אורי לוין, מנכ''ל קבוצת תדהר / צילום: עופר חג'יוב
גל ההנפקות בבורסה בת"א מתחמם. על פי ההערכות, בשבועות הקרובים עשויה חברת הנדל"ן וההנדסה הפרטית הגדולה בישראל, תדהר, להצטרף לשורת החברות המנפיקות. במסגרת הנפקת המניות הראשונית (IPO) מבקשת תדהר לגייס כ־1.5 מיליארד שקל לפי שווי מוערך של 7-7.5 מיליארד שקל (לפני הכסף), מה שיהפוך אותה להנפקה הגדולה בשוק הראשוני בעשור האחרון.
● החשבת הכללית מתנגדת למתווה ההנפקה של רפאל
● התורם שגדל בעוני על תלושי מזון וחתם על צ'ק של 200 מיליון דולר לשערי צדק
בתדהר צפויים לצאת בשבוע הקרוב ל"רוד שואו" במסגרתו תוצג פעילות החברה לגופים המוסדיים, ובסופה ייקבע השווי הסופי. עם זאת, בשוק יש מי שמעריכים כי בתדהר לא יהיו מוכנים להתפשר על השווי המבוקש, ואם לא תקבל אותו, קברניטי החברה אף עשויים לסגת מהמהלך. על פי ההערכות, הסכום שיגויס בהנפקה, אותה מובילות חברות החיתום של לידר ודיסקונט, צפוי לזרום כמעט במלואו לקופת החברה.
לתדהר הכנסות שנתיות שהוערכו אשתקד בכ־3 מיליארד שקל, לצד רווח נקי של כ־250 מיליון שקל. ההון העצמי מוערך בכ־2.75 מיליארד שקל, כך שבהינתן שהחברה תונפק לפי שווי של 7 מיליארד שקל, הרי שהיא תחל להיסחר במכפיל של כ־2.5 על ההון, נתון דומה לזה שלפיו נסחרות חברות גדולות אחרות בענף.
"מדובר במכפיל סביר ואני חושב שהם יצליחו לגייס לפיו", מעריך אנליסט נדל"ן בכיר בשוק. "יכול להיות שהמוסדיים ינסו להוריד אותם קצת בטענה ששוקי המגורים והמשרדים לא נמצאים בתקופה טובה, אבל אני חושב שכשהם מסתכלים על חברות נדל"ן למגורים, במיוחד כאלה שבאות להנפיק, הם מסתכלים על הטווח הארוך. אז החברה באמת תוכל ליהנות, כמו כל התחום, מהורדת הריבית הצפויה".
מהלך ההנפקה של תדהר מגיע בעת ששוק המניות של ת"א נהנה מגאות חסרת תקדים, עם עליות חדות במדדים המובילים. אלא שבזמן שמדד הדגל ת"א 35 עלה במעל ל־70% בשנה האחרונה, המניות של יזמיות הנדל"ן למגורים עלו ב־45% בלבד. זאת בין היתר בשל הירידה המתמשכת שהציגו החברות בכל הקשור למכירת דירות בשנה האחרונה, על רקע הריבית הגבוהה והפסקת מבצעי המימון.
"למי שמסתכל מהצד זה יכול להיראות כמו עיתוי לא טוב", מסביר האנליסט, "אבל מאוד ייתכן שאם אנחנו הולכים עכשיו לרצף של הורדות ריבית, הכסף יחזור לזרום למניות האלה. כך שזה דווקא יכול להיות עיתוי טוב עבור המוסדיים, שישקיעו בחברה עם צבר גדול ומוניטין טוב מאוד".
עם זאת, הוא מציין כי לא מן הנמנע שהמצוקה בשוק תבוא לידי ביטוי גם בתוצאות תדהר. "יכול להיות שנראה פגיעה מסוימת ברווחיות של הפרויקטים, כמו שקרה לחברות אחרות, אבל אני מניח שהיא עדיין תציג רווחיות גולמית טובה מאוד. כמו כן, תמיד ישנו החשש שהחברות שהיא עובדת איתן ייכנסו לקשיים, אבל לרוב חברה בסדר גודל כזה יודעת לנהל את הסיכונים כמו שצריך".
הבעלים שיהפכו למיליארדרים
על אף שכאמור לא צפויה הצעת מכר משמעותית של מניות במסגרת ההנפקה, היא בהחלט עתידה להציף ערך אדיר עבור שלושת בעלי השליטה בתדהר. שני מייסדי החברה, אריה בכר וגיל גבע (המשמש כיו"ר) מחזיקים כל אחד בכ־28.3% מהמניות, ושיעור זהה גם שותפם הוותיק, איש העסקים האמריקאי מארק וייסמן, שהשקיע בתדהר לפני למעלה משני עשורים. אם ההנפקה תושלם לפי שווי של 7 מיליארד שקל, יחזיקו כל אחד מהשלושה במניות בשווי שוק של כ-2 מיליארד שקל.
