אחת השאלות המסקרנות ביותר בשוק הנדל"ן היא עד מתי הבנקים יאפשרו לחברות להתגלגל. עוד דחיית ריבית, עוד ויתור על אבני דרך לצורך שחרור אשראי וכן הלאה. מתישהו אמור להגיע רגע שבו למלווה עדיף לעצור, כי הבור רק הולך ומעמיק. אם הפרויקט ממילא אינו רווחי - ויש היום הרבה מאוד פרויקטים כאלו - עדיף לכל הפחות לחתוך הפסדים. ודאי כל עוד הבטוחות שוות, וכשאין כמות עצומה של סחורה שנזרקת לשוק ומגלגלת כדור שלג ענקי.
● אלפי משקיעים שרצו לעשות סיבוב מהיר נאלצים לקחת משכנתאות ענק
● כ־10 שקלים למ"ר: מגרש למסחר ותעסוקה בשדרות שווק במחיר חריג
הדוגמה הכי טובה מהשנים האחרונות היא החלטת בנק לאומי מנובמבר 2023. באותם ימים, לאומי היה הבנק הכי אגרסיבי במתן אשראי ליזמי נדל"ן, עד שהחליט לעצור לפתע את הפעילות של חברת חנן מור. הבנק דרש פירעון מיידי של הלוואות שנתן לחברה עבור רכישת קרקעות בכניסה לחיפה ובשדה דב בתל אביב, והשאר היסטוריה. בפנייה לבית משפט למינוי כונס נכסים ציינו בשעתו נציגי הבנק כי הבקשה הוגשה "רק לאחר שכלו כל הקיצין, ובשים לב להתנהלותם הקלוקלת של החברה ונציגיה ובראשם חנן מור מזה תקופה ממושכת".
מאז עברו יותר משנתיים וחצי. מכירת הדירות לא התאוששו, עלויות הביצוע רק הלכו וגדלו, והשאלה שנותרה היא איך זה שחנן מור הוא כמעט היוצא מן הכלל, שאינו מעיד על הכלל. איך זה שכל כך הרבה יזמים לא מציגים מכירות וסוחבים אשראי עצום, אבל איכשהו לכולם זה נוח שעולם כמנהגו נוהג. מה עם כל האחרים שלגביהם "כלו כל הקיצין"?
הבנק לא רוצה להכיר בהפסד
ההסבר הפשוט הוא שבנק לא רוצה להכיר בהפסד. כל עוד הפרויקט חי, גם אם מונשם, ההלוואה לא נמחקת, מקסימום נותנים "גרייס" לריבית, מגדירים את החוב כמסוכן, אבל ממשיכים לקוות שיהיה טוב יותר מחר. הקונים מתישהו יחזרו.
בנוסף, בהפוך על הפוך, ייתכן שהתשובה טמונה בשינוי התמריצים במערכת הבנקאית. ובעיקר, בהגבלת שכר הבנקאים בחוק בדיוק לפני עשור. לא שצריך לרחם על מישהו ממנהלי הבנקים, שמרוויחים מאז רק כ-3.5 מיליון שקל בשנה, אבל עם עובדה אחת מרכזית קשה להתווכח - התחלופה שהמגבלה החוקית הזו יצרה במערכת הזו. כבר אין מנהלים מיתולוגיים ששורדים שנים ולפעמים עשרות שנים בראשות הבנק.
ואם מדובר בתפקיד של כמה שנים והלאה, מקפצה שמכוונת לג'וב הבא, גם החשיבה של המנהלים עשויה להיות מוכוונת בעיקר לטווח קצר ובינוני. העיקר שהריבית תמשיך לדפוק כמו שעון, כי ממילא עד לפירעון הקרן כנראה שהם כבר לא יהיו פה.
יתרה מכך: כשיזם נקלע למצוקה, אפשר להעלות לו מעט את הריבית, התנהלות מתבקשת ביחס של תשואה מול הסיכון. כלומר, בטווח הקצר, הרווחים רק עולים כשהסיכון גדל.
העיקר שהריבית מגיעה כסדרה
ובינתיים האשראי תופח ותופח - ורווחי הבנקים תופחים בהתאם. ב-2025 הוסיף האשראי המאזני לענף הבינוי והנדל"ן בבנקים לצמוח ב-14% ל-366 מיליארד שקל. בבנק ישראל ציינו שהצמיחה מוסברת בעיקר בעלייה החדה, 40%, באשראי הכספי למימון פרויקטים לליווי בנייה למגורים. זאת, על רקע הגידול בצורכי המימון של היזמים, "בין היתר עקב ההאטה במספר העסקות ומבצעי עידוד לרכישת דירות, שבמקרים מסוימים כוללים דחייה משמעותית בתשלומים".
