מגדל ToHa2 / צילום: טלי בוגדנובסקי
כמנהגה מידי רבעון חברת הנדל"ן המניב גב-ים פתחה בתחילת השבוע הנוכחי את עונת הדוחות בבורסה המקומית. אך בזמן שאלו לא נשאו בשורה משמעותית למשקיעים, מניית החברה ממשיכה להיסחר בסמיכות לרמות השיא אליהן הגיעה בתחילת השנה. זאת, הודות לשיעורי התפוסה הגבוהים ולצמיחה המתמשכת בדמי השכירות בנכסיה (המושכרים בעיקר לחברות טכנולוגיה מהשורה הראשונה).
● בית ההשקעות מור מזרים 190 מיליון שקל לחברת הנדל"ן המניב
● עם 8,000 דירות בקנה: חברת הנדל"ן שמבשלת הנפקה בבורסה
כך, מתחת לרדאר, השלימה המניה טיפוס מעל המחיר שבו רכשה בעלת השליטה בגב-ים, נכסים ובניין (מקבוצת דיסקונט השקעות), את מניותיו של המשקיע הפיננסי אהרון פרנקל לפני ארבע שנים - עסקה שנעשתה בפרמיה משמעותית על מחיר השוק באותה העת. לאחר מהלך עליות מרשים של כ-125% ממחיר השפל שלה בשנים האחרונות.
"פרמיה על התפוסה"
נזכיר כי בשנת 2022, לאחר מה שהסתמן כמאבק שליטה אפשרי, רכשה דסק"ש (באמצעות נכסים ובניין) את מניותיו של פרנקל בגב-ים (37.22%) תמורת סכום של כ-3 מיליארד שקל, ולפי שווי חברה של כ-8 מיליארד שקל. עסקה שבעקבותיה עלתה החזקת נכסים ובניין בגב-ים לכ-87%.
המהלך של דסק"ש, המוחזקת בידי חברת הנדל"ן מגה אור של צחי נחמיאס וקבוצת אלקו של האחים זלקינד (כ-30% כ"א), זכה בזמנו לביקורת. זאת בין היתר בשל העובדה שהרכישה שיקפה פרמיה של 28% על מחיר השוק בעת שהושלמה. באותה תקופה שוק המשרדים בו פועלת החברה התמודד עם ההשפעות השליליות של מגפת הקורונה על תחום המשרדים. הללו, הביאו לכך שמניית גב-ים נסחרה לקראת סוף 2023 לפי שווי של פחות מ-4.5 מיליארד שקל, הנמוך בכמעט 80% מהשווי לפיו נרכשו המניות מידי פרנקל.
אלא שמאז אותו שפל, התאוששה כאמור המניה, בשנה האחרונה היא עלתה בכ-36%, ומשקפת לגב-ים שווי של כמעט 9.5 מיליארד שקל, הגבוה בכ-20% מזה שלפיו נרכשו מניות פרנקל. מניית גב-ים נסחרת כיום במכפיל של 1.9 על ההון, בזמן שהמכפיל הממוצע בענף עומד על 1.7. "השוק מעניק לגב-ים את הפרמיה שמגיעה לה על שיעורי התפוסה הגבוהים והנכסים המצוינים שהיא מחזיקה בהם", מסביר זיו עין אלי, אנליסט הנדל"ן של אי.בי.אי.
"נכון ששוק המשרדים בישראל מדשדש, אבל צריך להסתכל על זה בפילוח גיאוגרפי ואופי הנכסים. חברות שעובדות בת"א, עדיין זוכות לביקושים משמעותיים מאוד, ומצליחות לסגור חוזים במחירים יפים. העוצמה של גב-ים היא באיכות הנכסים, מיקומם והשוכרים".
"החברה לא זולה"
עוצמת הנכסים באה לידי ביטוי גם בתוצאות הרבעון הראשון של השנה אותו סיימה גב-ים עם הכנסות מדמי שכירות של כ-235 מיליון שקל, גידול של כ-13% ביחס לתקופה המקבילה. בשורה התחתונה, הציגה החברה צמיחה של כ-39% ב-FFO (רווח נקי בנטרול שערוכים והוצאות/הכנסות חד-פעמיות), שעמד בסוף הרבעון על כ-116 מיליון שקל.
"אלו תוצאות טובות", קובע שי זיגלמן, אנליסט מניות ביחידת המחקר של בנק הפועלים. "החברה מציגה צמיחה מאוד יפה לצד שיעור תפוסה גבוה של 97%. גב-ים הצליחה לצמוח ב-13% בהכנסות, וב-7% מנכסים זהים. כלומר, הצמיחה מגיעה לא רק מהנכסים החדשים, אלא גם מהקיימים. למרות המלחמה הם הצליחו לחדש חוזים במחירים טובים, בטח אם מסתכלים על זה ביחס לחברות אחרות".