מי שעוד צפויה ליהנות מהצפת ערך על הנייר כתוצאה מההנפקה, היא חברת הביטוח הראל המחזיקה בכ־15% ממניות תדהר, ששוויין צפוי לעמוד על 1.05 מיליארד שקל. לפני כשלוש שנים נכנסה הראל להשקעה כשרכשה 10% ממניות תדהר תמורת 390 מיליון שקל, ולפי שווי של כ-3.6 מיליארד שקל (לפני הכסף). כעבור שנה, רכשה חברת הביטוח 5% נוספים תמורת 200 מיליון שקל, מה ששיקף לתדהר שווי של כ-4 מיליארד שקל (לפני הכסף). כעת יקבלו המניות שהיא מחזיקה שווי כפול כמעט.
לצד בעלי המניות, גם מנכ"ל תדהר, אורי לוין, שכיהן בעבר כמנכ"ל בנק דיסקונט, צפוי להציף ערך גדול מההנפקה. לוין הובא לחברה לפני כ־3 שנים על ידי היו"ר גיל גבע, הרוח החיה בחברה, כהיערכות לקראת הנפקת מניותיה בבורסה. בעת שמונה לתפקיד ניתנו ללוין אופציות בשיעור של 3%, אשר בהתאם לשווי המסתמן מוערכות ביותר מ־200 מיליון שקל.
החברה הקבלנית שהפכה לענקית נדל"ן
תדהר היא כאמור אחת מחברות הנדל"ן הגדולות בישראל, אשר אם תושלם הנפקתה היא צפויה להפוך לחברה השלישית בגודלה מבין יזמיות המגורים "הטהורות" בבורסה (אחרי דמרי הנסחרת בשווי של 10 מיליארד שקל וישראל קנדה ב־8.4 מיליארד שקל). בעבר עסקה החברה, שהוקמה בשנת 1993, בעיקר בתחום הקבלנות עבור חברות נוספות, אלא שבשנים האחרונות היא הרחיבה באופן משמעותי את פעילותה בתחום ייזום המגורים והמשרדים. על פי הערכות של גורמים בתחום, פעילות הקבלנות מהווה כיום רק כמחצית מפעילות תדהר, בזמן שענפי הייזום למגורים ולמסחר תפסו נתח דומה.
לפי אתר החברה, היא בונה כיום פרויקטים בשש ערים בארץ, רובן במרכז, כשהעיר הדרומית ביותר היא אשדוד. בסך הכול יש לחברה כמה אלפי דירות בשיווק שהיא היזמית שלהן, ועוד אלפי יחידות דיור שנמצאות בשלב התכנון, בין היתר בפרויקטים גדולים של התחדשות עירונית באור עקיבא. בת"א לחברה כמה פרויקטים מרכזיים בהם מתחם דפנה הסמוך לאיכילוב, שבו היא מקימה כ־232 דירות, ופרויקט הסוללים שבו בנתה בשיתוף עם גב־ים 360 דירות.
עוד היא בונה בעיר גם את מגדל היוקרה "רוטשילד 10" בשדרות רוטשילד, המשלב מגורים, מלונאות ומסחר. מדובר בבניין אחד שבו 50 דירות ו־140 חדרי מלון ב־44 קומות. עסקת השיא במגדל היא זו שבה נמכרה אשתקד דירה ב־106 מיליון שקל לתושב חוץ. מדובר בדירה ענקית בשטח יותר מ־600 מ"ר, וסכום העסקה משקף מחיר של יותר מ־170 אלף שקל למ"ר - אחד הגבוהים בעיר בשנה שעברה.
לצד זאת, באמצעות החברה הבת תדהר בנייה היא בונה עוד כמה אלפי דירות עבור חברות אחרות. בין היתר בנתה את פרויקט EAST&TLV שיזמו החברות רבוע כחול נדל"ן, קבוצת סופרין, קבוצת וייס, GF נדל"ן ובולטהאופ. כיום היא נמצאת בשלבי בנייה של שכונת הגפן בהרצליה אותה היא בונה עבור ICR, כמו גם שני פרויקטים גדולים שהיא מבצעת בקרית אונו, שבכל אחד מהם מאות דירות.
נוסף על כך לחברה פעילות גם בתחום המשרדים. פרויקט הדגל שלה שמתאכלס בקרוב הוא מגדל ביונד בגבעתיים, לא הרחק מתחנת הרכבת סבידור מרכז, הנבנה בשיתוף חברת יוניון וחברה בת של קק"ל, הימנותא. מגדל המשרדים יתנשא לגובה 320 מטרים, ויהיה הגבוה בישראל - עד להשלמת בניית מגדל הספירלה של עזריאלי.
במגדל Beyond נחתמו עסקאות גדולות עם משרדי עורכי דין גדולים: משרד מיתר חתם על הסכם לשכירת 30 אלף מ"ר על פני 17 קומות, לתקופה של 25 שנה, תמורת כ־54 מיליון שקל בשנה; ומשרד עורכי הדין ליפא מאיר שכר 7,000 מ"ר בארבע קומות. לאחרונה דיווחנו כי חברת ההייטק אקמאי, היושבת כיום במגדל TOHA1, נמצאת במו"מ לשכור קומות במגדל לצורך התרחבות.