הדירות שנפגעו. פגיעה ישירה וקטלנית / צילום: Reuters, Matan Golan
עד לפני שנה התגוררו סיון דאלי לוי, בעלה וששת ילדיהם, בדירת חמישה חדרים ברחוב אסירי ציון 17 במתחם "גן המושבות" בשכונת נווה גן בפתח תקווה.
בליל ה־16 ביוני 2025, במהלך מלחמת "עם כלביא", ספג המגדל שבו התגוררה המשפחה פגיעה ישירה וקטלנית של טיל ששוגר מאיראן, שהובילה לאבדות בנפש של שכנים, לפצועים ולפגיעות ברכוש. דאלי לוי ובני משפחתה לא נפגעו פיזית, אך דירתם נפגעה והבניין הוכרז כמסוכן למגורים. מאז נדדו בני המשפחה בין שלושה בתי מלון, דירות של בני משפחה ולבסוף שכרו דירה זמנית בהמתנה לשיקום דירתם.
● היזם שרוכש 50 דירות בירושלים בבת אחת
● גיל גבע מתדהר יוצא לאור, ולא בטוח שהוא יאהב את זה
אלא שהסאגה הנדל"נית האמיתית של בני המשפחה רק החלה, וכיום הם עומדים בפני סיטואציה בלתי אפשרית כלכלית: כחודשים לפני פרוץ מלחמת עם כלביא רכשו בני הזוג דירה חדשה, גדולה יותר, "על הנייר" במבצע 20%/80%, שאפשר להם לדחות את מרבית התמורה בעבור הדירה למועד קרוב לאכלוס. מטבע הדברים, הם תכננו למכור את דירתם בטרם יגיע מועד התשלום וכך לממן את הרכישה, אך הטיל האיראני טרף את הקלפים.
"שילמנו את ההון הראשוני ואת יתרת התשלום ציפיתי לשלם ממכירת הדירה שלי. בדקנו את השוק וראינו שדירות כמו שלנו במתחם נמכרות קרוב לסכום שקניתי את הדירה החדשה אז לא הייתי צריכה להוסיף עוד הרבה לרכישה לאחר מכירה", מספרת דאלי לוי. "אבל אז הגיעה הסיטואציה ההזויה הזאת שהבניין נפגע מטיל ואין לי דירה למכור, וזהו. חושך בעיניים. אין לי דירה למכור, ואי־אפשר לקחת עליה הלוואות, משכנתאות ושיעבודים, בגלל שהבניין מוכרז כבניין מסוכן".
בשורה משמחת? הקדימו את המסירה בשנה
לאחרונה קיבלה דאלי לוי בשורה שהייתה אמורה להיות משמחת: "אנו מקדימים את המסירה בשנה", הודיע לה חגיגית הקבלן שממנו רכשה את הדירה החדשה. אולם דאלי לוי לא שמחה. "בעקבות ההודעה שלו יוצא שיש חפיפה בין המועד שבו אני אמורה לקבל חזרה את הדירה הישנה לחזקתי מהמדינה, בינואר 2027, לקבלת הדירה החדשה. אני מקבלת את שתי הדירות באותו הזמן, אבל אין לי אפשרות לתת לקבלן את הכסף על הדירה החדשה כי לא מכרתי את הדירה הישנה. בקיצור, נהיה פה בלגן".
דאלי לוי פנתה לרשות המסים, לקבלן ולבנקים, אבל נותרה ללא פתרון. "בהתחלה מס רכוש אמרו לי רק 'זה מקרה מסובך. לא יודעים'. אחר כך אמרו לי 'זה נזק עקיף, אין לנו איך לעזור לך. תתמודדי'. פניתי לחברת הבנייה, והם דוחים לי תשלומים כמה שניתן, אבל זה לא יעזור כי מועד התשלום יגיע לפני שאמכור את הדירה. בבנקים אמרו שנחכה עד שלושה חודשים לפני פקיעת הלוואת הקבלן ואז ניקח הלוואת בלון או גישור, אבל מדובר בסכום של ארבעה מיליון שקל עם החזר חודשי של לפחות 15 אלף שקל. מאיפה אני אביא סכום כזה?", אומרת דאלי לוי.
