נדרשו "רק" כשלושה עשורים של הליכים תכנוניים, מאמצים וניסיונות - בהם גם לא מעט מהלכי סרק - אך נראה כי תוכנית נוף ירקון בהוד השרון, עם אלפי יחידות דיור חדשות באחד מאזורי הביקוש המשמעותיים ביותר, סוף־סוף עושה צעד משמעותי בסולם התכנון בדרך לאישור: השבוע מתחיל שלב שמיעת ההתנגדויות בתוכנית, תוכנית שקידומה החל עוד בסוף שנות ה־90 של המאה הקודמת. מספר ההתנגדויות, כמו גם זהות המתנגדים, מבטיח שגם השלב הזה לא יעבור בקלות.
● שתי ערים שלחו מטה את מחירי הדירות, באופן החד מזה שמונה שנים
● "פיזור גלובלי, חשיפה לדולר ושבע המופלאות במשקל מופחת": הנוסחה שעבדה לאלטשולר שחם בגמל ביוני
הארצית קידמה את התוכנית - וביטלה אותה
תוכנית נוף ירקון, לשעבר "הוד הירקון", משתרעת על פני כ־2,232 דונם בשטחים מדרום לעיר, צפונית לכביש 5. התכנון מייעד לקרקעות הללו 9,000 דירות חדשות, לצד כ־432 אלף מ"ר של שטחים עבור מבני ציבור, כ־145 אלף מ"ר של שטחי תעסוקה וכ־35,250 מ"ר של שטחי מסחר. למעשה, אם תתממש לפי התכנון הקיים, התוכנית תוסיף כמעט 50% למספר יחידות הדיור בהוד השרון (שלפי נתוני הלמ"ס ל־2024 היו בה כ־21 אלף דירות בלבד).
במקביל לתוכנית זו מקודמות כיום עוד שתי תוכניות גדולות בהוד השרון: האחת, שתכלול 3,085 יח"ד, היא תוכנית "מתחם התפר" המקודמת על ידי רשות מקרקעי ישראל בצמוד לדרך רמתיים במרכז העיר; והשנייה, תוכנית הר/1202/א, בצפון־מזרח העיר, שצפויה לכלול יותר מ־5,000 יחידות דיור בעקבות עדכון ותוספת של כ־900 יחידות דיור, בתום מאבק ארוך מצד בעלי הקרקעות במתחם.
בחזרה ל"נוף הירקון". קידום התוכנית, על ידי הוועדה המקומית הוד השרון והוועדה המחוזית מרכז, החל כבר בסוף שנות ה־90, אך דבר לא קרה בפועל במשך תקופה ארוכה. כשראתה שדבר לא קורה, החליטה המועצה הארצית לתכנון ובנייה ב־2016 לקדם את התוכנית בעצמה - צעד חריג למדי - בתקווה שכך משהו יתקדם. אלא שדבר לא קרה, ובשנת 2020 החליטה המועצה הארצית על צעד חריג נוסף, וביטלה את התוכנית.
החברה הממשלתית "דירה להשכיר" הגישה את התוכנית מחדש בפברואר 2024. בספטמבר היא הופקדה באופן רשמי, וכעת אנו נכנסים לשלב ההתנגדויות.
137 התנגדויות הוגשו לתוכנית, בהן התנגדויות של בעלי קרקע, של דירה להשכיר עצמה, של נתיבי איילון וגופים נוספים, אך נדמה שההתנגדות החריפה ביותר היא של עיריית הוד השרון והוועדה המקומית שלה, המתנגדות כבר שנים לקידום התוכנית במתכונתה הנוכחית בעיקר בגלל העומס על העיר. שלב ההתנגדויות החל השבוע, והוא צפוי להימשך כחודש לפחות, עם ארבעה ימי דיונים מרוכזים, שיימשכו עד תחילת אוגוסט.
"פגמים וכשלים קשים בתוכנית"
בהתנגדות שהגישה הוועדה המקומית הוד השרון היא מציינת כי "בתכנון המוצע נפלו פגמים וכשלים תכנוניים, תחבורתיים וסביבתיים קשים, שיש בהם כדי לגרום לפגיעה חמורה באופייה של העיר ובסביבתה, בכלכלת העיר וכן באיזון העדין שבין הייעודים והשימושים המוצעים, במערכת הדרכים והשטחים הציבוריים ועוד".
בוועדה המקומית גורסים כי ללא פתרון תחבורתי משמעותי - עד כדי שינוי בקו המטרו המתוכנן - לא ניתן יהיה לקדם את התוכנית: "הוועדה המקומית מתנגדת להיקף יחידות הדיור המוצעות בתוכנית, זאת מבלי שמובטחות התשתיות הנדרשות והגדלת שטחים.
