הסוף ל-12 מ"ר לכולם? פסק הדין שמאיים על מודל הפינוי-בינוי המוכר

פסק דין שניתן השבוע בבית המשפט המחוזי בתל אביב קובע כללים חדשים בנוגע לשוויוניות ומנגנוני התמורה הנדרשים מיזמים המקדמים ומבצעים פרויקטים מסוג התחדשות עירונית (פינוי בינוי ותמ"א 38). גורמים בענף מציינים כי הפסיקה עלולה לפגוע בוודאות, והיא אף תגרור עלייה במספר ההתנגדויות מצד דיירים, מה שעלול לעכב פרויקטים רבים הנמצאים כבר עתה בצנרת התכנונית.

● 110 דיירים מול "סרבן" אחד: מה קבע ביהמ"ש?
● המהלך שיקצר דרמטית את הדרך לדירה

פסק הדין עסק בפרויקט שצפוי לקום ברחוב הרא"ה 75-79 ברמת גן. בשנת 2014 נחתם הסכם עם חברת כוכב התחדשות עירונית, שלפיו ייהרסו שלושת המבנים הקיימים, שהוקמו בשנות ה-60 וכוללים 37 דירות, ובמקומם ייבנה מגדל חדש בן 20 קומות, שיכלול 95 דירות ושטחי מסחר. לפי ההסכם, כל בעלי הדירות יקבלו תוספת אחידה של 12 מ"ר, וכן מרפסת, חניה, ובמידת האפשר מחסן.

חברת קרן אור שירותי כוח אדם, שהיא בעלת זכויות ב-35 מתוך 37 דירות בפרויקט, הגישה תביעה נגד שתי בעלות דירה שסירבו לחתום על הסכמתן לפרויקט.

אחת מבעלת הדירות הסרבניות מחזיקה בדירה בשטח של 61 מ"ר והשנייה בדירה בשטח של 104 מ"ר. החברה התובעת, שיוצגה על ידי עוה"ד עודד זגורי וקרן מישייב, טענה כי אי-הסכמתן לחתום מהווה "סירוב בלתי סביר" ולכן יש לחייב אותן לחתום ולהוציא את הפרויקט אל הפועל.

תוספת של 11% או 36%

בעלות הדירות טענו כי סירובן סביר, היות שההסכם לא מחלק תמורות באופן שוויוני. בעלת הדירה הגדולה טענה כי ההסכם אינו כלכלי לדירות הגדולות. בעוד שדירה קטנה בשטח של 35 מ"ר קיבלה תוספת של 36%, דירתה קיבלה תוספת של 11% בלבד. בעלת הדירה הקטנה יותר (60 מ"ר) טענה כי הוקצה לה פחות מדירות קטנות ממנה.

ביהמ"ש דן בשאלה האם סירוב בעלות הדירה לחתום על ההסכם מהווה סירוב סביר, או יש לכפות עליהן לחתום. נקודת המוצא היא שחלוקת התמורות חייבת להיות שוויונית, והמחלוקת נוגעת לפרשנות של המונח שוויון. השופט גלעד הס מבית המשפט המחוזי בתל אביב ציין כי לא קיימת הלכה ברורה וחד משמעית בנושא. עוד קבע, כי אין מקום למבחן אחד לכל פרויקט, ויש לבחון בהתאם לכל מקרה. נקבע כי ההסכם הנוכחי אינו שוויוני כלפי בעלת הדירה הגדולה, שיוצגה על ידי עו"ד נוריאל אור.

השופט הסכים עם הטענה כי מצב שבו כל דירה מקבלת תוספת זהה בשטחה לא התחשבות בשטח הדירה במצב הקודם - לא עומדת בכלל השוויון. נקבע כי מתן תוספת זהה לכל דירה משנה את היחס בין השטחים של הדירות השונות ובכך הופר השוויון היחסי בין הדירות.

נימוק נוסף היה ההשפעה על חלוקת הרכוש המשותף. חלוקה זו תלויה בחלק היחסי של כל דירה, כך שתוספת של שטח זהה לכל דירה מקטין את חלקן היחסי של הדירות הגדולות יותר ברכוש המשותף, ומגדיל את חלקן של דירות אחרות. אי לכך, חלוקת התמורות באופן שווה, תוך התעלמות מהשטח השונה של הדירות במצב הקיים, מהווה הפרה של עקרון השוויון. באשר לבעלת הדירה הקטנה יותר נקבע, כי היא אינה מופלית לרעה ביחס לדירות האחרות, כאשר מביאים חשבון את גודל דירתה הקודם.