עם זאת, במבט קדימה האנליסטים לא בטוחים שלמניית החברה נותר אפסייד גבוה. "להערכתי, כרגע המניה נמצאת באזורים של תמחור בשווי הוגן", מעריך עין אלי מאי.בי.אי ומוסיף כי להערכתו מה שיקבע את עתיד המניה בטווח הבינוני-ארוך הוא היכולת שלה להשכיר את המבנים שהיא מקימה. "כולם מבינים שהחברה צומחת, ויודעת לשפר את ה-NOI (הכנסה תפעולית נטו, א"ג), אבל המבחן האמיתי של השנה הקרובה וזו שאחריה, נעוץ ביכולת השיווק של הפרויקטים בהקמה שחלקם צריכים להסתיים השנה".
דברים דומים משמיע, זיגלמן מהפועלים. "החברה לא זולה, ועם כל האיכות של הנכסים שלה, והפוטנציאל המשמעותי מייזום שאני רואה שם, התמחור שלה כבר מגלם זאת כבר תקופה. שיווק הנכסים בייזום, עומד על 50% עבור נכסים שאמורים להתחיל להניב ברובם כבר מ-2027. ככה שיכול להיות שזה סימן אזהרה או דגש שצריך לשים אליו לב". בהקשר זה, החברה דיווחה, כי עד כה נרשם אכלוס של 43% בפרויקט הדגל שלה, מגדל המשרדים ToHa2, אותו היא צפויה להשלים ברבעון האחרון של השנה. מדובר בעלייה קלה ביחס לנתון שנרשם בסוך השנה שעברה (37%). נציין כי דיירת העוגן במגדל, גוגל, שכרה לפני שנתיים שליש משטחו הצפוי (60 אלף מ"ר).
השתלטות על יגאל אלון
כיום יש לגב-ים 1.3 מיליון מ"ר בשטחים מניבים, ועוד 259 אלף מ"ר בשטחי ייזום, שהיא צופה כי יניבו לה דמי שכירות שנתיים של 282 מיליון שקל. שווי הנדל"ן להשקעה שלה נכון לסוף הרבעון הסתכם ב-16.8 מיליארד שקל ושיעור התפוסה בנכסיה נותר כמעט מלא (97%). בנוסף, אחד מאפיקי הצמיחה אותם סימנה הנהלת גב-ים בשנים האחרונות הוא כניסה לתחום המגורים, בו היא מחזיקה כיום פרויקטים למגורים בהיקף פוטנציאלי של כ-5,700 יח"ד.
בשבוע שעבר, חתמה החברה על עסקה לרכישת שטח ב"מתחם טרה", בין הרחובות יגאל אלון ובן שמן בת"א, תמורת 830 מיליון שקל. הנכס, המשתרע על שטח של כ-4.6 דונם, כולל זכויות בנייה מאושרות להקמת כ-85 אלף מ"ר, בייעוד מעורב שימושים של תעסוקה ומגורים.
לדברי עין אלי מאי.בי.אי, הרכישה מלמדת על התוכניות של החברה, אשר עשויות להוות מנוע צמיחה עתידי עבורה. "גב-ים הוכיחה שהיא עושה גם רכישות אסטרטגיות, זה משהו שבהחלט צריך לקחת בחשבון. החברה סימנה את הציר של רחוב יגאל אלון שם נמצאים גם מגדלי ToHa, ומבססת את השליטה העתידית בו".
מי שצפויה להוביל את התהליכים הללו היא מנכ"לית גב-ים נטלי משען זכאי, שנכנסה לפני כשנתיים לתפקיד, במקומו של המנכ"ל הוותיק אבי יעקובוביץ. התפקיד לא היה זר למשען זכאי, שכיהנה עד אז כמנכ"לית דסק"ש ונכסים ובניין, והובילה את שורת המימושים הבולטים בקבוצה (מניות השליטה בסלקום, אלרון, מהדרין ואפסילון), במטרה להתמקד בגב-ים.
כיום, מחזיקה נכסים ובנין בכ-64% ממניות גב-ים בשווי כולל של כ-6 מיליארד שקל. זאת, לאחר שבשנתיים האחרונות היא מכרה לגופים מוסדיים מניות תמורת כ-1.34 מיליארד שקל, כחלק ממהלכים להקטנת החוב הפיננסי שלה, וכן במטרה לאפשר למניות גב-ים להיסחר במדדי הבורסה המובילים.