"השער הדרומי למע"ר של חיפה" - עם מגדל בן 65 קומות: ועדת המשנה של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה חיפה, ומהנדסת העיר אדריכלית אורית מרץ, אישרו לאחרונה תוכנית לפינוי־בינוי בשכונת קריית אליעזר בעיר, אשר מציעה בין היתר את המגדל הראשון בצפון שיתנשא ל־65 קומות, ולצידו מגדל גבוה נוסף בן 51 קומות.
● 6 דירות ייבנו על כל דירה ישנה בפרויקט שאושר באשקלון
● "יביא לטלטלה בשוק": ערעור על פסק הדין שעורר סערה בענף ההתחדשות העירונית
התוכנית, פינוי־בינוי מתחם רוטשילד 28 בקריית אליעזר, חיפה, או כפי שקוראת לה היזמית, קבוצת שובל - " The Gateway" מציעה פינוי של מתחם ובו ארבעה "שיכוני רכבת" בני 4 קומות כל אחד, עם 128 יחידות דיור בשטח ממוצע של כ־70 מ"ר, ובנייה של 618 יחידות דיור במקומן, בשלושה מגדלים: מגדל אחד בן 65 קומות ובגובה 246 מטרים, מגדל שני בן 51 קומות ובגובה 190 מטרים ומגדל שלישי בן 35 קומות ובגובה 131 מטרים. לשם השוואה, שלושת מגדלי עזריאלי בתל אביב מתנשאים לגובה של עד 187 מטרים. למעשה, המגדל הגבוה ביותר במתחם The Gateway, אם אכן ייבנה לפי התוכנית הנוכחית, יהיה גבוה מרוב גורדי השחקים הקיימים היום בישראל, ובהם מגדל עזריאלי שרונה ומגדל משה אביב.
מסמכי התוכנית מדגישים את מקומו האסטרטגי של המתחם המדובר, ומציינים כי "מדובר בתוכנית להתחדשות עירונית הנמצאת בצומת משמעותי של העיר - 'כיכר דולפין', אשר מהווה למעשה את השער הדרומי למרכז העסקים הראשי של העיר (המע"ר) ומיועדת לפיתוח מואץ בהתאם לחזון העיר חיפה.
"חשיבות אסטרטגית לצפון כולו"
המתחם נמצא בליבת ארבע שכונות החוף המיועדות להתחדשות עירונית - קריית אליעזר, קריית אליהו, בת גלים והעיר התחתית. המתחם נמצא בצמוד לשדרות ההגנה, המהוות ציר תנועה מרכזי המחבר את העיר חיפה מדרום לצפון, דרך המע"ר העירוני ועל דרך ראשית עירונית. רמת השירות בתחבורה ציבורית גבוהה, והמתחם משורת ברשת מערכות להסעת המונים - תחנת רכבת כבדה, קווי המטרונית וקווי אוטובוס רבים. בצמוד למתחם מתוכננת תחנת רכבת מרכזית חדשה".
המתחם מתוכנן לכלול גם מעונות סטודנטים ודיור מיוחד, דירות קטנות מאוד (30-55 מ"ר), דירות קטנות (56-80 מ"ר), 8,445 מ"ר למסחר, 21,860 מ"ר לתעסוקה, כ־4,500 מ"ר של מבני ציבור במתחם המגדלים, ועוד שטח ייעודי להקמת בית ספר יסודי בן 18 כיתות. המתחם יכלול גם חניון תת־קרקעי בן 520 מקומות חניה, והיזם יוכל להגדילו עד ל־800 מקומות. עוד יוכל היזם לבחור באפשרות להקים "קרן תחזוקה" המיועדת לתחזוקת המגדלים לאורך השנים - בסכום של 5 מיליון שקלים לפחות - ולקבל תמורת זאת עוד 4,230 מ"ר של שטחי תעסוקה.
