פינוי־בינוי ברמת גן / צילום: טלי בוגדנובסקי
פסק דין שניתן השבוע בבית המשפט המחוזי בתל אביב מטלטל את ענף ההתחדשות העירונית וקורא תיגר על אחד מעקרונות היסוד של עסקאות פינוי־בינוי ותמ"א 38: תוספת שטח אחידה לכל הדיירים של כ-12 מ"ר. לפי הפסיקה, המודל המקובל עלול לפגוע בבעלי דירות גדולות ואינו עומד בעקרון השוויון, מה שמעורר חשש כבד על ההשלכות העתידיות בפרויקטים של התחדשות עירונית. מדוע פס"ד כל כך משמעותי, כיצד הוא צפוי להשפיע על הענף, ומה תהיה ההשפעה על הסכמי פינוי-בינוי חדשים? גלובס עושה סדר
● משבר הנדל"ן מעמיק: הבנקים דורשים מיזמים לעדכן רווח חזוי
● מכרז להקמת 200 דירות בשדה דב נדחה כבר 12 פעמים. הוא לא היחיד
מה קבע פס"ד?
פסק הדין עוסק בפרויקט פינוי־בינוי ברחוב הרא״ה ברמת גן, שבו נקבע כי כל בעלי הדירות יקבלו תוספת אחידה לדירות של 12 מ״ר, לצד מרפסת וחניה. שתי בעלות דירות סירבו לחתום על ההסכם וטענו כי חלוקת התמורות אינה שוויונית, משום שדירות קטנות נהנות מתוספת משמעותית באחוזים בעוד דירות גדולות מקבלות תוספת שולית בלבד.
בית המשפט המחוזי בתל אביב קבע כי הענקת תוספת שטח זהה לכל הדירות, מבלי להתחשב בגודלן המקורי, פוגעת בעקרון השוויון ומשנה את היחס בין הדירות ואף את חלקן ברכוש המשותף. לכן נקבע כי סירובה של בעלת הדירה הגדולה הוא סירוב סביר. עם זאת, כדי לא לסכל את הפרויקט, בית המשפט אפשר את המשך קידומו בכפוף לתשלום דמי איזון לבעלת הדירה שנפגעה, בסכום של 141 אלף שקל, במקום שינוי מבנה התמורות לכלל הדיירים.
מדוע פס"ד כל כך משמעותי?
פסק הדין נחשב למשמעותי במיוחד משום שהוא מערער על אחד העקרונות המושרשים ביותר בענף ההתחדשות העירונית: מודל ה"תוספת האחידה" לכלל הדיירים, שנחשב לפרקטיקה מקובלת בפרויקטי פינוי־בינוי ותמ"א 38. המודל נגזר מתקן 21, המגדיר את המתודולוגיה והכללים לבדיקת כדאיות כלכלית של תוכניות פינוי־בינוי, כאשר ברוב הרשויות בישראל, המדיניות הגורפת היא מתן תוספת קבועה של כ־12 מ"ר לשטח הדירה, למעט ירושלים, שבה ניתנת תוספת גדולה יותר של כ-25 מ"ר.
לדברי השמאי והמשפטן ארז כהן "פסק הדין הנוגד את תקן 21 מסמן מעבר מגישת התמורה האחידה, שהייתה נהוגה עד כה בפרויקטי התחדשות עירונית כבר מראשיתה, לגישה יחסית המביאה בחשבון את גודל הדירה והיקף הזכויות של כל בעל נכס. אף שהשופט בפס"ד הבין היטב את הרגישות והשלכות הרוחב של ההחלטה, ובמקרה הספציפי בחר בפתרון של פיצוי כספי לבעלי דירות גדולות. עצם הכנסת עקרון היחסיות יוצרת אי ודאות משמעותית בענף. עד היום הייתה אחידות רגולטורית שנועדה למנוע אינסוף מחלוקות ולעודד קידום פרויקטים. ברגע שנכנסת יחסיות לתמונה, כל מקרה הופך לוויכוח שמאי ומשפטי נפרד. זה מדרון חלקלק שעלול להוביל לעיכובים ולריבוי מחלוקות בעתיד", אמר.
