התחדשות עירונית בתל אביב / צילום: דיויד לוין
האתגרים שבהם נתקלים יזמים הפועלים בת"א מקבלים חיזוק נוסף בנתונים, הפעם מדוח של הרשות להתחדשות עירונית לשנת 2025 שפורסם השבוע. הדוח מצביע על ירידה בהיקף המכירות של פרויקטי התחדשות עירונית בת"א וירידה בבקשות להיתרי בנייה; אלו מצטרפים לירידה בהתחלות הבנייה בפרויקטים של פינוי־בינוי ותמ"א 38 בעיר.
● הדוחות חשפו: מכירת הדירות בשדה דב נתקעה
● דירות ארבעה חדרים משכו את כל השוק בת"א למעלה, ואחריו את המדד
● כשבהייטק מצטמצמים, מי ימלא עוד 700 אלף מטר של משרדים חדשים?
המספרים נתמכים בעדויות של היזמים עצמם שבוחרים להאט קידום פרויקטים, ואף למשוך היתרים. זאת, תוך העדפת פרויקטים של התחדשות עירונית בערים אחרות, שם רמות הסיכון הכלכלי ואי־ודאות התכנונית נמוכות יותר.
הצפה של פרויקטים
נתחיל מהמספרים. בשנת 2025 נמכרו בת"א 1,292 דירות במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית, ירידה של כ־34% לעומת 2024, אז הסתכם היקף המכירות ב־1,981 דירות. במקביל, בפילוח לפי מחוזות, חלקה של תל אביב במכירות עמד על כ־41% בלבד, לעומת כ־50% בשנת 2024.
במקביל, נרשמה ירידה של כ־20% במספר הבקשות להיתרי בנייה שמגישים יזמים. תמונה דומה מתקבלת גם בגזרת הביצוע: התחלות הבנייה בפרויקטים של פינוי־בינוי ותמ״א 38 בתל אביב ירדו בכ־5% בשנת 2025 לעומת 2024. כך, אחוז הפרויקטים בהתחדשות עירונית מסך כלל התחלות הבנייה בתל אביב עמד על 58.4%, ירידה מ־62.8% בהשוואה לאשתקד.
"הנתונים שעולים מתוך הדוח נותנים חיזוק נוסף ל'סערה המושלמת' שמתרחשת בענף ההתחדשות העירונית בתל אביב", מסביר שמוליק כהן, שמאי מקרקעין. לדבריו, הגורמים לסערה נתמכים משילוב של כמה גורמים במקביל: רמות מחירים גבוהות במיוחד בתל אביב, עלויות הקמה ומימון שעדיין נמצאות ברמות גבוהות יחסית גם לאחר ירידות הריבית. כל אלו מצטרפים להצפה בהיצע הפרויקטים בעיר - שכולל בין היתר פרויקטי ענק כמו בשדה דב ובאזור בבלי, שמייצרים תחרות על קהל מצומצם יחסית של רוכשים בעלי יכולת לקנות דירות במחירים גבוהים.
"הסערה הזאת הובילה לא מעט יזמים לנסות לשפר את הכדאיות הכלכלית של הפרויקטים, כאשר לא מעט פונים לבעלי דירות ומציעים לעדכן את תכנון הדירה, להקטין את הדירות או למשוך את ההיתרים ולוותר על הפרויקט". דבריו של כהן מקבלים חיזוק מהקושי הגובר של יזמים הפועלים בעיר, כאשר בשבוע שעבר למשל דווח כי קבוצת מנרב צפויה לרכוש 49% מפרויקט התחדשות עירונית ברחוב לה גווארדיה בתל אביב של קבוצת אנשי העיר לצד תוספת של 32 מיליון שקל.
לשנות תנאי עסקה
לצד זאת, גם היזמים עצמם מעידים בשיחות כי פרויקטים של התחדשות עירונית בתל אביב הופכים לפחות כלכליים. איתמר בן שלום, בעלים ומנכ"ל משותף בחברת בן שלום יזמות ובנייה, המקימה היום כעשרות פרויקטים ברחבי תל אביב, מציין כי עלויות הבנייה שעלו באופן משמעותי, לצד הריבית הגבוהה והירידה במכירות - הובילו לכך שפרויקטי התחדשות עירונית רבים בתל אביב הפכו לא כלכליים. לדבריו, המציאות הזו גורמת לחלק מהיזמים להימנע ממימוש היתרים שכבר התקבלו, או לממש את ההיתר ולדחות את תחילת הבנייה כדי לנסות לשפר את הכדאיות הכלכלית של הפרויקט.