היא מוסיפה כי בכלל לא ברור מתי תוכל למכור את דירתה כי "המתחם כולו נראה כמו אתר בנייה וצפוי להיות כך עד תחילת 2028. הקונים הפוטנציאליים יראו את מצב המתחם ויורידו את המחירים. זה כבר קורה. לפני המלחמה דירת חמישה חדרים כמו שלי במתחם נמכרה ב־4 מיליון שקל, ועל זה התבססתי. עכשיו הבנתי שנמכרה דירה דומה סביב 3.6 מיליון. אנחנו תקועים בסיטואציה בלתי אפשרית. לפני הטיל הייתי במצב שרכשתי דירה והיה לי כסף בבנק, הייתי מאוזנת ועכשיו נכנסתי למינוסים וגם למינוס עתידי של 4 מיליון שקל".
לפני מספר ימים פנתה דאלי לוי לרשות המסים ולאוצר בבקשה כי יסייעו לה. "אני מבקשת שהמדינה תרכוש ממני את הדירה במחיר שהייתי מוכרת אותה לפני 'עם כלביא' או שייתנו לי איזה שהיא הלוואה לחמש שנים בלי ריביות שאחזיר אחרי שאמכור את הדירה. עשיתי מהלך של רכישה לפני המלחמה והסתמכתי על תנאי השוק, ועכשיו אני תקועה שלא באשמתי. לא יכול ליפול עליי התיק הזה. אני לא אשמה שנפל עלינו טיל".
ירידת ערך קיפאון וגם בעיית מיסוי
"התיק" שנפל על דאלי לוי כולל כמה בעיות: הראשונה - חוסר היכולת למכור את דירתה הישנה כדי לשלם את מחיר דירתה החדשה; השנייה - ירידת הערך של הדירה הישנה; והשלישית - עליה דאלי לוי כלל לא חושבת עדיין - היא בעיית המיסוי.
בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין, בעל דירה יחידה יכול למכור את דירת המגורים שלו בפטור ממס שבח ובמס רכישה מופחת, גם אם רכש דירה אחרת תחתיה, ובלבד שימכור את הדירה הקודמת תוך תקופת "גרייס" של 24 חודשים ממועד רכישת הדירה החדשה.
בימים אלה מגלים עוד ועוד דיירים במתחם "גן המושבות" כי הם לא יכולים ליהנות מההטבות שמעניק החוק למשפרי דיור, ומעבר לכך: הם בכלל לא יכולים ליהנות ממעמד של "משפרי דיור", כי קיים קושי למכור את הדירות במתחם, שהיה בעבר מבוקש.
במתחם, שמאכלס 320 משפחות, קיימים ארבעה בניינים. שניים מהם פונו לשכירות ארוכת טווח עקב פגיעת הטיל ושני האחרים אוכלסו מחדש לאחר מספר חודשי שיקום של הדירות והתשתיות המרכזיות בבניינים שנפגעו מההדף. אולם, דיירי המתחם שחזרו לדירותיהם מתגוררים כיום באתר בנייה ומתמודדים עדיין עם הרס תשתיות ובעיות רבות במתחם, אשר ייקח זמן לשקמם.
דייר נוסף, המתגורר עם רעייתו ושני ילדיהם בבניין באסירי ציון 21, מספר כי בנובמבר 2024 רכשו הוא ואשתו דירה מקבלן בשכונה אחרת בעיר, אליה הם עתידים לעבור בפברואר 2027. דירתו בנווה גן נפגעה מההדף, אך שופצה בינתיים, אלא שהמתחם סביב הבניין כאמור עדיין לא שוקם.
"אנחנו בסיטואציה מאוד לא פשוטה. בשביל לממש את רכישת הדירה נצטרך למכור את הדירה הנוכחית שלנו בנווה גן, אבל במצב של המתחם אני לא יכול באמת לקבל את השווי המלא של הדירה, אם בכלל אצליח למכור", הוא אומר. "אחרי ארבעה חודשים שהיינו מפונים, חזרנו למתחם שהוא אזור בנייה. משקמים את הבניין שלידנו, את אסירי ציון 19 ואת אסירי ציון 17 שספג פגיעה ישירה. כל הקבלנים נכנסים דרך הכניסה שלנו, עולים על המדרכה, הכל מלא חוטי תיל, יש מכולות פסולת בין הבניינים".
הדייר עדיין לא פרסם את דירתו למכירה, אך הוא חושש מהיום שיהיה חייב לעשות זאת. "איך אני יכול לפרסם אותה במצב הזה של המתחם? מישהי בבניין ליד ניסתה למכור את הדירה בקומה 11 וקיבלה הצעה של 2.9 מיליון שקל. זה בלי כסף. לפני הטיל דירת 4 חדרים בקומה שנייה בבניין שלי נמכרה ב־3.25 מיליון. בגלל מה שקרה הרבה דירות עכשיו יוצאות למכירה במתחם וברגע שיש לך הרבה היצע, הביקוש יורד והמחירים יורדים בהתאמה. כשרכשתי בניתי על המחירים שהיו אז, ותכננתי למכור את הדירה ב־3.4 מיליון. עכשיו אני אקבל על הדירה 3.1 מיליון אם אני אהיה אופטימי. יהיה לי הפסד של 300 אלף שקל ואצטרך לחשוב מאיפה לשלם על הדירה החדשה".
