“יביא לטלטלה בשוק”: הוגש ערעור על פסק הדין שעורר סערה בענף ההתחדשות העירונית

בעלי דירות ברמת גן הגישו היום (א') ערעור לבית המשפט העליון על פסק הדין שמטלטל את ענף ההתחדשות העירונית. לפי פסק הדין של השופט גלעד הס מבית המשפט המחוזי בתל אביב, מתן תוספת שטח זהה לכלל הדירות, ללא קשר לגודל דירתם המקורית, לא עומדת בכללי השוויון ומהווה אפליה פסולה כלפי בעלי הדירות הגדולות. נקבע תשלום דמי איזון לאחת הדיירות בגובה של כ-141 אלף שקל.

● חברת נדל"ן הגישה תביעה לביטול חוזי מכר של זוכי מחיר למשתכן
● סכסוך ירושה: האם הבת זכאית לפירוט החשבונות של האם המנוחה?

פסק הדין התקבל במסגרת תביעת "דיירות סרבניות" במיזם פינוי בינוי ברחוב הרא"ה 75-79 ברמת גן של חברת "כוכב התחדשות עירונית". במסגרת הפרויקט שלושת המבנים הקיימים, שהוקמו בשנות ה-60 וכוללים 37 דירות יהרסו, ובמקומם יבנה מגדל חדש בן 20 קומות, שיכלול 95 דירות ושטחי מסחר. לפי ההסכם, כל בעלי הדירות יקבלו תוספת אחידה של 12 מ"ר, וכן מרפסת, חניה, ובמידת האפשר מחסן.

חברת קרן אור שירותי כוח אדם, שהיא בעלת זכויות ב-35 מתוך 37 דירות בפרויקט, הגישה תביעה נגד שתי בעלות דירה שסירבו לחתום על הסכמתן לפרויקט. אחת מבעלת הדירות שסירבה לחתום מחזיקה בדירה בשטח של 61 מ"ר והשנייה בדירה בשטח של 104 מ"ר.

בעלות הדירות טענו כי סירובן סביר, היות שההסכם לא מחלק תמורות באופן שוויוני. בעלת הדירה הגדולה, שטענותיה התקבלו, טענה כי ההסכם אינו כלכלי לדירות הגדולות. בעוד שדירה קטנה בשטח של 35 מ"ר קיבלה תוספת של 36%, דירתה קיבלה תוספת של 11% בלבד. השופט הס קבע כי מצב שבו כל דירה מקבלת תוספת זהה בשטחה ללא התחשבות בשטח הדירה במצב הקודם - לא עומדת בכלל השוויון. נקבע כי מתן תוספת זהה לכל דירה משנה את היחס בין השטחים של הדירות השונות ובכך הופר השוויון היחסי בין הדירות.

"התנהגות שתביא לקיפאון"

בערעור שהוגש באמצעות עו"ד משה רז-כהן ממשרד רז כהן, פרשקר יחד עם עו"ד ממשרד עודד זגורי שייצג בהליך נטען כי פסק הדין מנוגד לדין ולמדיניות התכנונית הנהוגה ומהווה איום ממשי על שוק ההתחדשות העירונית בישראל.

נטען כי פסק הדין יביא ל"התנהגות אסטרטגית שתביא לקיפאון" וכי "תכניות להתחדשות עירונית, נועדו לתמרץ את הדיירים לחזק את ביתם. הן נערכות כמעט תמיד על בסיס הערכה כי תמריץ של תוספת שטחה קבועה, ידרבן את הדיירים לפעול יחדיו למימוש המיזם. מטרתה של התכנית ויעדיה אינם להעשיר את הדיירים" ולכן לטענתם אין טעם לקדם תמריצים שונים עבור דירות שטחים שונים.

הטיעונים המרכזיים בערעור הם נורמה סטטוטורית: המערערים טוענים כי מודל התוספת האחידה הוא הנורמה המקובלת והצודקת ביותר בעולם ההתחדשות העירונית, הנתמכת על ידי הרגולטור והתקינה השמאית (תקן 21.1), וכי סטייה ממנה מהווה פגיעה בפרקטיקה המקצועית; בעלות יחסית ברכוש המשותף - בערעור נטען כי אין מקום להסתמך על החלק היחסי ברכוש המשותף כמדד להגינות התמורות. זכויות הבנייה בפרויקט התחדשות עירונית הן "הרעפה שלטונית" שנועדה לתמרץ את חיזוק המבנים, ולא להעשיר את בעלי הנכסים שווים גבוה יותר; ההיגיון התכנוני - לעמדת המערערים המודל האחיד שומר על ההיררכיה הקיימת בין הדירות, וכי המעבר לתוספת שמקצינה את השונות מנותק מההיגיון התכנוני-קהילתי שנועד להביא למימוש הפרויקט.

טיעון נוסף הוא "האוטונומיה הקהילתית". נטען כי יש להגן על שיקול הדעת של הרוב המוחלט של בעלי הדירות והיזם בגיבוש המודל הכלכלי, ולמנוע מצב שבו דייר יחיד משתמש בטענות אלו ככלי לסיכול רצון הקהילה ולסחיטה כלכלית.

 עו''ד משה רז כהן / צילום: אוהד דיין

"סיכויי הערעור קלושים"

לדברי עו"ד משה רז-כהן ממשרד רז-כהן פרשקר מסר עם הגשת הערעור: "שוק ההתחדשות העירונית התייצב על מודל של הקצאת דירות בשטח קיים התוספת אחידה. שופט המחוזי, שהוא מהטובים שהתברכנו בהם, שגה בזו הפעם. פסק הדין שקובע שהתמורה היא באחוזים, יקצין את השונות, יביא לטלטלה בשוק ועלול לגרור את השוק לקיפאון בשל התנכרות לכלל שמקצין שוויים. אנו תקווה כי בית המשפט העליון יהפוך את פסק הדין".

עו"ד ד"ר נוריאל אור המייצג את בעל הדירה מסר: "הערעור טרם הועבר לעיוני, אבל מהטיעונים שפורסמו ניתן ללמוד כי המערערים, לצערי, לא הבינו את הקביעות בפסק הדין, וככל הנראה אף לא היו ערים לפסיקות של בית המשפט העליון בשנים האחרונות, הן לעניין מנגנוני התמורות והן לעניין מעמדו של תקן 21.1.

פסק הדין של בית המשפט המחוזי ניתן על הצד הזהיר, ביחס לאמירותיו של בית המשפט העליון בכל הנוגע לנוסחת התמורות האחידה והצורך בשינוי המגמה בעניין זה, ואין זה מן הנמנע שבית המשפט העליון דווקא יאמר אמירות ברורות ומרחיקות לכת יותר כנגד הגישה האחידה. על כן, ובהתבסס על הטענות שכבר פורסמו, נראה לי שמבחינה משפטית, סיכויי הערעור קלושים".