שתי ערים שלחו מטה את מחירי הדירות, באופן החד מזה שמונה שנים

תזה נדל"נית ותיקה גורסת, שמחירי הדירות ושכר הדירה מתנהלים בצורה של רכבת הרים, רק הפוכים זה לזה. כשרכבת ההרים של מחירי הדירות עולה - רכבת ההרים של השכירות יורדת, ולהיפך. לא תמיד זה מתגשם בפרקטיקה, אבל בחודשים האחרונים התזה מתגשמת אל מול עיננו. וכך, בעוד מדד מחירי הדירות ירד בצורה חדה, המדד שצמוד לשכר הדירה עלה כמעט באותו שיעור.

● מכרז רשות החשמל: רק 5% מהחשמל המוזל יגיע למשקי הבית
● המכה שישראל עלולה לחטוף הערב בקונגרס בארה"ב

מהם עיקרי מדדי הנדל"ן שפרסמה הלמ"ס?

מחירי הדירות ירדו בשיעור חודשי של 1%, דבר שלא נראה כמותו מאז סוף 2017. מחירי שכר הדירה, שמרכיבים את מדד שירותי הדיור, עלו ב-0.9%, הגבוה ב-11 החודשים האחרונים.

נתחיל במדד מחירי הדירות. מה קרה בו?

כאמור הוא ירד בשיעור של 1%, והמשיך ירידה מתונה יותר (0.3%) של החודש שקדם לו. כשמנתחים לעומק את סוגי הדירות שירדו בשיעורים הגבוהים ביותר, מגיעים לדירות יד שנייה, בעיקר באזורי תל אביב וירושלים. באזורי חיפה והצפון המחירים ירדו בשיעורים נמוכים של כחצי אחוז, ואילו במרכז ובדרום נותרו ללא שינוי.

מה קרה בתל אביב ובירושלים, שהוריד כך את המדד?

הירידות אינן מפתיעות. בדיקה של כל השוקים מעלה, שכולם נמצאים מעבר לשיא, אך השוקים בירושלים ובתל אביב התגובות הן הקיצוניות ביותר, גם בעליות וגם בירידות מחירים. מחירי השיא בתל אביב נרשמו לפני כשנה וחצי, ומאז ירדו בכ-6%; בירושלים מחירי השיא נרשמו בנובמבר שנה שעברה ואף הם ירדו ב-6%. זאת לעומת ירידות של 1-4% בייתר האזורים, מרמות השיא שנרשמו בהם.

אמנם מדי פעם בעת האחרונה נרשמו בירושלים ובתל אביב עליות, ולעתים חדות, אך המגמה היא של ירידה, וכפי שהם "סוחבים" את השוק בעת עליות - כך גם בירידות.

מדוע דירות יד שנייה יורדות יותר?

מאחורי יזמי הנדל"ן עומדים בנקים שמגבים ירידות מחירים מינימליות ומבצעים פיננסיים שממתנים אף הם ירידות. בעלי דירות פרטיים אינם בעלי גב פיננסי כה איתן, והם נאלצים להתפשר.

הירידה הגדולה מרמזת לגבי העתיד?

ממש לא. כפי שהמחירים מצויים עכשיו בדינמיקה של ירידה, הכל יכול להשתנות - ובמהירות. ראשית, הסבך הבטחוני-גיאופוליטי שבו ישראל מצויה, טרם נמצא מאחורינו וזה המקום לזהשכיר, שה-7 באוקטובר שבר מגמה של ירידת מחירים שאיפיינה את שוק בשלושת הרבעונים שקדמו לו.

שנית, הוכח שהסבך הפוליטי הפנימי משפיע אף הוא על מחירי הדירות, ומערכות בחירות, במיוחד ממושכות כפי שהיה לפני 6-7 שנים, תורמות לעליות מחירים.

שלישית, אם הריבית תוסיף לרדת בשיעורים שגדולים משמעותית מההורדות עד כה, יתכן שזה ימריץ רוכשים פוטנציאליים חדשים לשוק לשוק, ויתרום לעליות מחירים.

מה לגבי שוק השכירות?

כאמור, מדד שירותי דיור שצמוד לחוזי השכירות, הראה עלייה חודשית של 0.9%. לזה יש לצרף את שוכרי הדירות החדשים שנאלצו בחודש שעבר לשלם שכר דירה שגבוה ב-6.6% מקודמיהם בדירות.

האם זה חריג?

לא רק שלא חריג - לגמרי צפוי, ואנו בגלובס מתריעים על כך זה זמן רב. כפי שכתבנו בפתיח, התיאוריה מדברת על השוק הזה כעל כזה שמתנהל בצורה הופכית לשוק הדירות וההגיון פשוט: כשהביקושים לרכישת דירות יורדים, יורדים מחירי הדירות, אך במקביל הביקושים לשכירת דירות עולים, ועימם גם המחירים.

נוסיף לזה את העובדה, שלממשלה אין שום מדיניות לעידוד השכירות, אלא להיפך - מעודדת דווקא לרכוש דירות (באמצעות תוכניות הדיור המסובסד), הביקושים לשוק הזה גדלים והולכים עקב מחירי הדירות הגבוהים והציבור הגדול שהתפנה מביתו בעקבות המלחמה.

כפי שהתרענו בעבר, אנו מעריכים, כי הקיץ הנוכחי יוסיף להיות חם, לא רק מבחינת טמפרטורות, אלא גם מבחינת מחירי שכירות.