הצפת ערך בעסקי קבוצת הנדל"ן והתשתיות אשטרום , עם עסקה להכנסת קבוצת הביטוח מגדל כשותפה לפעילות המגורים להשכרה שלה. על פי מזכר הבנות מחייב שנחתם בין החברות, תרכוש מגדל 20% מהזכויות באשטרום מגורים להשכרה - זרוע הייזום בתחום המגורים להשכרה לטווח ארוך של אשטרום, בתמורה מוערכת של 451 מיליון שקל המשקפת שווי נכסי נטו של 2.26 מיליארד שקל לפעילות המגורים להשכרה. 50% מהתמורה תשולם עד סוף חודש נובמבר השנה, והיתרה בתשלומים עד סוף 2032. בהתאם למזכר ההבנות, החל ממועד השלמת העסקה יעמידו הצדדים את ההון העצמי הנדרש לפרויקטים השונים של השותפות לפי חלקם היחסי.
● המספרים חשפו: פרויקט אחד, 150 משקיעי נדל"ן, רווח של 1.2 מיליון שקל לדירה
● איך יכול להיות שהקניון הגדול בישראל שווה כה מעט?
אשטרום מגורים להשכרה יוזמת ומנהלת בנייני מגורים באזורי הביקוש ברחבי הארץ, ומציעה לדיירים שכירות גמישה ל-10 שנים ובשכר דירה קבוע וצמוד למדד. החברה מחזיקה בפורטפוליו של למעלה מ- 3,200 יח״ד בשלבים שונים. בבעלות החברה, חמישה פרויקטים פעילים ומאוכלסים ברחבי הארץ: נווה עופר והמשתלה בתל אביב, נווה איילון באור יהודה, קריית היובל בירושלים ונאות פרס בחיפה.
בנוסף, היא מקדמת חמישה פרויקטים בשלבי תכנון והקמה באזורי ביקוש במרכז הארץ, ובהם פרויקט "שיכון הרופאים" בתל השומר, בו זכתה לאחרונה. הפרויקט, מהמורכבים והמשמעותיים כיום בישראל, משתרע על שטח של כ-20 דונם וכולל הקמת 1,189 יח"ד לצד שטחי מסחר ותעסוקה כאשר היקף ההשקעה הכולל בהקמתו מוערך בכ-2.2 מיליארד שקל.
רמי נוסבאום, יו"ר קבוצת אשטרום, הנסחרת בשווי של כ-7 מיליארד שקל, ואחד מבעליה, אמר על העסקה עם מגדל כי "מבחינתנו זהו חלק ממהלך אסטרטגי רחב יותר, שמטרתו הגדלת היקפי הפעילות של הקבוצה תוך הרחבת בסיס ההון והקטנת המינוף שלה, באמצעות הכנסת שותפים אסטרטגיים באשטרום מגורים להשכרה ובפעילויות נוספות שהגיעו לבשלות ולהיקפים משמעותיים". ארז מגדלי, המשנה למנכ"ל ומנהל חטיבת ההשקעות במגדל, אמר כי "העסקה משקפת הבעת אמון שלנו בתחום המגורים להשכרה בישראל. תחום השכירות ארוכת הטווח מייצר עוגן תשואה ריאלי ויציב עבור עמיתינו".
"התחום חזר לרציונל כלכלי"
יש לציין כי תחום השכירות ארוכת הטווח ידע תקופה ממושכת של קיפאון מאז החל רצף העלאות הריבית של בנק ישראל. חלק מהיזמים (כמו שיכון ובינוי ואזורים) התמודדו עם מחיקות שווי משמעותיות, של מאות מיליוני שקלים, על השקעותיהם בפרויקטים, ובמכרזי המדינה צנחו מחירי הקרקעות פלאים. אם כן, מדוע בחרה מגדל להיכנס לתחום השכירות ארוכת הטווח דווקא עכשיו?
"בעינינו, התחום חזר לאחרונה לרציונל כלכלי מסוים", אומר צחי זנזורי, מנהל השקעות אקוויטי נדל"ן במגדל. "הפחתות שווי רבות אצל היזמים ומחירי הקרקעות שירדו משמעותית במכרזים החזירו את התחום למציאות רציונלית יותר, אחרי שנים לא פשוטות, ואפשרו ליצור מודל כלכלי ברור יותר, גם בסביבת ריבית גבוהה יחסית".
גם היום שוק השכירות ארוכת הטווח תופס נתח מזערי של אחוזים בודדים משוק השכירות כולו. המציאות הזו מביאה לכך שהביקוש מצד שוכרים הוא עצום. כך למשל, בפרויקט של אשטרום בשכונת נווה איילון באור יהודה, הכולל 168 יחידות דיור, נחתמו כבר בסוף 2025 חוזי השכרה ב־164 דירות, וזמן קצר לאחר שהושלם הפרויקט במהלך הרבעון הראשון של 2026, הוא אוכלס במלואו. גם יתר הפרויקטים המאוכלסים של אשטרום נמצאים בתפוסה של 100%.
"המניע העיקרי שלנו הוא הביקושים", מאשר זנזורי. "התחום הזה נהנה מביקושים חזקים, עם אכלוס מהיר ורשימות המתנה בפרויקטים רבים, וירידת מחירי הקרקע לשכירות. הפוזיציה של עליית מחירי השכירות בעתיד היא לא המניע, משום שמדובר בפרויקטים סולידיים, רובם דרך חברת דירה להשכיר, שם העלאות המחיר לאורך השנים מוגבלות וידועות מראש".
