהיא העיר הרביעית בגודלה במדינת ניו יורק, ודמי השכירות הממוצעים בה לנדל"ן למגורים גבוהים ב-30% מהממוצע הארצי ועומדים על כ-2,600 דולר. "פוטנציאל שוק הנדל"ן למגורים ביונקרס נתמך בפיתוח משמעותי שעוברת העיר בשנים האחרונות הגישה המהירה לעיר ניו יורק", שלהערכתם ממצב את יונקרס כאלטרנטיבה למגורים בעיר ניו יורק.
כספי האג"ח ישמשו כאמור לפרוע הלוואה קיימת שקשורה לנכס המוחזק על-ידי החברה (Miroza Tower) בסך 84 מיליון דולר, כאשר פירעון החוב הקיים יוביל להסרת השיעבודים הקיימים על הנכס וכן לשחרור בעלת השליטה - אזורים חברה להשקעות בפתוח ובניין בע"מ - מערבויות שהעמידה. אם אחרי פירעון ההלוואה יישאר סכום נוסף מהנפקת האג"ח, הוא ישמש את החברה לצורך מימון פעילותה.