העסקה: ברחוב אבא אבן בפרויקט "משכנות האומה" בירושלים, נמכרה דירת דופלקס־פנטהאוז בשטח 185 מ"ר ב־12.25 מיליון שקל. לדירה מרפסת בשטח 80 מ"ר.
הפרויקט: שכונת משכנות האומה נמצאת ליד קריית הממשלה, בנייני האומה, התחנה המרכזית ותחנת הרכבת נבון, דרך יפו והרק"ל. הפרויקט נחשב למצוין למי שמעוניין להתגורר בסמוך ליציאה מהעיר, לקריית הממשלה, ולמגדלי התעסוקה החדשים הנבנים בכניסה לעיר. מנגד, הוא לא קרוב לעיר העתיקה ולא נמצא בקו עין ממנה - פרמטר שמשפיע על המחיר בירושלים.
● עשירי־העל כבר לא מסתפקים באחוזות. הם רוצים את הרחוב כולו
● העסקה בראשון לציון מלמדת: "המחירים בירידה"
משכנות האומה מבוססת על שתי תוכניות עיקריות: הראשונה מ־1993 תכננה את כל קריית הלאום, כולל משכן הכנסת, משרדי הממשלה, בית המשפט העליון ועוד; השנייה, מ־2003, תכננה את החלק הצפוני של קריית הלאום, שיועדה בין היתר למלונאות, משרדים, מסחר, מבני ציבור ודיור.
ב־2006 ערכה רשות מקרקעי ישראל ארבעה מכרזים, שבאותם ימים נחשבו ליוקרתיים ביותר בעיר. בשלושה מהם, שהתקיימו על החלק הצפון מערבי של המתחם - לכ־450 דירות, זכתה החברה הירושלמית ב. יאיר, ששילמה 435 מיליון שקל (לא כולל מע"מ והוצאות פיתוח). עם השנים הסתבכה החברה בפרשות כלכליות ופליליות, והיא מכרה חלק מזכויותיה במשכנות האומה ליזמים אחרים.
המחירים בפרויקט: רוב הדירות שנבנו בפרויקט שהוקם על הקרקעות של ב.יאיר הן אולי באיכות גבוהה, אך אינן ייחודיות. נראה שהיזמים פנו לחתך אוכלוסייה רחב, בניגוד לפרויקטים מגה־יוקרתיים בעיר, שפונים במוצהר לתושבי חוץ בלבד.
התוכניות של הפרויקט דרשו הקמת מיכסה של דירות קטנות, הוא מרוחק יחסית מהעיר העתיקה, וכמו כן נראה כבנוי בצפיפות גדולה יחסית של דירות במבני רכבת. אלה הופכים אותו לכזה שלא מוצא חן בעיני כולם, ולא התמודד על תואר "הפרויקט היוקרתי בבירה".
הפרויקט כולל מגוון רחב של דירות בגדלים שונים ומחירי הדירות בפרויקט עלו מסדר גודל של 31 אלף שקל למ"ר ב־2019 לרמה של 42 אלף שקל למ"ר בממוצע כיום כלומר עלייה של 35%, שדי קרובה לעליות שנרשמו בכלל המדינה.
דירות 2 חדרים נמכרות בסביבות 2.6 מיליון שקל, דירות 3 חדרים בכ־3.5 מיליון ודירות 4 חדרים ב־4 מיליון שקל ומעלה.
העסקה היא הגבוהה ביותר שנרשמה עד כה בפרויקט, ולא במפתיע - זו אחת הדירות היקרות ביותר שם. באופן מקרי, דירת דופלקס שכנה לדירה זו נמכרה בסוף השנה שעברה ב־12.07 מיליון שקל. הדירה הזו גדולה יותר מהדירה שמנותחת בעסקה (222 מ"ר), אך בסך הכל הסכומים ששולמו קרובים דיים כדי שנקבע, שמחיר העסקה עומד בטווח השוק.
המחירים למ"ר בשתי העסקאות גבוהים משמעותית מהמחירים למ"ר המקובלים בפרויקט, אך חלק משמעותי מהפרויקט אינו כולל מאפיינים יוקרתיים כמו שתי הדירות הללו, ולכן גם בחישוב למ"ר דירות הדופלקס אמורות להיות מתומחרות יותר.
דבר המתווך: חיים מדיצ'י מתיווך ת.ק.מ שיווק וניהול נדל"ן, שביצע את העסקה, מספר כי רמות המחירים בפרויקט נעות בסביבות 39־43 אלף שקל למ"ר. לדבריו, הדירה תוכננה להימכר ליאיר ביטון, בעל השליטה לשעבר בחברה היזמית ב. יאיר שהקימה את הפרויקט, אולם השתלשלות העניינים הביאה את הדירה להימכר בשוק החופשי.
"במקור הבעלים רצו על הדירה 14 מיליון שקל, אבל אני הערכתי את שוויה במקסימום 11.5 מיליון שקל, כך שהם הסכימו להתפשר, אך עשו עסקה טובה. גם הקונה, תושב חוץ מלוס אנג'לס עשה עסקה טובה, משום שהדירה ייחודית בפרויקט", מסכם מדיצ'י.
