גם כשהריבית יורדת, הקונים לא ימהרו לחזור לשוק הנדל''ן / איור: גיל ג'יבלי
היום (ב') אחר־הצהריים הודיע בנק ישראל כי הוא מוריד את הריבית במשק ברבע אחוז לרמה של 3.75%. אף שהקלה מוניטורית צפויה לסייע לפעילות המשק ולהוזיל ברמה מסוימת את עלויות אשראי, בתחום הדיור מוקדם להתבשם מהבשורה. מסקנה זו עולה מניתוח של הכלכלן הראשי בהפניקס, מתן שטרית, המציג מדד לבחינת נשיגות הדיור בישראל - הבוחן את היכולת של משק בית ממוצע לרכוש דירה ממוצעת. המדד מבוסס על מחיר דירה ממוצעת, ריבית המשכנתאות, תקופת ההלוואה והכנסת משק הבית.
● עד כמה הפחתת ריבית של 0.25% תשפיע על המשכנתא שלכם?
● עסקה בשבוע | קנו דירה ב־9.3 מיליון שקל וישקיעו עוד מיליון לפחות בשיפוץ שלה
בשורה התחתונה, נשיגות משקי הבית בישראל לרכישת דירה נמצאת ברמות שפל. לדברי שטרית, המדד נע סביב 80 נקודות בלבד: "משק בית ממוצע מרוויח רק כ־80% מההכנסה שנדרשת כדי לרכוש דירה ממוצעת תחת תנאי המימון הנוכחיים. במילים אחרות, כדי לעמוד ברכישה, משק בית ממוצע צריך להחזיק בהכנסה גבוהה בכ־20%-25% מזו הקיימת כיום".
ההחזר החודשי יירד
בהפניקס בחנו את ההחזר החודשי למשכנתא ממוצעת בישראל, העומד על כ־1.1 מיליון שקל לתקופה של כ־23 שנה. בתרחיש הראשון, המתבסס על הריבית המשוקללת על משכנתאות בישראל כיום (כ־4.6% באפריל), ההחזר החודשי הממוצע למשק בית מגיע לכ־6,400 שקל. בתרחיש השני נבחן אותו מסלול הלוואה תחת ריבית ממוצעת של כ־4.2%, הנגזרת מתרחיש שבו ריבית בנק ישראל יורדת לכ־3.5% בתוך שנה, בהתאם לתמחור הנוכחי בשווקים. במקרה זה ההחזר החודשי מצטמצם במידה מתונה בלבד, לסכום של כ־6,200 שקל.
שטרית: "לא מעט נוטים לחשוב שהריבית היא הגורם המרכזי שקובע האם משק בית מסוגל לרכוש דירה. ואכן, לסביבת הריבית יש השפעה על גובה ההחזר החודשי ועל עלות המימון. אך בפועל, היכולת לרכוש דירה מורכבת ממשוואה רחבה הרבה יותר - שמשלבת גם את מחירי הדירות, את רמת ההכנסות, את תנאי המימון ואת תקופת ההלוואה".
כדי להבין את הפרמטרים המשפיעים על נשיגות הדירה, שטרית בחן משכנתא תאורטית על דירה ממוצעת, תחת הנחת שיעור מימון קבוע של 60% משווי הנכס (LTV, יחס חוב לנכס, הממוצע בישראל). על בסיס נתוני הריבית ומשך ההלוואה הממוצע בשוק הנוכחי, הוא חישב את ההחזר החודשי הצפוי.
"מכה כפולה"
"כלל־אצבע" מוכר קובע כי משק בית לא אמור להקדיש יותר מכ־30% מהכנסתו להחזר משכנתא. אלא שמאז 2022, אז הריבית במשק החלה לטפס, לצד העלייה במחירי הדירות - נרשמה עלייה בהחזר החודשי בקצב מהיר מהגידול בשכר הממוצע. כתוצאה מכך, שיעור ההחזר מהכנסת משקי הבית טיפס לכמעט 37%.
שטרית מציין: "גם אם תירשם ירידה מסוימת בריבית בעתיד, הפער שנוצר בין מחירי הדירות לבין קצב גידול ההכנסות ממשיך להוות חסם מרכזי ביכולת לקנות דירה. ללא שינוי מהותי בצד ההיצע או בהתפתחות ההכנסות, הנשיגות צפויה להיוותר מוגבלת יחסית, גם בסביבת ריבית נוחה יותר".
המדד ממחיש את שחיקת נשיגות הדיור בשנים האחרונות. השחיקה לא נבעה רק מהעלייה בריבית המשכנתאות, אלא גם מהעובדה שמחירי הדירות עלו בקצב מהיר משמעותית מקצב הגידול בהכנסות. השכר במשק, גם כשהמשיך לעלות, לא הצליח להדביק את התייקרות שוק הדיור.
על כך אומר שטרית: "בשנים האחרונות משקי הבית בישראל התמודדו עם 'מכה כפולה'. מצד אחד, מחירי הדירות זינקו בקצב מהיר משמעותית מקצב הגידול בהכנסות. מנגד, סביבת הריבית השתנתה באופן חד לאחר שנים ארוכות של ריבית אפסית. השילוב בין השניים הוביל לעלייה חדה בהחזרי המשכנתאות ולשחיקה בנשיגות הדיור".
במבט קדימה, לא בטוח שסביבת ריבית נמוכה יותר תספיק כדי להחזיר את הנשיגות לרמות נוחות. "כל עוד מחירי הדירות נותרו גבוהים מאוד ביחס להכנסות, נראה כי יידרש גם תיקון מסוים במחירים", מדגיש שטרית. לחלופין, נדרשת "תקופה ממושכת של עליית שכר מהירה יותר בהשוואה למחירי הדיור, כדי לשפר באופן מהותי את היכולת של משקי הבית לחזור ולרכוש דירה".