איור: גיל ג'יבלי
הריבית הגבוהה והאינפלציה, לצד יוקר המחיה ששחק את ההכנסה הפנויה של משקי הבית, הובילו את לווי המשכנתאות לחפש פתרונות תזרימיים כדי לסיים את החודש. התוצאה: היקף מחזורי המשכנתאות נמצא בעלייה, ושיעור הלווים שמאריכים את חיי ההלוואה במטרה להקטין את ההחזר החודשי כבר הגיע לשיעור דו־ספרתי. יועצי משכנתאות מזהירים כי המגמה צפויה להתגבר, בזמן שהכלכלנים סבורים שגם אם הריבית תרד, ייקח זמן עד שלווי המשכנתא ירגישו הקלה.
● משה לארי: "היקף המשכנתאות יהיה אחד הגבוהים ב-5 השנים האחרונות"
● עד כמה הפחתת ריבית של 0.25% תשפיע על המשכנתא שלכם?
מקטינים את ההחזר, וההלוואה מתייקרת
נתחיל מהמספרים: בסקירה שפרסם בנק ישראל במרץ, צוין כי ב־2025 מוחזרו כ־69 אלף משכנתאות בהיקף מצטבר של כ־43.6 מיליארד שקל, סכום השווה לכ־7% מסך יתרת תיק המשכנתאות של המערכת הבנקאית, זאת לעומת ממוצע של כ־4.5% מהיתרה ב־2019 עד 2024.
מעבר לעלייה החדה בהיקף המחזורים, עולה נתון מדאיג נוסף המצביע על כך ש־15% מהמִחזורים בוצעו תוך כדי הארכת תקופת המשכנתא עם עלייה בריבית הכוללת החזויה.
בבנק ישראל הדגישו כי הנתון הזה מעיד על שיקול תזרימי שמטרתו הקטנת ההחזר החודשי, גם במחיר של עלייה בעלות הכוללת של ההלוואה.
"ההסתכלות של לווי המשכנתאות השתנתה", מסביר מאיר וידר, מנכ"ל וידר משכנתאות. "הם כבר לא מסתכלים על מה יהיה בעתיד, אלא על הכאן ועכשיו, איך הם ישרדו את החודש הקרוב. זה ממש שינוי תפיסתי, מעבר מ'אופטימיזציה פיננסית' לניהול הישרדות תזרימי".
וידר מזהיר כי אם המגמה הזו תימשך ללא בחינה זהירה, היא עלולה להפוך לצונאמי של ממש: "צעדים שנועדו להקל בטווח הקצר על לווי המשכנתא, כמו הארכת תקופת ההלוואה, עלולים להגדיל משמעותית את הנטל הכולל ולדחוף אלפי לווים להעמקת החוב בהמשך הדרך, במקום לצמצומו".
עוד מסביר וידר כי אחת הסיבות המרכזיות לזינוק בהיקף המחזורים והארכת חיי המשכנתא טמונה בתשואות האג"ח והריביות במשק שעלו בחדות בשנים האחרונות, וההשפעה על לווים מורגשת היטב.
וידר לוקח כדוגמה את הזינוק בריביות בשלוש שנים האחרונות, שהוביל לכך שההחזר החודשי במסלולים מסוימים זינק בכ־3,000 שקל. עוד הוא מסביר כי במקביל, יש לווים שלקחו לפני 10 שנים משכנתא עם החזר חודשי של כ־6,000 שקל, ומוצאים את עצמם פורסים מחדש את ההלוואה ל־30 שנה, רק כדי לשרוד תזרימית. בפועל, הוא מוסיף, מאחורי היציבות בהחזר, מסתתרת התייקרות חדה בעלות הכוללת של ההלוואה.
ההחזר על דירה ממוצעת עומד על כ־9,000 שקל
אסתר ז’אן איבגי, יועצת משכנתאות, מצטרפת לדבריו של וידר ומסבירה כי לווים רבים שחיים בצמצום נטלו מלכתחילה משכנתאות צמודות מדד, שנתפסו כפתרון שמאפשר החזר חודשי נמוך יותר בתחילת הדרך. אלא שעם חלוף הזמן, העלייה החדה באינפלציה לצד סביבת הריבית הגבוהה הפכו את היתרון הראשוני לנטל, וההחזר החודשי טיפס לרמה שחנקה אותם.
לדבריה, "במצבים כאלה, המהלך הנפוץ הוא מחזור משכנתא שנועד לבטל את ההצמדה ולהקל על התזרים החודשי. עם זאת, המשמעות היא שהארכת חיי המשכנתא מגדילה את העלות הכוללת של ההלוואה ולמעשה מייקרת אותה".
לצד זאת, איבגי מציינת כי קיימת גם קבוצה של לווים להם משכנתאות נמוכות יחסית ובריביות אטרקטיביות, שנלקחו בתקופת הריבית האפסית, שבוחרים לקצר את תקופת ההחזר ולהגדיל את התשלום החודשי. עם זאת, היא מבהירה כי מדובר במיעוט בלבד, שאינו משקף את מצבו של רוב שוק המשכנתאות כיום.
