משמעת של סיירת בדרך לבורסה: הדרך של גיל גבע מתדהר לצמרת הנדל"ן

התשקיף שפרסמה ביום שני השבוע חברת תדהר לקראת ההנפקה הצפויה שלה, חשף פרטים מעניינים אודות החברה ששומרת בדרך כלל על פרטיות על גבול החשאיות.

כך לדוגמה, המנכ"ל השכיר אורי לוין, שעבר לתדהר לפני כשלוש שנים מתפקיד מנכ"ל דיסקונט, נהנה ב־2025 מתנאי העסקה בשווי 18 מיליון שקל. היו"ר, גיל גבע, נהנה אשתקד מעלות שכר של 5.4 מיליון שקל עבור 80% משרה, שהורכבו מבונוס של 2.5 מיליון שקל ודמי ניהול של כ־3 מיליון שקל. במסגרת ההנפקה הוא צפוי דווקא להגדיל את חלקו (27.7%) בעוד 2.5% (ובפעימה הבאה בעוד 2.5%), כך שיעלה לשיעור החזקה של כ־30% במניות החברה.

● דירת ענק ברחוב עזה בירושלים נמכרה ב־9.3 מיליון שקל
● תעלומה בשווי 2.6 מיליארד דולר: מי חוזר על הטעות של וורן באפט?
● בלי הגזמה: מהלך אחד שווה לכם מיליון שקל בפרישה

שאר בעלי השליטה, מארק ויסמן ואריה בכר, מחזיקים כל אחד בנתח מניות זהה ערב ההנפקה (28%). בעלת מניות נוספת היא חברת הראל שמחזיקה לפני ההנפקה בכ־13% ממניות תדהר.

אם אמנם תושלם ההנפקה לפי שווי של 7־7.5 מיליארד שקל, תהפוך תדהר לחברת הנדל"ן השלישית בגודלה בבורסה, אחרי דמרי (שווי של 10 מיליארד שקל), וישראל קנדה (8.4 מיליארד שקל, לאחר רכישת אקרו).

מעבודות גינון לפרויקט בבלגרד

תדהר הוקמה בשנת 1993 על ידי גבע ושותפו בכר. לפני כן עסק גבע עם חבריו בהקמת גינות. תדהר של גבע ובכר הייתה למעשה "גלגול" של חברה קטנה שנקלעה לקשיים באותן שנים.

גבע, בן 62, נשוי ואב לחמישה ילדים, ומתגורר בתל אביב. אין לו השכלה פורמלית, ובשוק מספרים שהוא אוטודידקט, שלומד לעומק דברים בעצמו. בצבא היה קצין מבצעים בסיירת מטכ"ל, ועוד נחזור לזה בהמשך.

הפרויקט שנחשב לפרויקט הבכורה שלה היה מתחם מגורים בשכונת "גני אביב" בעיר לוד, שם בנו 320 דירות. מאז הלכה תדהר וגדלה, ומיצבה את עצמה כאחת מחברות הביצוע המובילות בארץ. במקביל נכנסה גם לתחום היזמות בבנייה למגורים ולמשרדים.

אט־אט צברה החברה ניסיון בעיקר בתחום הביצוע, ובשנת 2000 הייתה לראשונה בישראל עם תקן האיכות ISO9001.

על אף שאת מרבית פעילותה עשתה (ועדיין עושה) בישראל, הספיקה החברה להקים ב־2003, לצד אפריקה ישראל, קומפלקס של תשעה בנייני משרדים בבלגרד, בירת סרביה.

בשנת 2005 הצטרפה אל גבע ובכר צלע שלישית, מארק וייסמן, איש עסקים אמריקאי. מכאן, ובמשך 20 שנים, למעשה שלושת נושאי התפקידים הללו נשארו בכירי קבוצת תדהר.

גבע עצמו שימש יו"ר ומנכ"ל עד 2015, ואז העביר את המנכ"לות לאחרים ונשאר יו"ר פעיל ודירקטור בקבוצה. בתחילה גייס כמנכ"ל במקומו את אודי שרביט, וביולי 2023 החליף את שרביט לוין, אז כאמור מנכ"ל בנק דיסקונט. לוין הובא לחברה כדי להכין אותה להנפקה, אולם המלחמה שפרצה עיכבה ככל הנראה את התוכניות.