גם עו"ד גל חסון מסביר כי "בתחום שבו קיימת פרקטיקה מסחרית נוהגת מזה שנים, כל שינוי בפרשנות השוויון מהווה 'רעידת אדמה' המשנה את התחשיבים הכלכליים ואת אסטרטגיית הניהול של יזמים. יש להדגיש כי פסק הדין דן במסלול תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה), להבדיל ממתחמי פינוי-בינוי, שם מנגנוני חלוקת התמורות מוסדרים תחת תפיסה תכנונית וקניינית שונה".
ומה אומרים היזמים? איתי סמדר, מנכ"ל רוטשטיין התחדשות עירונית, מציין בשיחה עם גלובס כי "פסק הדין הזה מייצר רעש גדול כי הוא נוגע בנקודה הרגישה ביותר בענף- הוודאות. עד היום, תקן 21 היה 'המצפן' שאיפשר לכולם לדבר באותה שפה כלכלית וקבע גבולות גזרה ברורים לתמורות. ברגע שבית המשפט מתערב במנגנון הזה, הוא למעשה שומט את הקרקע תחת היכולת של יזמים ודיירים להסתמך על נוסחאות אובייקטיביות, ומחזיר אותנו לעידן של חוסר ודאות תכנוני וכלכלי. המשמעות המדאיגה היא שפסק הדין הזה עלול להפוך פרויקטים של התחדשות עירונית, שהם מהותית פרויקטים חברתיים- לאומיים, ל'עסקאות קומבינציה' מורכבות מול ריבוי בעלים שאינם מאוחדים. ברגע שפורצים את אחידות התמורות של תקן 21, אנחנו פותחים פתח לסחטנות ודרישות אינדיבידואליות שעלולות למוטט את הכלכליות של המיזם. זה עשוי להוביל לעיכובים משמעותיים, פתיחת חוזים חתומים וגרירת הענף לדיונים משפטיים אינסופיים במקום לעבודת בנייה בשטח".
בניגוד לדברים של סמדר וכהן, יש גם קולות בשוק שלא מתרגשים מפס"ד. כך, מאיר ברון, מנהל תחום פיתוח עסקי וראש תחום התחדשות עירונית בחברת י.ח דמרי מסביר בשיחה כם גלובס כי "אמנם בקריאה ראשונה פסק הדין נראה דרמטי ואף מעורר דאגה, שכן הוא לכאורה סותר את תקן 21 ופסיקות קודמות ואת הרציונל שעליו הוא בנוי, וכן את כל סוגיית התמורות המקובלת בענף. עם זאת, כשקוראים את ההחלטה לעומק, התמונה מתבהרת ומבינים שאין פה רעידת אדמה. מדובר בסיטואציה משפטית ועובדתית מאוד ייחודית, שנבעה ספציפית מהרכב הבעלויות החריג באותו פרויקט נדון. לכן, המשמעות שלו מוגבלת לאותו מקרה נקודתי.
עוד מוסיף ברון כי להערכתו, במבחן התוצאה פסק הדין הזה לא ישנה שום דבר מהותי בשטח או בענף ההתחדשות העירונית: "חייבים לקחת אותו בפרופורציות הנכונות: ההחלטה הזו סותרת עשרות פסקי דין קודמים שכבר ביססו את מעמדו של תקן 21 ואת הדרך שבה מחושבות התמורות. המערכת, היזמים והדיירים ימשיכו להישען על התקן כעוגן המקצועי והכלכלי המרכזי שמייצר ודאות, בעוד פסק הדין הנוכחי ייזכר כמקרה קצה בלבד שאינו מעיד על הכלל".
כיצד פס"ד צפוי להשפיע על פרויקטים חדשים?
ניר שמול, מנכ"ל החברה לפיתוח והתחדשות עירונית, מציין בשיחה עם גלובס כי פסק הדין יצר זעזוע של ממש בענף, וכי מאז פרסומו נרשמת תכונה בקרב דיירים המצויים בשלבים מתקדמים לקראת חתימה על הסכמי פינוי־בינוי. לדבריו: "ביומיים האחרונים הרוחות סוערות בפרויקטים שונים. אין פרויקט אחד מקרית שמונה ועד באר שבע שבו אחד הדיירים לא העלה את הנושא בקבוצות הוואטסאפ. זה יצר ויכוחים ומחלוקות בין בעלי הדירות".
