חילופי דורות בשוק ההון המקומי. חברת הנדל"ן המניב ארי נדל"ן, שבשליטתו ובניהולו של איש העסקים צחי אבו, רוכשת את השליטה (26%) בחברת הנדל"ן המניב ג'י סיטי מידי נורסטאר של חיים כצמן, תמורת 661 מיליון שקל. העסקה משקפת שווי של 2.55 מיליארד שקל לג'י סיטי, פרמיה של מעל 30% לעומת שווייה הנוכחי בבורסה. במסגרת העסקה, ניתנה לארי נדל"ן אופציה לרכישת 7% נוספים ממניות ג'י סיטי, בתמורה של 192-204 מיליון שקל, כך שלאחר מכן יעמוד שיעור ההחזקה של ארי נדל"ן על 33%, ושיעור ההחזקה של נורסטאר ירד ל-21%.
● שיחת הוועידה חשפה: התוכנית של צחי אבו לג'י סיטי
● ניסיון ההשתלטות שעלה לברק רוזן ואסי טוכמאייר רבע מיליארד שקל
העברת השליטה בג'י סיטי, מפעל חייו של כצמן זה ארבעה עשורים, מתבצעת על רקע המינוף הגבוה שאליו נקלעה החברה בשנים האחרונות, למרות מימושי נכסים אגרסיביים של מיליארדי שקלים שהוביל כצמן בנכסיה ברחבי העולם. מינוף זה פגע במחזיקי המניות של ג'י סיטי, המציגה תשואת חסר משמעותית ביחס לענקיות הנדל"ן המניב המקומיות הנסחרות בבורסה. לצד מכירת המניות, העסקה בין הצדדים כוללת גם התחייבות משותפת להוביל גיוס הון בג'י סיטי, בהיקף של כ-1 מיליארד שקל, במטרה לתמוך בחברה. היקף הזרמת ההון של ארי נדל"ן ונורסטאר במסגרת הגיוס צפוי לעמוד על כ-540 מיליון שקל.
"עסקת ג'י סיטי מהווה אתגר נוסף עבורנו, אך אנו בטוחים שבעזרת הניסיון הרב, צוות מצוין, חוסנה הכלכלי של הקבוצה, וביחד עם ידידי, חיים כצמן והנהלת ג'י סיטי, נוביל את החברה לפסגות חדשות. נמשיך לבנות ולטפח את האמון מול המשקיעים, באמצעות הרוח היזמית והצעירה שלנו, כדי לבסס יסודות חזקים להצלחת החברה", מסר צחי אבו, המתכוון להתמנות כיו"ר ג'י סיטי.
בשיחת ועידה שקיים אבו בעקבות הכרזת העסקה הוא עדכן כי בכוונת ארי נדל"ן לממן את עסקת הענק באמצעות מקורותיה העצמיים ובעתיד ייבחן גיוס הון, שבו הוא צפוי לקחת חלק. אבו אמר, כי בכוונתו למקד את פעילות החברה, שהיום פרוסה ברחבי העולם, בשוק המקומי, מה שעשוי לסייע לה להוריד את רמות המינוף באמצעות מימוש נכסים מעבר לים.
עוד אמר אבו, כי כחלק מהניסיונות לצמצם את המינוף, תקטין ג'י סיטי את הוצאות ההנהלה הגבוהות שלה, כ-300 מיליון בשנה, בכ-50%, מהלך שיחול גם על כצמן עצמו, המשמש כיו"ר.
חילופי דורות בשוק ההון
מהלך הרכישה של אבו מהווה קפיצת מדרגה משמעותית נוספת בעסקיו של מי שעד לפני כמה שנים היה דמות אלמונית בשוק ההון המקומי, ונודע בעיקר כבעל נכסי נדל"ן רבים בעיר מגוריו אשדוד. בשנת 2020 עלה שמו של אבו לראשונה לכותרות, כשרכש (יחד עם אביו, יחיאל אבו), תמורת 720 מיליון שקל, את פי גלילות, מתחמי קרקע המשמשים לאחסון דלקים (סמוך לצומת גלילות), מידי דלק ישראל, שהייתה באותה עת בשליטת קבוצת דלק של יצחק תשובה, שנקלעה לקשיים בתקופת משבר הקורונה.
את טבילת האש הראשונה שלו בשוק ההון ביצע אבו שנה לאחר מכן, כשרכש את השליטה בחברת ארנה גרופ הציבורית (כיום ארי נדל"ן), שהחזיקה באותה העת בשני קניונים - ארנה בנהריה וסטאר סנטר באשדוד - תמורת 130 מיליון דולר (כ־380 מיליון שקל), מידי איש העסקים השוויצרי מרכוס וובר.