דמי איזון בסך 141 אלף

לצד זאת, בית המשפט קבע כי למרות היעדר השוויון, הפרויקט יצא לפועל תוך תשלום דמי איזון לבעלת הדירה שנפגעה. זאת, מאחר שאם יחויב היזם לשנות את חלוקת התמורות ולהפחית מגודלן של הדירות הקטנות, הפרויקט לא יוכל לצאת לפועל, כי הדירות יהיו מתחת למינימום האפשרי. הפיצוי על חוסר השוויוניות מסתכם ב-141 אלף שקל.

מומחים להתחדשות עירונית מסבירים כי מדובר בפסק משמעותי, שיפחית את הוודאות בשוק, ועשוי להוביל להתנגדויות רבות.

לדברי עו"ד לירון-לוי לב, שותף וראש תחום התחדשות עירונית במחלקת נדל"ן, פישר (FBC), "פסק הדין יוצר סדק גדול מאוד במודל העבודה שהתגבש בשנים האחרונות, שלפיו, ככלל, התמורה לבעלי הדירות נקבעת באופן אחיד, פשוט וישים, כדי לאפשר ודאות, היתכנות כלכלית וגיוס הרוב הדרוש לקידום הפרויקט".

לדברי לב, "ההשלכה המעשית של קביעה זו עלולה להיות פתח להרחבת ההתנגדויות בפרויקטים רבים, שכן בעלי דירות גדולות יוכלו לטעון מעתה כי תמורה אחידה אינה בהכרח שוויונית, לדרוש תשלומי איזון ולעכב עסקאות גם כאשר קיימת הסכמה רחבה של יתר בעלי הדירות".

מחכים לכללים ברורים

עו"ד נעם קולודני מציין כי פסק הדין מאזן במדויק. "מצד אחד, ביהמ"ש אינו מקבל שוויון פורמלי כפתרון אוטומטי, ומצד שני קובע כי הפתרון לפער אינו בהכרח עצירת הפרויקט כולו, אלא תיקון ממוקד באמצעות דמי איזון. בכך נשלח מסר ברור: התנגדות לפינוי-בינוי צריכה להיות מהותית, מבוססת ומידתית".

עו"ד ישי איציקוביץ, מנהל מחלקת נדל"ן והתחדשות עירונית במשרד אגמון עם טולצ'ינסקי, מסכים כי מדובר בפתח לאי-ודאות ודיונים שעלולים לעכב מימוש פרויקטים. לדבריו, "פסק הדין מסמן מגמה חדשה של מעבר משוויון פורמלי, תוספת זהה לכל דירה, לשוויון יחסי - תוספת בהתאם לגודל הדירה ולחלק היחסי ברכוש המשותף ובזכויות הבנייה. מדובר בחידוש משמעותי ביחס לפרקטיקה המקובלת, בוודאי בשנים האחרונות, שלפיה ניתנת תמורה אחידה לבעלי הדירות בהתאם למדיניות הרשות המקומית - לרוב תוספת של 12 מ"ר לדירה".

איצקוביץ מוסיף כי התמורות לבעלי הדירות נגזרות מתקן 21 וכל עוד תקן 21 לוקח בחשבון תמורה אחידה, בהתאם למדיניות הרשויות המקומיות ומוסדות התכנון, וכל עוד הוא לא נותן ביטוי לתשלומי איזון - הוא עלול לעורר קשיים וחסמים, או לכל הפחות להעצים את אי הוודאות, לתת פתח למשאים ומתנים ארוכים ובכך לעכב את הוצאת הפרויקטים לפועל.

לדברי עו"ד ציפי מנור, שותפה במחלקת הנדל"ן באגמון עם טולצ'ינסקי, "הבעיה המרכזית היא שהסוגיה טרם הוכרעה על ידי בית המשפט העליון, ובינתיים מתקבלות פסיקות שונות בבתי המשפט המחוזיים במקרים דומים. הדבר מקשה ומאתגר את הוודאות הן מצד היזמים והן מצד בעלי הדירות, ומביא לכך שבכל פרויקט עלולה להתפתח התדיינות פרטנית סביב שאלת השוויון, במקום להתבסס על כללים ברורים ויציבים".