"ללא מתן פתרונות תשתית ותחבורה אפקטיביים, ובכלל זה הסטת קו המטרו לדרומה של העיר; מתן פתרונות תשתיות רטובות כדוגמת פינוי המט"ש וחיבור העיר לשפד"ן או פתרונות קצה אחרים; הגדלת שטחי התעסוקה והמסחר; הקצאת קרקעות משלימות לפרויקטי התחדשות עירונית וכיוצ"ב, לא ניתן לקדם את התוכנית ולאשרה לתוקף".
עוד ציינה הוועדה המקומית הוד השרון כי "התוכנית נשענת על בסיס נתונים שגוי ולא עדכני; מבוססת על חוסר הבנה יסודי של הרקע התכנוני והאזורי; ודורסת ברגל גסה את עקרונות התכנון שעליהם התבססה תוכנית המתאר הכוללנית".
גם המועצה האזורית דרום השרון, ששטחים בתחומיה מתוכננים להסתפח אל תוכנית נוף ירקון, מתנגדת לתוכנית: "אין כל הצדקה תכנונית (או אחרת) לתוכנית המופקדת במתכונתה הנוכחית, בפרט ובמיוחד בשטחי דרום השרון. התוכנית מציגה תכנון בזבזני, הפורץ את גבולות תוכנית המתאר המחוזית ואת התוכנית הכוללנית של הוד השרון, וגורע שטחים חקלאיים. פלישת התוכנית למרחב תכנון שלא לה אינה ראויה ומהווה תקדים מסוכן, החותר תחת עקרונות התכנון הסדור, ופוגע באופן בלתי הפיך במרחב הכפרי במרכז הארץ".
מי החברות שמחכות לאישור המיוחל?
כבר שנים רבות שהתוכנית "מסתובבת" במסדרונות מוסדות התכנון, אולם אם במהלך שמיעת ההתנגדויות יעלה צורך בתיקונים משמעותיים, התוכנית תעבור שינויים ואז תידרש לסבב התנגדויות נוסף, לפי תיקון 106ב לחוק התכנון והבנייה. ריבוי ההתנגדויות, ובתוכן ההתנגדות החריפה של שתי הרשויות שבתחומן נמצאת התוכנית, מעידים על כך שהדרך לאישור לא תהיה קלה, וגם לא קצרה.
המשמעות היא כי בעלי הקרקעות בתוכנית יצטרכו לחכות, כנראה, עוד זמן לא מבוטל עד שהבנייה עליהן תתממש ועד שהם יוכלו להשיא ערך מקרקעות אלו. נציין כי מרבית הקרקעות, כ־80% מהן, נמצאות בבעלות פרטית ורק כ־20% נמצאות בבעלות המדינה ומוסדות המדינה השונים.
על פי טבלת ההקצאה והאיזון שהוכנה בספטמבר 2025 על ידי משרד אסף לוי ודניאל גב שמאות מקרקעין, מדובר בקרקעות בעלות ערך לא מבוטל: עוד לפני אישור התוכנית סך כל שווי המגרשים הסחירים (אלו שאפשר לקנות ולמכור) עומד על כ־2.7 מיליארד שקל, ועם אישורה הם יהיו שווים כ־7.8 מיליארד שקל - כלומר פי שלושה כמעט.
בעלי קרקעות רבים מחזיקים בשטח שעליו מתוכננת התוכנית, וכמעט כולם מחזיקים ב"פיסות" של קרקעות וחלקות. כך למשל, ישנה חלקה בתוכנית בשטח כ־562 דונמים שבה 546 בעלים, חלקה של כ־46 דונמים עם 255 בעלים וחלקה של 58 דונמים עם 177 בעלים.
בעלי הקרקעות הבולטים הם בעיקר חברות נדל"ן וחברות פרטיות אחרות: לחברת אלייד נדל"ן קרקע בשווי יחסי של כ־3.4%, המתורגמים לכ־92 מיליון שקל, טרם אישור התוכנית; לאפריקה ישראל מגורים, לצמח המרמן ולאלעד ישראל מגורים החדשה, כל אחת, קרקע בשווי יחסי של 2.8%, כ־78 מיליון שקל; לחיים זקן בנין והשקעות כ־2.192%, שהם כ־59 מיליון שקל; ולשפיר מגורים קרקע בשווי יחסי של 2.16%, כ־58 מיליון שקל.
בין הבעלים גם החברות אזורים, ישראל־קנדה, א.דורי, עומר הנדסה ובניה, יואל גבע יזמות בניה והשקעות ועוד - אך להן חלקים קטנים יותר. נציין, כאמור, שהנתונים נכונים לספטמבר 2025 ולעבודת השמאים לוי וגב, וייתכן כי מאז בוצעו עסקאות נוספות ששינו את תמונת הבעלויות על הקרקעות בתוכנית.