סמדר מוסיף לדבריו של שמול כי "בפרויקטים חדשים אנחנו עלולים לראות 'אפקט מצנן'. הפסיקה נותנת רוח גבית לדרישות שאינן תואמות את ההיתכנות הכלכלית הריאלית. יזמים אחראיים יחשבו פעמיים לפני שייכנסו למתחמים שבהם אין ודאות לגבי התמורות הסופיות. אם כל דייר יראה בעצמו צד לעסקת קומבינציה פרטית ולא חלק ממתחם אחיד, היכולת להחתים פרויקטים חדשים תפגע אנושות. בסופו של דבר, מי שישלם את המחיר הם הדיירים שימשיכו להמתין שנים בבניינים ישנים ללא מיגון, בגלל יצירת חסמים כלכליים שמונעים מהפרויקטים לצאת לדרך".
מנגד, ברון מציין כי לדעתו, ההשפעה על פרויקטים חדשים דווקא תהיה שולית עד לא קיימת. לדבריו, "למרות שאולי יהיו מי שינסו להיאחז בפסק הדין הזה כדי לייצר דרישות חריגות בשלבי המשא ומתן, ברגע שיורדים לעובי הקורה מבינים שאין כאן תקדים רוחבי. העובדה שמדובר בנסיבות כל כך ספציפיות של הרכב בעלויות מונעת ממנו להפוך לסטנדרט חדש. יזמים ודיירים בפרויקטים חדשים ימשיכו לנהל משא ומתן לאור תקן 21 (ופסיקות קודמות), שהוא הכלי היחיד שמאפשר היתכנות כלכלית והוצאה לפועל של פרויקטים במציאות המורכבת של ימינו. אין סיבה שהחלטה נקודתית זו תעכב או תערער מתחמים חדשים".
גם עו"ד חסון מחדד כי "חשוב לזכור כי מדובר בפסיקה של בית המשפט המחוזי. להערכתי, הסוגיה תגיע לפתחו של בית המשפט העליון במסגרת ערעור. הכרעה של הערכאה העליונה היא חיונית, שכן היא תייצר הלכה פסוקה ומחייבת שתסדיר את נושא חידוש המבנים בישראל. בטווח הארוך, ודאות משפטית זו היא שתאפשר לענף להתגבר על המשבר הנוכחי ולהוציא פרויקטים אל הפועל על בסיס כללים ברורים".
האם פס"ד עלול להוביל לדרישות נוספות לפתיחה של הסכמי פינוי בינוי?
עו"ד חסון מציין כי ההיסטוריה המשפטית מלמדת כי בתי המשפט אינם ממהרים להתערב בחוזים חתומים ונוטים לדחות תביעות המבקשות "לפתוח" הסכמים לאחר מעשה. "ראוי לציין כי גם בפסק הדין הנוכחי, בית המשפט נמנע מביטול ההסכם הקיים, וזאת מתוך רצון לשמור על האינטרס הציבורי ולא לסכל את הוצאתו של הפרויקט אל הפועל".
עוד מוסיף כי "סביר להניח שגם בעתיד תעדיף הערכאה השיפוטית שלא להיכנס לרזולוציות של בדיקה פרטנית של כל הסכם והסכם, בשל החשש מעצירה גורפת של התחום. עם זאת, אין ספק שפסק הדין יגרור ניסיונות של דיירים לשפר עמדות. לפיכך, הדרך היחידה למנוע הצפה של בתי המשפט היא באמצעות פסיקה תקדימית של העליון או תיקון חקיקה שיגדירו אחת ולתמיד את "נוסחת השוויון" הראויה בתמורות".
גם אלנתן חיו, בעלים משותף במשרד עוה"ד אריאל חיו ושות' מסביר בשיחה עם גלובס כי החשש המרכזי הוא שההחלטה תוביל לפתיחה מחדש של מחלוקות סביב תמורות שכבר סוכמו, להקשחת משאים ומתנים בין דיירים ולפגיעה בוודאות התכנונית והכלכלית שעליה נשען הענף במשך שנים: "במקרים מסוימים, כדי להגדיל תמורות לבעלי דירות מסוימות מבלי לפגוע בדו"ח הכלכלי (דו"ח אפס), ייתכן שיהיה צורך להפחית תמורות מדיירים אחרים או להתמודד עם פגיעה קשה בהיתכנות הכלכלית של הפרויקט כולו. אני סבור שנכון יהיה להשאיר את מודל התמורות האחידות שהיה נהוג עד היום, היות וההשלכות ביישום פסק הדין הזה עלולות ליצור אי וודאות ולפגוע בקידום פרויקטים".