כיום לחברה שלוש זרועות מרכזיות: ביצוע, ייזום מגורים ונכסים מניבים. על פי התשקיף שפורסם השבוע, חלק הביצוע של החברה מוערך במאזן ב-1.1 מיליארד שקל, חלק הייזום ב־6.76 מיליארד, חלק הנכסים המניבים ב־2.11 מיליארד, ופעילויות אחרות ב־281 מיליון שקל.

בזרוע המניבים יש ברזומה של תדהר כמה פרויקטים ידועים: מגדל רוגובין־תדהר במתחם הבורסה ברמת גן, מגדלי Beyond בסיטי של גבעתיים, קמפוס מיקרוסופט, קומפלקס ההייטק ברעננה, מגדל רוטשילד 10 בתל אביב שכולל 11 קומות מלונאות ומעליהן דירות, הקריה האקדמית אונו, ועוד.

"לא זז מילימטר במשא ומתן"

אנשים שמכירים את גבע מספרים שהרקע שלו בסיירת מטכ"ל מלווה אותו עד היום: הוא עובד באופן שיטתי, מסודר, מתוכנן, ומתבסס על יצירת קשרים ארוכי טווח.

"הפרויקט הראשון הגדול שבו נפגשנו היה לפני עשור, אולי יותר, אני כעורכת דין צעירה המייצגת את בעלי הדירות, והוא כדמות הבכירה ביותר המעורבת ישירות בפרויקט מצד תדהר. נוצר בינינו קשר מקצועי טוב, ונהניתי מאוד לעבוד מולו. אדם עם אפס גינונים, מדבר תמיד בגובה העיניים - עם הדיירים, עם אנשי המקצוע. לא משחק אותה 'ביג שוֹט'", מספרת עו"ד עינת שקד, שותפה מנהלת במשרד יהב ושות', אשר מתמחה בייצוג דיירים בפרויקטי נדל"ן.

"לגיל יש שתי פנים: מצד אחד הוא מאוד שקט, נעים הליכות, ומצד שני מאוד קשוח באופי, בדרך העיסוק שלו וניהול העסקים", אומר גורם שאיתו שוחחנו וביקש להישאר בעילום שם. "הוא לא זז מילימטר במשא ומתן אם הוא מרגיש שהעמדה שלו היא הנכונה. עומד על שלו. הוא יכול להתעקש על קוצו של יוד - גם אם זה במחיר של נפילת עסקה, וזה קרה לא פעם ולא פעמיים".

"גיל אדם מאוד מיוחד. יש לו כריזמה ואינטליגנציה רגשית ברמות הגבוהות ביותר שיש, יודע להגיע לאנשים, לדבר, פנומן בעניין הזה. אבל מלבד זה, הוא גם איש עסקים ממולח, איש של הפרטים הקטנים ביותר. הוא גיבש בתדהר מתודות שהוא והחברים שלו הביאו איתם מהצבא, מסיירת מטכ"ל - ובאמת שמדובר במשהו חריג. אנשים לא משקיעים בתהליך כמוהו. לרוב כולם מתמקדים בתוצאה, והוא רואה בתהליך חלק מהחזון", אומר אדם שמכיר את החברה מקרוב.

"ב־2003, כשתדהר הייתה חברה קטנה ממש של כמה מיליוני שקלים בודדים, כבר אז החזון שלו היה להיות החברה הכי גדולה בישראל. אם מישהו היה שומע את זה אז, הוא היה חושב שגיל לא מחובר למציאות. אבל הוא תמיד ידע להסתכל הכי רחוק, וגם הכי קרוב - בו־זמנית. זה מה שמייחד אותו לעומת אחרים", מוסיף אותו אדם.

לדבריו, "הדרך עד למה שתדהר היום הייתה לא פשוטה, עם הרבה כאבי ראש וויתורים על הרבה כסף - כי רק ככה מגיעים בסוף לדברים הגדולים באמת. מה שהביא בסופו של דבר את תדהר למה שהיא היום, זה שילוב של כמה דברים: דבר ראשון, התבססות על הביצוע במשך שנים.

"זה תחום שתמיד היה רווחי, ואפשר לראות היום את הקשיים של החברות היזמיות כדי להבין את זה. כשמתבססים על ביצוע איכותי, כזרוע משמעותית, דומיננטית, זה נותן בסיס כלכלי יציב וגדול שיכול לסייע בצליחת תקופות קשות.

