ברלין. 85% מתושבי העיר שוכרים דירות / צילום: Shutterstock
עד לפני כמה שנים הייתה בירת גרמניה אחד היעדים החמים ביותר בעבור משקיעי נדל"ן בינלאומיים, ובמיוחד ישראלים. המחירים הנמוכים בהשוואה לערים אירופיות אחרות, ההגירה החיובית לעיר וגם התיירות הישראלית המזנקת, שלחו את הישראלים להשקיע בדירה בברלין. הם לא היו לבד. גם משקיעים זרים אירופיים אחרים, לצד אמריקאים וסינים, נמשכו לשוק הנדל"ן התוסס של בירת גרמניה.
● ראש ממשלת אוסטרליה לשעבר: "היחסים עם ישראל בצניחה חופשית"
● סנקציות כלכליות והקפאת תקציבים: "החלטנו להפעיל לחץ על ישראל"
העליות העקביות בשוק נמשכו עד ל־2023. אך מאז, בירת גרמניה - הכלכלה הגדולה ביותר באירופה - הפכה לאחד משוקי הנדל"ן המדשדשים ביותר באירופה.
בשנתיים האחרונות, למשל, ירדו מחירי הדירות למכירה בברלין בקרוב ל־15%, לפי מדד מחירי הדיור הגרמני. לפתע, מחירים של 4,000 ו־5,000 אירו למ"ר שהיו נדירים ונחשבו נמוכים בשכונות מבוקשות לפני שלוש שנים, חזרו להיות הסטנדרט המקובל. מחיר מ"ר במיטה, אחד הרובעים היקרים ביותר בבירת גרמניה, עומד על כ־6,400 אירו למ"ר, פחות מחצי מהמחיר הממוצע במרכז מינכן.
אמנם שוק הנדל"ן הגרמני כולו מתקשה להתרומם, בגלל ריביות גבוהות ומצב כלכלי עגום, ומדד המחירים ב־2025 השלים ירידה לרמה שנרשמה ב־2021, אך ברלין עצמה הפכה ליעד שמשקיעים בינלאומיים מתרחקים ממנו במיוחד.
"נפטרים מהנכסים לפני הבחירות"
אנה ניצנה בראוטמן, מתווכת גרמנית־ישראלית שחוותה את הגאות והשפל בבירת גרמניה בשני העשורים האחרונים, אומרת כי מאחורי הקלעים המצב אפילו חמור יותר. לדבריה, "ברלין הולכת לבחירות בספטמבר הקרוב, והרושם האישי שלי הוא שכל מי שיכול נפטר מהנכס שהוא קנה להשקעה, לפני שהסקרים יתממשו ושוב תעלה לשלטון קואליציית מרכז־שמאל והמחירים יירדו עוד".
"אני פותחת את הווטסאפ שלי בבוקר, וכמות בעלי הדירות מקרב כל הלקוחות שלי בעשורים האחרונים - איטלקים, יוונים, דנים, אירים והמון ישראלים - שרוצים למכור את הדירות שלהם, עצומה. השוק מוצף כעת בנכסים באופן שקשה לתאר. אני לא חוויתי דבר כזה.
"עד לפני כמה שנים משקיעים היו קונים דירה להשקעה אפילו בלי לראות אותה. היום, זה הפך לשוק של קונים. הם צריכים לבחור מבין עשרות דירות, ויכולים לבקר במועדפות עליהם. התחילה תופעה חדשה של משא ומתן, מה שלא היה מקובל בברלין לפני כן.
"פעם, אם הייתי כותבת 300 אלף אירו זה היה המחיר הסופי. היום, בגלל שמדובר בשוק של קונים, מורידים עד 20% מהמחיר המבוקש. דירות שאני מוציאה לשוק כשהן 'יקרות מדי' בגלל בקשות המוכרים פשוט לא מקבלות פניות.
"מה שעוד מדהים הוא הזמן שלוקח למכור דירה. השבוע פרסמנו דירת שלושה חדרים ברובע שמרנגדורף, במחיר של פחות מ־400 אלף אירו. בעבר היתה דירה כזו נמכרת תוך חמישה ימים. מיד אחרי שהייתי מעלה אותה לאתרי הנדל"ן הייתי מקבלת 70 פניות בדוא"ל. בשבוע האחרון, יש מזל אם יש פנייה אחת או שתיים בנוגע לדירה הזו.
"יש לי כרגע 66 דירות למכירה, ויש בתיבת הדואר שלי שתי פניות חדשות ביום. זהו, השוק מת".
הכוח האלקטורלי של השוכרים מרתיע
לפי הניתוחים הכלכליים, מה שחיסל את שוק הנדל"ן להשקעה בברלין היא הרגולציה.
