העסקה: ברחוב משה סנה בשכונת רמת פולג בנתניה נמכר קוטג' בן 6 חדרים, בשטח בנוי של 242 מ"ר, תמורת 5.5 מיליון שקל. הבית בנוי על מגרש בשטח של כרבע דונם, ובו שלושה מפלסים מעל לקומת מרתף.
השכונה: רמת פולג החלה להיבנות בסוף שנות ה־70. הבתים הראשונים שהוקמו בה יועדו לאנשי צבא קבע ונכי צה"ל, אך כבר משנות ה־80 היא נפתחה לכלל הציבור - בעיקר ציבור אמיד, כי במהרה היא רכשה לעצמה שם של שכונה מבוקשת ואמידה, דבר שנכון גם היום. בשנות ה־90 הופשרו לבנייה מגרשים נוספים בחלקה המערבי.
● המחיר ירד ביותר מ־350 אלף שקל: בכמה נמכר בית פרטי בשכונת יד אליהו בתל אביב?
● דירות מוצעות למכירה באתר אסון סרפסייד בפלורידה. אף אחת מהן עדיין לא נמכרה
הקוטג' שנמכר מצוי במרכז רמת פולג, שלפי התוכנית המקורית של השכונה חלקו יועד לבנייה רוויה וחלקו לכ־200 צמודי קרקע.
לפני כ־20 שנה, ב־2006, החלה להיבנות בצמוד לרמת פולג שכונת עיר ימים, שנחשבת היום לאחת היוקרתיות בעיר. במערב השכונה החדשה הוקצה לפי התוכנית שטח לצמודי קרקע, אולם בסופו של דבר נבנו בה רק בניינים גבוהים ומגדלים. כך נותרה רמת פולג השכונה היחידה בדרום העיר שמציעה בתים פרטיים במרחק הליכה מהים. בין הקונים בתקופה האחרונה גם עולים מצרפת, שאוהבים את העיר.
המחירים: בעשורים האחרונים מעמדה של רמת פולג כשכונה היוקרתית של נתניה התעמעם מעט, בעקבות התיישנות המבנים שבה, בעיקר אלה שבבנייה רוויה מהדור הראשון להקמתה. גורם נוסף שפגע במעמדה של השכונה בעיר הוא הקמת עיר ימים. כך יוצא, שעוד מחיר מ"ר בדירה בבנייה רוויה ברמת פולג מגיע לכ־27 אלף שקל, דירה ממוצעת בעיר ימים מגיעה לממוצע של כ־37 אלף שקל למ"ר.
אולם בעיר ימים אין קוטג'ים. אלה משתייכים למשפחה הנדל"נית של נכסים מיוחדים, ועל כן טווח המחירים שלהם גדול, וקשה לדבר על ממוצעים. הרבה תלוי בגיל המבנים, במידת השימור או ההזנחה שלהם מצד הבעלים הקודמים, הימצאות ממ"ד ומרתפים בהם ועוד.
מצאנו שמחירי הקוטג'ים בחלק המרכזי של השכונה, שאליה משתייך גם הקוטג' שאת מכירתו אנו מנתחים, נעים בדרך כלל בין 4.8 ל־6.2 מיליון שקל, אך פה ושם נמצאים נכסים שנמכרים במחירים גבוהים יותר.
הקוטג': מדובר בחצי של קוטג' דו־משפחתי, שהוקם במחצית השנייה של שנות ה־90, על סמך היתר בנייה שהוצא ב־1995. זאת, על מגרש של 511 מ"ר, עליו הוקמו שתי יחידות דיור - כמעט סימטריות. עם זאת, הדירה שנמכרה קטנה יותר בכ־30 מ"ר, עקב המרתף הקטן שבה.
חשוב להדגיש כי שתי יחידות הדיור כוללות ממ"דים ששטחם כ־10 מ"ר. כמו כן, בשתי יחידות הדיור מצויים מרתפים. הימצאות מרתף וממ"ד מוסיפה כמובן לשווי הנכס, ולהערכתנו, בטווח המחירים שהבאנו קודם, הקוטג' מצוי ברף השווי הגבוה יותר.
לכן מחיר העסקה בהחלט מצוי בטווח המחירים בשכונה, אך לא היינו מופתעים אם הנכס היה נמכר גם במחיר גבוה יותר.
דבר השמאי: "רחוב משה סנה, שבו בוצעה העסקה, הוא 'רחוב הולנדי' ופנימי, המצוי במקביל ומצפון לרחוב מנחם סבידור - הראשי. בקרבה לנכס, מכיוון צפון, קיימת בנייה רוויה, המהווה חיסרון.
"פרטי הגמר של הבית סטנדרטיים התואמים את גילו, והרוכש הינו שוכר שהתגורר בנכס", מספר השמאי אייל נקב. "עובדה זו היא ככל הנראה הסיבה לכך שמחיר העסקה מעט נמוך במהמקובל בסביבה.
"ואולם יש לציין כי צמודי קרקע בשטחים הדומים לנכס זה וברמת גימור דומה נמכרו בסכומים שבגבולות העסקה, כך שאין מדובר בעסקה נמוכה.
"עם זאת, כפי שציינתי, מיקום הנכס אינו הטוב ביותר בשכונה והיותו בקרבת בנייה גבוהה נחשבת לחיסרון בשוק. בתים דומים לנכס זה, אך במיקומים עדיפים בשכונה נמכרו בסביבות מחיר של 6 מיליון שקל, ואילו בתים בשטחים גדולים ובמיקומים עדיפים נמכרו בסכומים המתקרבים ל־7 מיליון שקל. לפיכך, מחיר העסקה משקף את מכלול תכונותיו של הנכס ומיקומו".