ישי רוט, מנכ"ל קבוצת שובל, אמר בעקבות ההמלצה על הפקדת התוכנית: "מדובר בפרויקט בעל חשיבות אסטרטגית לחיפה ולצפון כולו. The Gateway עתיד ליצור שער כניסה חדש לעיר ולשלב בין מגורים, תעסוקה, מסחר, תיירות ומרחבים ציבוריים ברמה הגבוהה ביותר. זהו פרויקט שיתרום לפיתוחה הכלכלי והעירוני של חיפה לשנים רבות קדימה".
ד"ר אימן טבועני ממשרד לברס טבעוני אדריכלים, המשמש כאדריכל הפרויקט, אמר: "אדריכלות הפרויקט אינה מתבטאת רק בגובהו של המגדל, אלא בדרך שבה הוא מתחבר לעיר. תכננו מתחם המייצר חיים ברחוב, מחזק את התחבורה הציבורית, משלב תעסוקה, תיירות, מסחר ושטחים ציבוריים, ומיישם את עקרונות הבנייה הירוקה ברמה הגבוהה ביותר. זהו פרויקט שמסתכל עשרות שנים קדימה ומציב סטנדרט חדש של איכות תכנון, קיימות וחיי קהילה עירוניים".
הדרך לאישור עוד רחוקה
המלצת ועדת המשנה של הוועדה המקומית בחיפה היא רק צעד ראשון בדרך לאישור התוכנית וליישומה בשטח. ראשית, התוכנית טרם הוכרזה, ולו בהחלטה מקדמית, על ידי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית כמתחם להתחדשות עירונית - הכרזה אשר מעניקה למתחם שלל הטבות במס ובהיטלים, בהם מס שבח, מס רכישה, מע"מ והיטלי השבחה. להטבות אלו תרומה משמעותית ומהותית לכלכליות של הפרויקט.
שנית, באופן טבעי, התוכנית עוד דרושה לעבור את אישורה של הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה חיפה, ונכון לעכשיו נמצאת רק בשלב הראשוני של הליך זה, לאחר שתנאי הסף לקבלתה לדיון בוועדה מולאו. הצורך לעבור את אישור הוועדה המחוזית נובע בעיקר מהחריגה בגובה הבינוי, שכן תוכנית חפ/2000, תוכנית המתאר של חיפה, קובעת מגבלה של עד 22 קומות במתחמים להתחדשות עירונית.
במסמכי התוכנית מובאת חוות־דעתה של לשכת התכנון המחוזית, וזו נשמעת מסויגת משהו: "לכאורה, ההצדקה התכנונית להיקפי הבינוי והגבהים המוצעים היא יצירת ' Landmark ' בצומת דולפין. לשכת התכנון סבורה כי ניתן לתכנן את הצומת באופן ייחודי גם מבלי להתבסס על בנייה בגבהים המוצעים בתוכנית. כמו כן, יש לבחון אם היקפי התעסוקה והמסחר המוצעים בתכנית מתאימים לאזור התוכנית, זאת לנוכח אזורים אחרים בעיר שבהם הושם דגש על פיתוח מוקדים תעסוקתיים".
עוד הציעה לשכת התכנון המחוזית כי אם אכן תאושר בנייה מעל לגובה המקובל, "שטחים אלו יוקצו לשימושים בעלי אופי ציבורי או תעסוקתי ייחודי, ולא רק למגורים". עוד מציעה לשכת התכנון כי "הקומות החורגות יותנו בין השאר באדריכלות ייחודית או בכללים של מצוינות/ייחודיות אדריכלית של המגדל, החורג מסביבתו, שייבחנו בשלב הרישוי במסגרת תכנית בינוי ופיתוח שתאושר בוועדה המקומית". בהקשר זה מציעה קבוצת שובל כי בקומה ה־65 במגדל הגבוה יוקם מצפור ציבורי וגן ירוק פתוח לציבור, אשר יאפשרו תצפית פנורמית על מפרץ חיפה, הכרמל והים.
