סופית: נכס שנהנה מעליית שווי שנובעת מתמ"א 38, אך לא הוצא היתר בנייה מכוח התוכנית - לא יחויב בהיטל השבחה שנובע מהתמ"א. כך החליטה שופטת בית המשפט העליון, יעל וילנר. וילנר דחתה בקשות לדיון נוסף בנושא בבית המשפט העליון, שהוגשו ע"י עיריות תל אביב וירושלים ולמעשה אישררה פסק דין ברוח זו שניתן בשנה שעברה.
● האוצר: הרפורמה בהנחות בארנונה פוגעת משמעותית בהכנסות הרשויות, בעיקר החלשות
● בני ברק: התוכנית ש"חוזרת לחיים" אחרי כמעט 20 שנה - ומציעה פי עשרה יותר דירות
באותו פסק דין, שהוצא באוקטובר 2025 דן בית המשפט העליון בהרכב של שלושה (אלכס שטיין, נועם סולברג ויוסף אלרון) בשאלה, כיצד יש לחשב היטל השבחה על נכסים שערכם עלה בעקבות הידיעה שניתן לבצע בהם פרויקטים של תמ"א 38, ותוכניות נגזרות, בהן תוכניות הרובעים בתל אביב ותוכנית מרחביה בירושלים.
הגישה השלטת בשתי העיריות הייתה, שמכיוון שבשכונות הללו אושרו תוכניות משביחות שחלקן נגזרו מתמ"א 38, נוצר בנכסים שם פוטנציאל להשבחה עתידית, שהעלה את שווי הדירות, גם אם בפועל לא נעשה בהן דבר.
ואולם בית המשפט העליון פסק, כי אישור תמ"א 38 אינו מהווה כשלעצמו אירוע מס המצדיק הטלת היטל השבחה, ולא ניתן לגבות בגינו היטל בעת מכירת הנכס, וזאת משום שתמ"א 38, כמו גם תוכניות הרובעים ורחביה, הן תוכניות כלליות שאין שום בטחון שהן ישימות בכל נכס. זאת בניגוד לתוכניות רגילות, שמידת הוודאות לישימותן - גבוהה ועל כן מצדיקה את הטלת ההיטל.
פסק הדין אינו סותר הלכות קודמות
"חיוב הנישום בהיטל השבחה תלוי בקיומו של קשר סיבתי בין התעשרותו לבין התוכנית המשביחה", כתב השופט שטיין בהחלטתו בשנה שעברה. "באין קשר סיבתי כאמור, חיוב בהיטל השבחה לא יכול לקום. בעניינה של התכלית העומדת ביסוד גבייתו של היטל השבחה, נאמר כי 'הוועדה המקומית נתנה - הוועדה המקומית תיקח'. בהתאם לאותו עיקרון, אמרו מעתה: הוועדה המקומית לא נתנה - הוועדה המקומית לא תיקח".
פסיקה ברוח זו כבר ניתנה בבית המשפט המחוזי בתל אביב, ועיריות תל אביב וירושלים שבנו על היטלי השבחה בגובה מיליארדי שקלים על הדירות שבשטחן שזכאיות לתמ"א 38 או למימוש התוכניות הנגזרות, ערערו לעליון, וכאמור הפסידו.
בעקבות זאת הן הגישו בקשות לדיון נוסף, כשהן מצביעות על השלכות רוחב כלכליות משמעותיות על קופת הרשויות המקומיות, מורכבות הסוגייה וחוסר אחידות בפסיקות קודמות.
השופטת יעל וילנר שדנה בבקשות דחתה אותן וקבעה, כי הן לא כלולות בגדר המקרים החריגים המצדיקים דיון נוסף בעליון, פסק הדין אינו סותר הלכות קודמות, אלא מיישם אותן בנסיבות המקרה. עוד כתבה, כי השלכות כלכליות וחוסר אחידות בפסיקה בעבר אינם מהווים, כשלעצמם, הצדקה לדיון נוסף, כאשר מדובר בפסק דין מנומק שניתן פה אחד.
מאות שומות להיטלים שהוצאו בעיריות ת"א וירושלים - לא היו מוצדקות
בעקבות החלטתה, דחה בית המשפט העליון את הבקשות וחייב את הוועדות המקומיות של תל אביב וירושלים בהוצאות משפט של 15 אלף שקל כל אחת.
מדובר כאמור באישרור של פסק הדין הדרמטי שניתן בשנה שעברה, שמשמעותו היא, שמאות שומות להיטלים שהוצאו בעיריות תל אביב וירושלים - לא היו מוצדקות ושיש להפסיק עם הנוהלים הללו.
עורכי דין ושמאים מהמגזר הפרטי מברכים על ההחלטה. עו"ד אריאל קמנקוביץ ממשרד עורכי הדין קמנקוביץ-זלמנוביץ, סיפר, כי הוא מעורב בתוכניות הרבעים החל מ-2019, וכי הוא שמח על הפסיקה וההחלטה, אך הוא חושש, כי במישור הפרקטי ייתכן שזהו אינו סוף פסוק: "עיריית תל אביב לא תוותר על מאות מיליונים של היטלי ההשבחה אותם ניסתה לגבות בהתבסס על טענות משפטיות, ועתה תנסה לבסס את טענותיה בנימוקים שמאיים. לכן צפוי עוד סבב ארוך של התדיינויות שיכלול ועדות ערר וערכאות משפטיות, והסיפור עוד רחוק מסיומו".
שמאי המקרקעין דני טרשנסקי, ממשרד קמיל-טרשנסקי-רפאל ציין כי: "עיריות תל אביב וירושלים ניסו ליצור מסלול עוקף תמ"א לאורך שנים על-מנת לגבות היטלי השבחה מבעלי דירות, אולם בית המשפט אימץ את עמדתנו השמאית, המכירה בתרומת תמ"א 38 לשווי הדירות - ודחה את גישה עיריית תל אביב לפיה יש להתעלם משווי זה, אשר הוכח על ידנו בעסקאות ובמחקרים שערכנו".
עו"ד משה רז-כהן ממשרד רז-כהן פרשקר ושות' בירך על "סוף פסוק לסאגה האינסופית. מאות רבות של תיקים תקועים בוועדות הערר המתינו להחלטה שהגיעה היום. זהו. לא משלמים היטל השבחה על תמ״א. לא בכלל ולא לצד תכנית משביחה אחרת. יש להביא בחשבון את השפעתה על השווי במצב הקודם לתכנית המשביחה וכך לנטרל את ההשבחה בגין התמ״א. הוגן? אולי. לפחות יש ודאות".
ואילו עו"ד צבי שוב הגיב, כי "פסיקת בית המשפט העליון בנושא היטלי ההשבחה מהווה צעד חשוב בתיקון עיוות שמאי ומשפטי. בפועל, בית המשפט מעגן את התפיסה שחישוב ההיטל חייב להתבסס על המציאות הכלכלית בשוק, ולא על מניפולציות של 'מצב קודם' תיאורטי. במקום להתפלפל משפטית על פוטנציאל של תמ"א 38 שלא מומש, חוזרים לבסיס: שווי השוק האמיתי של הנכס. שינוי זה מפשט את הליכי השמאות, מפחית את ההתערבות המשפטית המיותרת ומייצר ודאות עבור בעלי הנכסים. בעת הנוכחית, כששוק הנדל"ן מתמודד עם לא מעט אתגרים, אין הצדקה להעמיס על בעלי הנכסים נטל מס המבוסס על חישובים תיאורטיים, רחוקים מהערך הריאלי של הנכס שלהם".