וידר מסביר כי "לווים שנחנקים מההחזר החודשי יכולים למכור את הדירה, אבל זו אפשרות שרוב הזוגות מעדיפים להימנע ממנה. הם מכירים את האזור, את האוכלוסייה, ומעדיפים 'לסחוב' את המשכנתא ולשמור על נכס בבעלותם".
וידר מוסיף כי בפועל, סביבת הריבית הגבוהה הפכה את פריסת המשכנתא ל־30 שנה לברירת המחדל. לדבריו, "כיום רכישת דירה מחייבת כ־150 משכורות בממוצע, פער אדיר לעומת הדור הקודם, שרכש דירה עם חצי משכנתא וסגר אותה בפחות זמן.
"היום בני 30-40 שמבקשים לקנות דירה במחיר ממוצע, נדרשים לשלם מחירים של 2.3-2.5 מיליון שקל, עם הון עצמי של כ־800 אלף שקל בממוצע, כך שההחזר החודשי מגיע ל־8,000־9,000 שקל. אומנם יש חתך קטן באוכלוסייה שיכול לעמוד בכך, אבל רוב משקי הבית לא עומדים בזה".
החלטת הריבית הקרובה: ההקלה נמצאת באופק?
ביום שני הקרוב (25.05) בנק ישראל צפוי לפרסם את החלטת הריבית, כאשר חלק מהכלכלנים סבורים כי יפחית את הריבית ברבע אחוז, אך אחרים סבורים כי קיים סיכוי שהריבית תיוותר על כנה בשל המצב הביטחוני.
מתן שטרית, הכלכלן הראשי של הפניקס, מסביר כי "במבט קדימה, תוואי הריבית של בנק ישראל הופך למורכב יותר. מצד אחד, הסביבה הגלובלית נעשתה אינפלציונית יותר על רקע משבר האנרגיה, כאשר באירופה ובבריטניה כבר נשמעים מסרים להעלאות ריבית, וגם בארה"ב נתוני האינפלציה האחרונים העלו מחדש את ההסתברות להעלאות ריבית במבט לשנה הקרובה. מנגד, בישראל התמונה שונה - האינפלציה והציפיות לאינפלציה בשנה הקרובה עדיין מעוגנות סביב מרכז היעד, והשקל החזק מסייע לרכך חלק מהלחצים האינפלציוניים המיובאים.
"נכון להיום, השווקים הפיננסיים מייחסים הסתברות של כ־40% להפחתת ריבית כבר בהחלטה הקרובה. עם זאת, חשוב לזכור כי בהחלטת הריבית האחרונה, שלוותה גם בעדכון תחזיות כלכליות שהצביעו על אפשרות לשתי הפחתות בשנה הקרובה, בנק ישראל ביסס חלק מהתרחיש שלו על הנחה שהמלחמה תסתיים באפריל - דבר שלא קרה בפועל.
"במבט שנה קדימה, המשקיעים מתמחרים כיום שתי הפחתות ריבית, וזאת בזמן שבחלק גדול ממדינות העולם חזרו דווקא לתמחר תרחישים של העלאות ריבית".
בכל הנוגע להשפעה על נוטלי המשכנתאות, שטרית מחדד כי "לא כל מסלולי המשכנתא יגיבו באותה צורה". לדבריו, אם בנק ישראל אכן יפחית ריבית, ההקלה צפויה לבוא לידי ביטוי בעיקר במסלולים הקצרים יותר, ובראשם מסלול הפריים. לעומת זאת, מסלולים כמו ריבית קבועה לא צמודה, ריבית משתנה לא צמודה עם תחנות עדכון ארוכות יותר, וגם ריבית קבועה צמודה, מושפעים יותר מהחלקים הבינוניים והארוכים של עקום התשואות - ואלה אינם נגזרים רק מהריבית הקצרה של בנק ישראל, אלא משורה של משתנים נוספים, כולל מהמתרחש בשוקי האג"ח בעולם.
"כאן בדיוק טמונה הבעיה - בימים אלה אנו רואים לחץ משמעותי בשוק האג"ח הגלובלי, עם עלייה חדה בתשואות. לכן, גם אם בנק ישראל יתקדם בהפחתות ריבית, זה לא בהכרח יתורגם באופן מלא לירידה בריבית המשכנתאות הממוצעת, במיוחד במסלולים הארוכים", אומר שטרית.
הוא מוסיף כי "נכון לעכשיו קשה לדבר על בשורה חיובית בכל הנוגע לריבית המשכנתאות בטווח הזמן הנראה לעין. בכל הקשור לאינפלציה, הציפיות לשנה הקרובה ממשיכות להיוותר סביב מרכז היעד, כך שגם המסלולים הצמודים צפויים להמשיך ולהתנפח - אם כי כנראה בקצב מתון יותר משראינו לאחרונה".