דיירי "גן המושבות" עודכנו כי העבודות במתחם יסתיימו בעוד כשנה וחצי, סביב ינואר 2028. "זה שנה אחרי שאני אמור לשלם על הדירה החדשה שלי, אחרי שמכרתי את הדירה שלי", אומר הדייר. "החשש הוא שלא אצליח למכור בזמן או שאצטרך להפסיד הרבה כסף. אני בתחרות עם כל מי שמוציא את הדירות שלו למכירה היום, כי הוא לא רוצה לחזור לדירה אחרי פגיעת הטיל".
מ' היא דיירת נוספת במתחם. עד לאחרונה היא גרה עם משפחתה בדירת 4 חדרים במתחם, אך לאחר פגיעת הטיל במתחם החליטה שהיא לא מעוניינת לחזור לשם. "פרסמתי את הדירה לפני פגיעת הטיל כי רציתי להשתדרג, והיו הרבה מאוד מתעניינים. הגעתי למשא ומתן עם רוכשים פוטנציאלים שדרשתי מהם 3.3 מיליון כמחיר סופי, אבל בעלי חסם את המכירה כי הוא לא רצה לעזוב", היא מספרת. "אחרי הפגיעה של הטיל החלטנו סופית לעזוב את המתחם. לא ראיתי את עצמי חוזרת לשם מבחינה נפשית. פרסמנו את הדירה באמצעות מתווך שאמר לנו כמה פעמים שלא יהיו קונים במצב הנוכחי של המתחם. אמרתי לו שהם יגיעו".
מהר מאוד גילתה מ' שהמציאות רחוקה משחשבה. "המתחם שלנו היה הכי נוצץ בשכונה, כולם רצו לגור אצלנו. זה פרויקט שנבנה כמתחם סגור שבמרכזו מבנה משותף לכולם ששימש לאירועים קהילתיים", היא מספרת. "כל דירה שהתפרסמה, למחרת מישהו חטף אותה. אבל היום המצב שונה. נאלצתי למכור במחיר הפסד רק בגלל מה שקרה. היה נורא קשה למכור. מכרתי בסוף ב־2.85 מיליון. יש עוד כמה דיירים שמנסים למכור ולא מצליחים. זה נס שהצלחתי בכלל אפילו שזה במחיר הפסד של מאות אלפי שקלים".
"כשל שוק חמור וחוסר סנכרון קיצוני"
משפרי הדיור במתחם "גן המושבות" בנווה גן נקלעו לסיטואציה ייחודית עקב פגיעת הטיל במתחם, אך הם מתמודדים יחד עם משפרי דיור רבים אחרים ברחבי הארץ באתגר המשמעותי של מכירת הדירה הישנה בפרק הזמן שמאפשר החוק כדי ליהנות ממס רכישה נמוך ופטור ממס שבח.
כפי שנחשף בגלובס, נתונים שנאספו ברשות המסים מלמדים על כך שבין ספטמבר 2024 ועד אוגוסט 2025, 23% מקרב משפרי הדיור אשר רכשו דירה חלופית לדירתם הקיימת, לא הצליחו למכור את דירתם המקורית במסגרת תקופת ה"גרייס" של 24 החודשים המוענקת להם על פי חוק. בעל כרחם הם הפכו "למשקיעים" שכן החוק רואה בהם כמי שמחזיקים שתי דירות וממסה אותם בהתאם.
עו"ד דוד דלל, המתגורר בבניין ברחוב אסירי ציון 21, סבור כי הסיטואציה שנוצרה במתחם מגוריו מהווה "כשל שוק חמור וחוסר סנכרון קיצוני בין קצב השיקום של מס רכוש לבין דרישות חוק מיסוי מקרקעין במתחמי מגורים שנפגעו, המעמידים משפחות בפני קריסה כלכלית ואובדן נכסים".