תחת אבו, התרחבה ארי נדל"ן באמצעות רכישת קניון בהקמה באילת (סטאר אילת) וקניון נוסף בקפריסין (My Mall) . נוסף על כך, לקראת סוף 2025 זכתה החברה במכרז של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) לרכישת קרקע להקמת תחנת כוח סמוך לגבעת חביבה, תמורת 363 מיליון שקל. מאז רכישת השליטה בארנה זינק שווי ארי נדל"ן ב-300% כמעט, והיא נסחרת כיום לפי שווי של כ־2.26 מיליארד שקל (גבוה משווייה של ג'י סיטי, העומד על כ-2 מיליארד שקל). אבו מחזיק 51% ממניות החברה, ולצידו מחזיק איש העסקים האשדודי ג'קי בן זקן בכ-11%.
לצד ארי נדל"ן מחזיק אבו גם בשליטה בשתי חברות ציבוריות נוספות, חברת ההתחדשות העירונית גפן מגורים (הנסחרת בשווי של 325 מיליון שקל), וקרן הריט למגורים אבו פמילי (410 מיליון שקל). בנוסף, בחודש שעבר דווח, כי אבו נמצא במו"מ להכניס לבורסה את פעילות חברת הטכנולוגיה הביטחונית אלבטק, אותה הוא מחזיק בחלקים שווים עם התעשייה האווירית, דרך מיזוג לחברת האנרגיה הציבורית טורבוג'ן לפי שווי חברה של כ־1.2 מיליארד שקל.
זאת ועוד: בחודש שעבר ניסה אבו להשתלט גם על חברת ההתחדשות העירונית אנשי העיר, באמצעות רכישת השליטה מידי קבוצת הנדל"ן רוטשטיין. אלא שבשבוע שעבר הודיעו מייסדי החברה על כוונתם לסכל את המהלך, באמצעות מימוש זכות הסירוב שבידיהם.
כצמן מאבד אחיזה
כניסתו של אבו לג'י סיטי מהווה סוף עידן השליטה של כצמן בחברת הנדל"ן המניב שאותה ייסד לפני 35 שנה. "העסקה עם ארי נדל"ן היא מהלך אסטרטגי שמחזק הן את ג'י סיטי והן את נורסטאר", מסר כצמן. "יחד עם צחי אבו וארי נדל"ן נפעל להאיץ יוזמות עסקיות, להוביל מהלכי צמיחה והשבחת נכסים, ולהחזיר את ג'י סיטי למקומה הראוי כאחת מקבוצות הנדל"ן המשמעותיות הנסחרות בישראל. אני מאמין שזו עסקה שתייצר ערך משמעותי לכל בעלי המניות ותבסס את המשך הצמיחה של הקבוצה לאורך זמן."
בחודש שעבר דיווחה נורסטאר, שדרכה שולט כאמור כצמן בג'י סיטי (54% טרם המכירה לאבו), כי היא מעוניינת לרדת מהחזקת שליטה, כלומר להחזקה של פחות מ-25% במניות החברה הבת, וכי היא מחפשת "רוכש אסטרטגי". ימים ספורים לאחר מכן הודיע כצמן על רצונו לפרוש מניהול ג'י סיטי ולהיכנס לתפקיד היו"ר. מי שתתפוס את מקומו היא קרן כליפה, המשמשת בתפקיד מנהלת התפעול הראשית ומנהלת חטיבת הנדל"ן בג'י סיטי.
בנורסטאר הסבירו בחודש שעבר, כי מטרת המכירה של המניות היא "לחזק את מבנה ההון", וגם להנפיק את החברות הבנות של ג'י סיטי, מבלי להיקלע ל"פירמידה" בת שלוש שכבות של חברות ציבוריות, האסורה על פי חוק הריכוזיות. ההערכות בשוק הן, שלאחר השלמת המהלך תפעל החברה להנפיק את פעילותה של ג'י סיטי ישראל, שמהווה כ-13% מפעילות הקבוצה, וייתכן שגם את זו של ג'י סיטי אירופה (הפעילה בפולין) שמהווה נתח של כ-20% ממנה.
כאמור, בשנים האחרונות הציגה מניית ג'י סיטי ביצועי חסר ביחס לשוק המקומי. בעוד שמדד ת"א-125 זינק בחמש השנים האחרונות ביותר מ-130%, המניה התרסקה ביותר מ-40% באותו הזמן. למעשה, מאז 2010 מניית החברה נמצאת בתשואה שלילית של יותר מ-30%, למרות חלוקת דיבידנדים לאורך השנים. כתוצאה מכך החברה הודחה לאחרונה מהמדדים המובילים בבורסה.
מאחורי החולשה של המניה עומדים חובות העתק שצברה החברה, בהיקף של יותר מ-20 מיליארד שקל, אשר מעמידים את רמת המינוף של החברה על 75%. זאת, גם לאחר בשנים האחרונות הוביל כצמן מימוש נכסים בהיקף עצום של יותר מ-7 מיליארד שקל ברחבי העולם.
