המציאוֹת במכרזי עמידר: בכמה נמכר קוטג' ביפו העתיקה?

העסקה: נכס בבעלות חברת עמידר הועמד למכירה במסגרת מכרז שפרסמה רשות מקרקעי ישראל. עשרה מציעים ניגשו למכרז, שקבע את מחיר המינימום על 688 אלף שקל. ממוצע ההצעות היה כמעט כפול ממחיר המינימום, והזוכה, חברת עמינדב ניהול ויזום, הייתה זו שהציעה את הסכום הגבוה ביותר - 2.01 מיליון שקל.

הנכס: מדובר בנכס השייך לחברת עמידר. הוא מוגדר בחוברת המכרז כ"דירת קוטג'" בשני מפלסים הנמצאים מעל קומת קרקע. הדירה חולשת על שטח של כ־99 מ"ר. הדירה נמצאת בסמוך לקפה "לילות יפו", ברחוב החלפנים 7 - סמטה צרה במרחק הליכה ממגדל השעון המפורסם של העיר יפו ומחוף הים הסמוך ליפו העתיקה.

 הקוטג' ביפו העתיקה / צילום: פולי טובמן

המחיר: מדובר במחיר נמוך מאוד יחסית לנתונים "היבשים" של הנכס. ההצעה שהציעה הזוכה מבטאת מחיר של כ־20.3 אלף שקל למ"ר בממוצע, בעוד מרבית העסקאות שבוצעו לאחרונה באזור הן ברף מחירים של 45 אלף שקלים למ"ר ומעלה. בכמה עסקאות באזור רף המחירים אף גבוה מ־100 אלף שקל למ"ר.

הסיבות למחיר הנמוך: למחיר המציאה יש כמה סיבות, רובן קשורות בעניינים תכנוניים וענייני רישוי - עניין המאפיין מאוד את מכרזי עמידר ומביא לא פעם לעסקאות במחיר שאינו משקף את מאפייני השוק.

במקרה זה מדובר ביחידה שמתוך 99 מ"ר שעליהם היא חולשת, יש להרוס 61 מ"ר ממנה, כך שהלכה למעשה הדירה החוקית משתרעת על פני שטח של 38 מ"ר בלבד.

בין היתר ייהרס חלק הגג בשטח 42 מ"ר, שחלקו כבר הרוס. עוד מצוין במכרז כי "בניית גג היחידה היא באחריותו הבלעדית של הזוכה/המציע ועל חשבונו" - קרי לאחר ההריסה, הזוכה תממן מכיסה את הקמת הגג מחדש באופן תקין ועל פי המתאפשר בתוכניות. לצד זה, מצוין בחוברת המכרז כי "חלקים מהחלקה מיועדים להפקעה על פי תוכניות מאושרות", ונוסף על כל אלו, הזוכה תצטרך לשלם לעמידר ולרמ"י תשלום עבור הוצאות רישום בטאבו, בסך 4,000 שקל.

הזוכה: החברה הזוכה, עמינדב ניהול ויזום, קשורה לחברת "אחים אבולעפיה" שבבעלותה מאפיית אבולעפיה המפורסמת. אחד הדירקטורים בחברת עמינדב הוא וליד אבולעפיה, אחד האחים למשפחת אבולעפיה ודירקטור גם בחברת "אחים אבולעפיה". הנכס גם נמצא מרחק קצר מסניף המאפייה הידוע שברחוב יפת.

מכרזי עמידר: מדובר במכרזים המפורסמים דרך קבע באמצעות רמ"י, על נכסים שהחברה הלאומית לשיכון היא בעליהם או מנהלת אותם. מכרזים אלו נתפסים לא פעם כהזדמנות נדל"נית ייחודית, גם משום שהם מציעים למכירה או להשכרה נכסים שלרוב אינם חשופים לציבור, ובעיקר משום שמחיר המינימום שנקבע בהם הוא לרוב נמוך - 50% מהשומה שנקבעה לנכס. למרות זאת, בעת האחרונה המכרזים הללו לא זוכים להצלחה רבה: המכרז ברחוב החלפנים 7 ביפו הוא למעשה המכרז השני בלבד המשווק בהצלחה מתוך 15 האחרונים ששווקו על ידי עמידר ורמ"י, בתל אביב־יפו בעיקר וגם בחיפה.

23 אלף שקל המחיר למ"ר בעסקה

45 אלף שקל המחיר למ"ר באזור, לפחות

688 אלף שקל מחיר המינימום במכרז

61 מ"ר מיועדים להריסה

איפה:

יפו העתיקה

עסקה בשבוע