הוא מתאר את ה"מלכוד" שנקלעו אליו הדיירים: "בניין 17 נמצא בשיקום שלד מסיבי, אינו נגיש ואינו ניתן להצגה לקונים. בבניין 19 הדירות מאוכלסות בקבלנים ועובדי שיקום, ומדובר ב'אתר עבודה' פעיל שאינו ראוי למגורים. המלכוד: דיירים שרכשו דירה לפני המלחמה חייבים למכור את דירתם תוך 18 חודשים - עם פקיעת הוראת השעה - או תוך 12 חודשים מאכלוס אם רכשו מקבלן, אולם הבנקים מסרבים באופן גורף לתת משכנתאות לרוכשים או הלוואות גישור לדיירים לנכס שמוגדר כ'מבנה מסוכן''.
הפתרון בבניינים אלו הוא מתן הלוואה למימון בערבות המדינה, לדיירים שאינם יכולים למכור את דירתם כדי לעמוד במועדי רשות המסים או כדי לממן את רכישת הדירה שרכשו טרם המלחמה.
לדבריו, בבניינים שכבר אוכלסו מחדש הבעיה שונה. "אף שהדירות שוקמו ראשונית, המתחם כולו נראה ומתנהל כאתר בנייה. 'מושבת הילדים' - מתחם לרווחת כלל הבניינים - ספג נזקי הדף קשים שהביאו להרס מוחלט של המבנה. השיקום יחל רק לאחר סיום עבודות בבניין 17". מתאר עו"ד דלל.
"המלכוד: השוק לא מתמחר את הנכסים הללו כפי שהיו לפני פגיעת הטיל, נוכח מצב המתחם וההרס בסביבתו. כדי לעמוד בלוחות הזמנים של רשות המסים, דיירים נאלצים להתפשר על ירידת ערך כפויה של 20%־30%, שכן רוכשים מנצלים את לחץ הזמן שיצר החוק על הנפגעים. כך גם משפרי דיור שמבקשים לרכוש דירה אחרת מוצאים את עצמם תקועים, בשל המועדים של רשות המסים וחוסר היכולת למכור במחיר ריאלי נוכח מצבו של המתחם.
עו"ד דלל הציף את הבעיה במכתבים ששיגר לאחרונה עוד בטרם מלחמת "שאגת הארי" לשר האוצר, מנהל רשות המסים, מבקר המדינה ואחרים, בהם דרש פתרון עבור דיירי המתחם בנווה גן, ובכלל דיירי מתחמים אחרים שנפגעו במהלך המלחמה, ואף ניסח הצעת חוק בנושא. עד כה הוא לא קיבל מענה מאף גורם.
הוא מסביר כי ללא דחיית מועדים הדיירים במתחם נפגעים: "הדרישה שלנו ברורה - המדינה (דרך מס רכוש) היא זו שמנהלת את קצב השיקום והופכת את הנכסים לבלתי סחירים. לכן, על רשות המסים להקפיא את מניין התקופות למכירה, כך שיהיו למשפרי דיור 48 חודשים למכירת הדירה הקיימת ממועד רכישת דירה חלופית או 24 חודשים מיום שמהנדס רשות מקומית יאשר כי מצב המתחם חזר למצבו טרם פגיעת הטיל, לפי המוקדם מביניהם.
"ובמקרה של המתחם שלנו, רק לאחר שמהנדס הרשות המקומית יאשר שהמתחם כולו - כולל שטחי הפיתוח, 'מושבת הילדים' והמבנה המשותף, חזר לתפקוד מלא".
הפתרון של עו"ד דלל לבעיותיו הוא להמתין עם המכירה. לדבריו, "המדינה הופכת אותנו למשקיעי נדל"ן אף שאנחנו לא רוצים. הדרך היחידה שלי לא לאבד ערך, היא לקחת הלוואת גישור, להשכיר את הדירה הקיימת, ולקוות שתוך 24 חודשים מצב המתחם ישתפר ואוכל למכור את הדירה במחירים שהיו לפני פגיעת הטיל. זה סיכון שאני לוקח, כי אחרת זה למכור את הדירה במחיר נמוך משוויה.
"חשוב להבהיר אין לנו טענה על קצב הבנייה הפיזי - אנחנו מבינים ששיקום לוקח זמן. הטענה היא נגד רשות המסים: לא ייתכן שזרוע אחת של המדינה הופכת את המתחם לאתר בנייה למשך שנים, בזמן שהזרוע השנייה דורשת מאיתנו למכור את הדירות בלוחות זמנים של שוק רגיל".
מרשות המסים נמסר, כי "במקרה של מי שרכש דירה חליפית, ודירתו הישנה נפגעה באופן משמעותי מפעולות מלחמה והוכרה על ידי קרן הפיצויים כלא ראויה למגורים, יש לפנות למשרד מיסוי מקרקעין הרלוונטי לבחינת המקרה הפרטני ומציאת פתרון מותאם".