"יש לא מעט יזמים שבוחרים שלא לממש את ההיתרים שניתנו להם, משום שעסקאות הקומבינציה כבר אינן כלכליות לביצוע בתנאי השוק הנוכחיים בתל אביב", אומר בן שלום. "חלקם ישבו על הגדר תקופה ארוכה, בתקווה לשיפור בתנאי המימון או השוק, ובסופו של דבר החליטו שלא להתקדם עם משיכת ההיתר".
עוד הוא מציין כי במקרים רבים יזמים פונים מחדש לבעלי הדירות בבקשה לעדכן את תנאי העסקה, בין אם באמצעות הפחתת תמורות ובין אם בדרישה להשלמת הון מצד הדיירים, לעיתים בהיקפים של כ־400-500 אלף שקל לדירה, וזאת כדי להגיע לרווחיות מינימלית של כ־16% הנדרשת לצורך קבלת מימון בנקאי. "גם לנו היה מקרה כזה בפרויקט ברובע 4". עוד הוא אומר כי יש גם דיירים שמבינים שהפרויקט תקוע אך הבניין ממשיך להתיישן, ובוחרים להיכנס מחדש למשא ומתן עם יזמים אחרים שיש להם גם יכולת נזילות גבוהה יותר.
מכוונים לגוש דן רבתי
רן ינאי, מנכ"ל ושותף בחברת צ.פ, הבונה למעלה מ־10,000 יחידות דיור בתחום ההתחדשות העירונית בתל אביב ובפריסה ארצית, מצטרף לדבריו של בן שלום. הוא מציין כי הנתונים העולים מהדוח משקפים מגמה שהולכת ומעמיקה. לדבריו, ההאטה במכירות ובהתחלות הבנייה צפויה להתרחב גם בטווח הבינוני והארוך, כאשר בסופו של דבר קיימת בעייתיות גוברת באטרקטיביות של פרויקטים בתל אביב, מה שמרחיק יזמים מהשוק. "יזמים הבטיחו עולם ומלואו לדיירים, אך בפועל מתקשים לעמוד בכך".
להערכתו, המצב הנוכחי מייצר גם הזדמנות לרוכשים, כאשר מחירי הפרויקטים בהתחדשות עירונית בתל אביב ירדו בכ־8%. עוד הוא מציין כי גם ב־צ.פ הפרויקטים המגיעים לשולחנם בתל אביב, נבחנים כיום לעומק ובקפדנות רבה יותר. ובמקביל, החברה ממשיכה להתרחב לפרויקטים בפריפריה התל אביבית, כמו יפו וגבעתיים, שם קיימות עסקאות נגישות יותר.
עם זאת, אילי בר, בעלים ומנכ"ל משותף בחברת ההתחדשות העירונית ‘אקו סיטי’, מציג גישה אופטימית יותר. לדבריו, "התיקון הנוכחי שעובר על השוק הוא תופעה בריאה בסך הכול, ואני בטוח שהביקושים של הרוכשים לא ייעלמו, במיוחד כשמבינים שבסופו של דבר כמות הדירות החדשות שנבנות במרכז העיר היא מצומצמת מאוד". בר מוסיף כי כל עגורן בפרויקט ברובע 4 מוסיף בממוצע כ־10 דירות חדשות בלבד (בנוסף לדירות התמורה לבעלים), ולכן גם לאורך זמן מדובר בתוספת היצע מוגבלת בשוק שבו הביקוש נותר גבוה. "זה מספר מאוד צנוע. לכן תוספת הדירות על פני כמה שנים היא במספרים קטנים כשמדברים על היצע מוגבל באזור הכי מבוקש בארץ", לדבריו.
אקו סיטי, שבעבר פעלה בעיקר בתל אביב, התרחבה לפרויקטים נוספים ברחבי הארץ. בר מדגיש כי "היציאה מתל אביב לפרויקטים גדולים של פינוי בינוי בערי הלווין של תל אביב ובמרכז הארץ - נובעת מאסטרטגיית הצמיחה של החברה ולא מקושי נקודתי בעיר. זה נכון שמה שעשינו בייזום, בתכנון ובביצוע במרכז תל אביב קל יותר לעשות בערים אחרות. העיריות גמישות יותר, הביצוע יותר נוח, ובעלי הדירות אוהבים את הערך המוסף של חברה תל אביבית.
"בזמן קצר הצלחנו להתקשר עם בעלי דירות במתחמים של מאות יח"ד כל אחד ברמת גן, חולון, בת ים וחדרה. עם זאת, נמשיך לבנות והרבה במרכז תל אביב ובמצב הנוכחי פרויקטים רבים שבהם יזמים נאלצים לפרוש בגלל המצב, מגיעים אלינו לבדיקה בסיבוב שני, כאשר בעלי הדירות הרבה יותר מפוכחים והגיוניים בדרישות שלהם".