ובצד השני של המשוואה, גם המשכנתאות ממשיכות לגדול. סך המשכנתאות של הישראלים הגיע במאי להיקף של 660 מיליארד שקל, לעומת 415 מיליארד שקל לפני 5 שנים. מנכ"ל מזרחי טפחות משה לארי העריך בימים האחרונים כי "את שנת 2026 נסיים עם היקף משכנתאות של בין 110 ל-120 מיליארד שקל, לעומת 106 מיליארד שקל שחילקה המערכת הבנקאית בשנת 2025". כשמדובר בהלוואות ל-20 או 30 שנה, העיקר שהריבית בינתיים מגיעה כסדרה, ואם צריך פורסים אותה לעוד כמה שנים.
רווחי הבנקים פנומנליים בעיקר בגלל הריבית
וזה בדיוק מה שקרה פה בשנים האחרונות. הריבית במשק עלתה, והרווחים בבנקים הפכו לפנומנליים. במקביל יש התעלמות מכך שעלייה בריבית משמעותה גם קושי גדול בהרבה של אותם לווים לשרוד ולהחזיר את אותן הלוואות. עד שזה יקרה, הפריץ או הכלב כבר ימותו.
אלא אם כן, עוד קודם לכן, המכונה הענקית הזו תתקשה להמשיך לסחוב את מפלצת החוב.
וייתכן שזו גם הסיבה שמניות הנדל"ן ומניות הבנקים יורדות בתקופה האחרונה לא מעט פעמים ביחד. מתחילת החודש, המדדים הללו איבדו בבורסה 11% ו-8%, בהתאמה. אף שלכאורה ריבית עולה טובה לבנקים ורעה ליזמי הנדל"ן, ולהפך. תנועת שני המגזרים הללו יותר כשותפים ופחות כהפכים מלמדת שבשוק מתחילים להפנים ששניהם באותה סירה. הבנקים והנדל"ן הם לא שני צדדים של אותה עסקה. הם אותה עסקה בדיוק.
כוכבי השבוע
מצוין: בבנקים יודעים שגם כמה שקלים זה כסף
סוד ידוע הוא שהבנקים בישראל מתנהגים כמו תגרנים בשוק. מתחילים גבוה, הכי יקר שאפשר, אבל הכול פתוח למו"מ. זאת, בעיקר מתוך הנחה מוכחת שרוב הישראלים לא יתווכחו על כמה שקלים של עמלה - שקלים שמצטברים לכסף גדול עבורם, ולכסף עצום עבור הבנק.
לכן, וחבל שכל כך באיחור, טוב שהגיעה השבוע רפורמת העמלות של בנק ישראל. לפי הרפורמה, שתיכנס לתוקף בצורה מדורגת מאוקטובר הקרוב, הציבור ישלם לכל היותר 10 שקלים עבור 100 פעולות מדי חודש בחשבון העו"ש. בגין פעולות תשלום שוטפות, נקבע שירות חדש שיכונה "ניהול חשבון תשלום", במחיר סמלי ומפוקח. בנוסף, ככל שבוצעו בחשבון הבנק מעט פעולות בחודש (עד 2 פעולות) הסכום ירד ל-5 שקלים.
ותזכרו שגם כמה שקלים זה כסף. קצת איומים על הפקיד שאתם מתכוונים לעבור בנק, וגם על זה יוותרו לכם.
בלתי מספיק: מה השופט אמור לעשות עם ביג גלילות
הסטטוס קוו הישן בנושא דת ומדינה מת מזמן, אבל לאף אחד אין אומץ או יכולת לאשר מודל חדש. בינתיים כולם מנסים ללכת על ביצים. התוצאה היא שלומיאליות, חוסר אחידות ובעיקר לעג לחוק הכתוב.
כזו היא העתירה לסגירת ביג גלילות בשבת. בית המשפט המחוזי בתל אביב מחק השבוע את העתירה שביקשה לחייב את עיריית רמת השרון לאכוף את חוק העזר העירוני נגד העסקים שפתוחים בו בשבת. זאת בטיעון כי "העירייה וראש העיר הבהירו כי יש מקום לאכוף את החוק". אלא שברור שמדובר רק במילים ריקות. השופט הס עצמו אמר שלא ניתן לקבוע אם האכיפה אפקטיבית, "כיוון שהמדיניות גובשה לפני שלושה חודשים בלבד". ועם זאת, "איזה צו אני יכול לתת?".
השופט אמר בפירוש את השורה התחתונה: "יש פה שאלות פוליטיות וחברתיות, שיכול להיות שייפתרו במרחב הציבורי ובבחירות". או שלא.