"עוד סייע כמובן הביצוע של כמה עסקאות משמעותיות שידעו לייצר ערך מאוד גדול ונתנו גם הן את הדחיפה קדימה. ולצד זה - גם השוק עשה את שלו, צריך לומר גם את זה. עד סביבות שנת 2005 השוק לא היה מוצלח במיוחד, אבל מאז, להוציא חצאי שנים לאורך הדרך, זה תור הזהב של הנדל"ן בישראל. כלומר היה כאן גם מזל ששיחק תפקיד, ולא רק לתדהר אגב".

שיתופי פעולה משמעותיים

רבים מהפרויקטים של תדהר מתאפיינים בשיתוף פעולה עם חברות אחרות: מגדלי Beyond עם יוניון מוטורס והימנותא, קמפוס מיקרוסופט עם ישראל קנדה ואקרו נדל"ן, רוטשילד 10 עם קבוצת וייס וזיו אבירם ועוד.

אחד משיתופי הפעולה המשמעותיים ביותר של החברה, שבמידה רבה היוו קפיצת מדרגה נוספת קדימה, הוא ההסכם עם חברת הראל, שקנתה 10% מתדהר - ובהמשך נתח נוסף - תמורת 390 מיליון שקל.

ההסכם עם הראל גם חושף טפח לגבי קפיצת המדרגה שעשתה החברה. רק לפני שנתיים הגדילה הראל את החזקתה בחברה ל־15%, בעסקה ששיקפה לחברה שווי של 4.2 מיליארד שקל, ועכשיו מכוונים בתדהר כאמור לשווי הרבה יותר גבוה, אף שהשוק במצב לא קל.

גורם שאיתו שוחחנו וביקש שלא להזדהות, שם את האצבע בדיוק על נושא זה - השותפויות, היכולת ליצור חיבורים - כדבר שבזכותו גבע הביא את תדהר למקום שבו היא נמצאת היום. לדבריו, "זה איש שיודע לפתור בעיות, ומכאן כנראה היכולת שלו ליצור קשרים ושותפויות. אני זוכר שהיה מיזם שיצא לפועל לפני שנים, לא מתחום הבנייה, אבל הוא 'התנגש' עם מיזם אחר, מיזם בנייה, לא של תדהר בכלל.

"גבע נקרא לדגל, והביא מיד את הפתרון והתיר את הפלונטר. ככה הוא פועל. כולם משאירים נפגעים בצדדים, וגיל מאוד לא שם. אין לו אויבים ולא תמצא מישהו שפוסל אותו. ככה הוא הצליח ליצור את השותפויות שבנו את תדהר לאורך הדרך".

"הבנקים דחפו מאוד את תדהר"

לגבע ולשותפיו זכויות רבות בהבאתה של החברה להיכן שהיא נמצאת היום - "חברה שכולם רוצים לעבוד רק איתה", כפי שאומר אחד המרואיינים ששוחחנו איתו. נראה שבתחילת הדרך הם זכו לסיוע מאחת הזרועות הכלכליות החזקות ביותר במשק הישראלי, בוודאי אז וגם היום: המערכת הבנקאית.

"הבנקים היו תמיד מאוד עם תדהר, דחפו אותה. אמרו ליזמים - 'אם תיקחו את גיל גבע ותדהר, נעזור לכם; רוצים שנעניק לכם ליווי בנקאי? רק אם תעבדו עם גיל גבע'. המערכת הבנקאית בעצם בנתה אותו מאוד לאורך שנים", אומר גורם בשוק.

"אגב, הייתה לזה הצדקה", מוסיף אותו הגורם. "תדהר כקבלן מבצע בנו את שמם הטוב על האיכות, הקפידו על רמות שאחרים לא הקפידו עליהן. כתוצאה מכך הם היו גם הכי יקרים בשוק, ומאחר שהמערכת דחפה את תדהר - זה השפיע על יזמים, שנאלצו לוותר על חלק מהרווח".

בכובעה כחברה יזמית החליטה תדהר למנף את השם שיצא לה בתחום האיכות ולהציע עשר שנות אחריות על כל דירה חדשה שהחברה מוכרת כיזמית. המהלך לווה בקמפיין פרסומי גדול, ובחברה הצהירו שהם מקווים לחנך את כל השוק ללכת בעקבותיהם, אולם שאר החברות במשק לא עשו זאת.

"לאורך הדרך תדהר למדה שעבור חברת נדל"ן יציבה צריך כמה רגליים איתנות, ואצלה אלו היו הביצוע, היזמות והמניבים. תמיד אחד מהם הוא המלך, אבל בכל פעם זה השתנה, בהתאם לתקופה ולצרכים. תדהר בנתה תשתית איכותית, והתמקדה מאוד במשאב האנושי - עוד מהלך שגיל היה המוביל המרכזי שלו. השקעה מטורפת באנשים, בשימור שלהם, שזה המפתח להצלחה בתחום הביצוע. אנשים נשארים 20 שנה בחברה, עשרות שנים בתדהר, משמרים את הידע - וזה נכס", אומר גורם שמכיר את החברה מקרוב.