החוקים הגרמניים, ואלו שנחקקים בימים אלו במיוחד בברלין, שהיא אחת מ־16 מדינות המחוז של גרמניה, נוטים להגנה מקסימלית על הדיירים ועל דיכוי מלאכותי כמעט של מחירי השכירות. כ־85% מתושבי ברלין חיים בשכירות, והדבר מהווה כוח אלקטורלי שכל מפלגה בברלין מבינה.
אפילו בארבע השנים האחרונות, שבהן שלטה קואליציה בין השמרנים (הפרו־עסקיים לכאורה) לסוציאל דמוקרטים, החוקים להגנת הדיירים רק התחזקו, והסיכוי של משקיעים לרשום תשואה על הנכסים שלהם ירד. הסיכוי שהמצב רק יחמיר מבחינתם אחרי הבחירות הקרובות מדיר שינה מעיני מי שמחזיק דירה.
מחירי השכירות דווקא שוברים שיאים
השוק הברלינאי מבלבל משום שלכאורה, מחירי השכירות שוברים שיאים. שיטוט באתרי נדל"ן מראים שכירות מבוקשת של 20 אירו למ"ר, היכן שהחוק מאפשר לקבל שבעה אירו לכל היותר.
הפרצה בחוק המאפשרת זאת היא השכרה לטווח קצר של דירות מרוהטות, אלא שהגרמנים סוגרים בהדרגה את הפרצות.
עיריית ברלין הקימה גוף בן 50 פקידים שתפקידו לאתר בעלי דירות שגובים יותר מהמחיר המותר. היא גם מקימה מאגר מידע דיגיטלי עם מחירי דירות, ודורשת דיגיטליזציה של כל הסכמי השכירות, במטרה להבהיר לדיירים שמשלמים יותר מדי את זכויותיהם. היא מתכוונת לאסור על חוזים זמניים באופן גורף, ושולחת את מי שרוצה להשכיר דירה מרוהטת לקבל אישור מהרשויות.
עד כה היה שוק אפור שבו דירה שהשכירות עליה אמורה לעמוד על כ־800 אירו לחודש מניבה 2,000 עד 3,000 אירו. כעת עיריית ברלין מתכוננת לשנות את המצב. מי שחושב שיצליח להתחמק מהאכיפה נשאר, מי שנרתע מנסה למכור את הדירה שלו ברווח הנוכחי, ומוצא את עצמו תלוי בחסדי השוק.
"פתאום האופי של הדירה הפך למרכיב קריטי", אומרת בראוטמן, "דירות נאות עם מרפסת, כמה כיווני אוויר, קומה גבוהה, בניין שמור ובידוד אנרגטי הופכות להיות מעניינות יותר ללקוחות מאשר הדירות 'הקלאסיות' שקנו המשקיעים הישראלים - דירות בבניין אחורי (בברלין חלק מהבניינים מחולקים למבנה קדמי ומבנה אחורי, כאשר בחזית היו דירות מפוארות יותר - א.א), דירות עם נוף לקיר לבנים או דירות קרקע. עכשיו יש כל כך הרבה היצע בשוק, שהדירות הללו נדחקות לסוף התור, אם בכלל.
"מה שעדיין נמכר בסדר הן דירות בפחות מ־150 אלף אירו, דירות קטנות וזולות, כי גם הגרמנים מבינים שעדיף להם לקנות ולא לשכור. אבל מדובר בדירות לשימוש עצמי, כמעט ואין יותר משקיעים".
"ההייפ שהיה סביב ברלין נגמר"
יש מי שרואים בתקופה הנוכחית הזדמנות, במיוחד על רקע חשש מאינפלציה ומחירים צונחים.
במיוחד הדבר נוגע למי שיש אורך נשימה פיננסי: שמוכנים לקנות דירה מאוכלסת, ולהמתין עשור או יותר עד לעזיבה טבעית של הדיירים, או למי שקונים דירה לשימוש עצמי.
אולם כל המשקיעים ערים יותר מבעבר לסיכון הפוליטי, לאפשרות שהרגולציה תחסל להם את הרווחים, ותשאיר אותם עם נכס שלא ניתן למכור, עם דיירים שלא ניתן לפנות, ועם סיבוכים ביורוקרטיים שלא חשבו עליהם.
"ברלין משדרת בעקביות בשנים האחרונות סיגנל אחד למשקיעים - אל תתקרבו לפה, אין לכם שום סיכוי להרוויח. אנחנו לא רוצים אתכם". אומרת בראוטמן. "נראה שהשוק מקשיב לכך. ההייפ שהיה סביב ברלין נמשך זמן - אבל עכשיו הוא נגמר".