"המון אנשים עובדים שם שנים רבות. הולכים עם גיל הרבה שנים, רובם מהשירות הצבאי. המשמעת היא משמעת מאוד מוקפדת", אומר גורם אחר. "כשהם יודעים שזה לא יעבוד, שזה לא יסתדר באקסלים, לא לוקחים. הם בוחנים המון הצעות והמון פרויקטים כל הזמן, ומן הסתם על הרבה מההצעות הם יוותרו כיום".

בתדהר יש מחלקה גדולה שעוסקת בבטיחות, והחברה משקיעה בכך משאבים ניכרים. עם זאת, גם אצלה נרשמו בשנים האחרונות כמה תאונות קטלניות, אחת מהן בינואר השנה בפרויקט כוכב הצפון באשדוד. בתאונה אחרת, שאירעה בפברואר 2022 באתר הבנייה "פארק בבלי", נהרגו שני פועלי בניין, גאזי אבו סביתאן ואחמד אלסיאד, לאחר שנפלו מגובה של כ־40 קומות בעקבות קריסת פיגום תלוי.

בשוק מספרים שבחברה לקחו קשה מאוד את התאונה בבבלי, כולל גבע עצמו. "כל אחד שמכיר אותי יודע שאני לא אישן עד שזה לא יקרה שוב", אמר למקורבו. בתדהר קיימו בעקבות התאונה כנס לכל קבלני המשנה שעובדים עם החברה, כדי לשמוע איפה הייתה הטעות ולכתוב נהלים חדשים.

"הנפקה לא מתאימה לאופי של גיל"

"גבע הוא חידה", אומר אחד הגורמים שאיתם שוחחנו. "אף אחד לא יודע עליו כלום במישור האישי, אפילו איך נראה הבית שלו. משום כך, ההנפקה של תדהר היא לא צעד מובן מאליו בכלל. אמנם הוא מדובר כבר הרבה זמן, אבל בעיני זה לא מתאים לאופי של גיל גבע".

אחרים בשוק אומרים שהחברה איתנה ומאוזנת, וכבר השלימה מזמן את ההכנות לכניסה לבורסה. גורם שמכיר את החברה מקרוב אומר לגלובס: "החברה הזו כבר פועלת כחברה ציבורית לכל דבר ועניין. גבע הקים מועצת מנהלים שמגיעים מתחומים שונים - אסטרטגיה, שיווק, כספים - והיא פועלת לפי אמות מידה של מינהל תאגידי מהגבוהים ביותר, כך שאין לה שום בעיה באופן אוטומטי להפוך לחברה ציבורית".

"גיל כבר מעל 60, אריק מעל 70"

"ההנפקה לא הפתיעה אותי", אומר גורם שמכיר את החברה. "לשם הם הלכו בתקופה האחרונה, והתכוננו לזה לא מעט שנים.

"צריך להבין: גיל כבר מעל גיל 60, אריק מעל 70, מארק באמצע בין שניהם. איך מעבירים לדור הבא כזו מפלצת? זו אחת הסיבות שהלכו להנפקה לדעתי, ההעברה הבין־דורית של החברה. הם לא הסכימו שיהיו בחברה 'מנהלים ילדים' שמגיעים כדור שני אל החברה, כמו שקורה בחברות אחרות. היה להם חשוב שאם זה יקרה, זה רק אחרי שהילדים יתפסו ידע וניסיון.

"בעיני, זה מה שהוביל להחלטה ללכת להנפקה. ההסכם עם הראל היה הטריגר, כי כמעט בכל הסכם כזה, הגוף המוסדי רוצה להגיע אל הכסף הנזיל. אבל יש פה חתיכת היערכות: התשקיף, לדוגמה, לחברה בסדר גודל כזה זה מהלך שמצריך היערכות מאוד רצינית.

"אני בטוח שגיל והשותפים היו מעדיפים להישאר פרטיים, ההפיכה לציבוריים זה עונש מבחינתם. אבל זה לא משהו מפתיע במיוחד: אני לא מכיר מישהו שחושב שהמעבר לציבורי זה כיף. זה פשוט שלב בהתפתחות, ומדובר בשינוי ענק עבורם".